Недвижимость вернуть доверие

Несколько докризисных лет рынок недвижимости жил в эйфории всеобщего благополучия. Предложение на рынке жилья увеличивалось на 20-30% в год. Рекорд роста был поставлен в 2005 г., когда стоимость метра подскочила вдвое. Потом наступило отрезвление — кризис опустил цены на 25-40%. Однако и страшные прогнозы не оправдались: не случилось обвала цен до 10 тыс. руб. за квадратный метр, как пугали многие, не произошло обвального банкротства застройщиков и девелоперов. Выжили многие. Теперь наступило время «вдумчивых» застройщиков и продуманных проектов. Спрос и предложения встретились. Пусть и на дне.

Иллюзии
Забыть о 40% рентабельности
Несколько докризисных лет рынок недвижимости жил в эйфории всеобщего благополучия. Предложение на рынке жилья увеличивалось на 20-30% в год. Рекорд роста был поставлен в 2005 г., когда стоимость метра подскочила вдвое.
Процент рентабельности в жилищном строительстве до кризиса доходил до 25-40%. «В 2004-2005гг. обычно, когда дом сдавался, свободных площадей уже не было. Все раскупали на этапе котлована. А в 2006-2007гг. к финансированию сделок активно подключились банки, и это еще больше подогрело рынок»,— конкретизирует директор по маркетингу компании «Западный Берег Девелопмент» ВАХТАНГ ЧИКАБЕРИДЗЕ.
В 2008 г. начала активно развиваться «загородка». К середине года девелоперы подготовили уже около 40 проектов малоэтажного строительства в пригородах Челябинска. И покупатели не боялись вкладывать деньги в будущие коттеджи. «Потребители были мобильны в принятии решения о покупке: могли быстро продать квартиру и тут же перевести деньги в загородную недвижимость»,— подчеркивает Вахтанг Чикаберидзе.
Динамично росла коммерческая недвижимость. Так, в 2008 г. челябинские застройщики успели сдать более 200 тыс. кв. м офисных площадей— в два раза больше, чем годом ранее. И все находило спрос. Заполненность бизнес-центров была почти предельной: 90-97% (оценка АН «Компаньон»).
Вслед за бумом строительства подтягивался риелторский бизнес (до кризиса в рекламном поле Челябинска, по оценке РК «Служба недвижимости», насчитывалось уже около 500 риелторских агентств) и рынок стройритейла. В городе появились крупные федеральные и местные сети: такие как «СуперСтрой» и «Евроград». В 2007 г. объем розничной продажи стройматериалов в Челябинске, по данным «РБК», достиг $250-300 млн, а ежегодный прирост объема рынка аналитики LCMC оценивали в 20-25%.
Рост пьянил. «У застройщиков, банкиров, покупателей— у всех была незыблемая сюрреалистичная вера в то, что недвижимость всегда будет дорожать! Люди пытались строить на любом клочке земли— самой неудобной конфигурации и в самом неудобном месте. Потому что царил мощный миф: «построим за 20, а продадим за 40!»— вспоминает директор «Корпорации «Стратум» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ. Люди покупали объект недвижимости, спустя полгода производили переоценку— и под залог этого объекта получали кредит значительно больше, чем было за него заплачено. Девелоперы вкладывали в проекты минимум собственных средств, привлекая финансирование либо от покупателей на раннем этапе, либо в виде кредитов. В условиях стремительно растущих цен проценты по кредитам— 11-14% годовых— казались сущим пустяком. «Мне известны случаи, когда соотношение собственных и заемных средств составляло 1:50— то есть люди затевали проекты, вообще не вкладывая денег»,— качает головой Олег Пермяков.
Страхи
Банкиры не захотели ронять рынок недвижимости
Осенью 2008 г. рынок замер в ожидании вала банкротств строительных компаний. Посыпались предположения, что банки начнут активно изымать недвижимость, находящуюся в залоге, в итоге на рынок вывалится множество объектов, обрушив тем самым цены.
Хотя многие застройщики действительно оказались не в состоянии возвращать долги, мрачный сценарий не реализовался. «Банки приняли удар на себя, решив, что лучше два года мучиться, чем один раз переболеть (банк, признавая невозврат, должен создавать резервы, а это— снижение прибыли). В итоге почти все застройщики остались на рынке, зато в банковском секторе ситуация с плохими долгами весьма неприятная»,— констатирует Олег Пермяков.
Другой «страшный» прогноз связывали с ценой на жилую недвижимость. В челябинском интернет-сообществе упорно циркулировал слух, что скоро квартиру можно будет купить по цене 10 тыс. за квадрат. Однако «ниже плинтуса» цены не упали: снижение удержалось в пределах 30-35%. По данным РК «Служба недвижимости», отправной точкой падения стоимости жилья на вторичном рынке стал декабрь 2008 г. С декабря по ноябрь 2009 г. средняя цена 1 кв. м снизилась с 51,7 тыс. руб. до 36,8 тыс. руб., достигнув уровня середины 2006 г.
По аналогичному сценарию события развивались в сегментах коммерческой и загородной недвижимости. Так, арендные ставки офисных площадей за первое полугодие 2009 г. упали в среднем на 30-40%. Цена метра «загородки» снизилась на 25-40%.
Впрочем, многие застройщики и риелторы считают, что дно не достигнуто, и падение (теперь уже не резкое, а постепенное) продолжится еще полгода, и только к осени 2010 г. цены начнут расти.
Возможности
Девелоперы вспомнят про потребителя
Уже осенью 2008 г. застройщики стали замораживать проекты в стадии готовности менее 40-50%: неожиданно стало ясно, что спрос и предложение в серьезном конфликте. В новой реальности застройщикам придется анализировать рынок, прежде чем рыть котлованы.
Были остановлены мегапроекты: город-спутник «Солнечная долина» «Реновы Стройгруп» (3,2 млн кв. м жилья, 116 тыс. жителей) и «Город-Сад» ЧРОР «ПромАсс» (2,5 млн кв. м жилья, 110 тыс. жителей). «На самом деле мы не ожидали, что будет так плохо. Весной прошлого года мы прогнозировали падение потребительской способности на 20-30%. Но спрос упал в 10 раз!»— делится Вахтанг Чикаберидзе.
До кризиса растущая цена недвижимости списывала все ошибки в девелопменте, а их было море: и в управлении финансами, и в маркетинге, и в оценке спроса, рассуждает Олег Пермяков: «Строили не то, что было оптимально для покупателя, а то, что получалось. Никто в 2006-2008гг. не считал, сколько людям нужно жилья и сколько у них на это денег. А сейчас выяснилось, что денег-то у людей нет!» В 2008 г. 40% рынка жилья, по словам г-на Пермякова, делали инвесторы. Они же брали очень большую долю ипотечных кредитов: некоторые покупали в ипотеку по 3-4 квартиры. «Посмотрите структуру выдачи ипотечных кредитов за первые восемь месяцев этого года: в 70% случаях первоначальный взнос люди вносили неденежными формами— материнским капиталом, военными сертификатами. Это значит, что сегодня даже 400 тыс. руб. мало у кого есть»,— заключает эксперт.
Кризис показал, что нужно внимательнее относиться к потребителю, потому что не все, что строится, находит спрос, поясняет Вахтанг Чикаберидзе. По его словам, до кризиса почти никто не анализировал рынок: что нужно строить, для кого, как это должно выглядеть? Сразу приступали к брокериджу: еще ничего нет, а уже начали продавать. «Зачем проводить анализ, если все равно купят?! Поэтому многие и понастроили непонятно что и для кого. Надеемся, что сейчас на рынке начнется анализ потребительских предпочтений. Особенно это касается девелоперов загородного жилья. Потому что обещания никто не покупает. Проекты, которые строились по принципу: продадим дома, а потом на вырученные деньги будем подводить коммуникации— просто перестанут существовать. Либо найдут нового собственника, который еще до того, как зайти на этот рынок, будет просчитывать, каким образом вложения к нему вернутся»,— резюмирует г-н Чикаберидзе.

Основные события

октябрь 08 1 | Открылся офисный комплекс класса D «Дом Контор на Горького» площадью 10 тыс.кв.м. Основной инвестор проекта — Уралпромбанк. Объем инвестиций составил 190 млн руб.

ноябрь 08 1 | Инвестиционная строительная компания «РЭККОМ» открыла офисный центр класса А REKKOM PALACE площадью 21 тыс.кв.м. Общая стоимость объекта— около $40 млн.

декабрь 08 1 | Правительство Челябинской области объявило о намерении потратить 1,6 млрд руб. на выкуп жилья у застройщиков в рамках федеральной программы по досрочному переселению из ветхоаварийного жилья.

январь 09 1 | СК «Уралметаллургремонт-4» ввела в строй завод по производству свай, колонн, фундаментных блоков (ФБС) и трехслойных железобетонных стеновых конструкций по технологии Elematik.

февраль 09 1 | ГК «БД Спиридонов» открыла ТЦ «Маяк» на ул. Дарвина. Торговая площадь— 30 тыс.кв.м. 2 | Санкт-петербургская компания «Старт» открыла в Челябинске гипермаркет площадью 9 тыс. кв. м в ТК «Маяк».

март 09 1 | Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) запустила новую схему приобретения жилья — аренда с последующим выкупом (коммерческий найм). 2 | Региональная сеть универсальных магазинов стройматериалов «Евроград» закрыла две из четырех точек продаж в Челябинске общей ­пло­­­ща­дью около 3 тыс.кв.м.

Основные события

июль 09 1 | На месте бывшего завода строительных конструкций и пластмасс в Курчатовском р-не Челябинска ООО «Интеграция» открыла одно­именный складской комплекс общей площадью около 54 тыс. кв. м, ставший самым крупным в регионе. Инвестиции в проект составили 1,1 млрд руб. Половина этой суммы— собственные средства компании. Еще 550 млн— кредит Сбербанка. 2 | В Челябинске закрылись два гипермаркета федеральной сети «СантаХаус» (товары для дома и ремонта), принадлежащей петербургской компании «Лавента». Магазины были расположены в ТК ­«Синегорье» и «КС».

август 09 1 | Санкт-петербургская сеть магазинов товаров для строительства и ремонта формата DIY «Старт» открыла второй челябинский гипермаркет на ул. Бажова (площадь 5300 кв. м). Почти одновременно оренбургская сеть строительных и отделочных материалов «Стройландия» открыла DIY-магазин на ул. Артиллерийской. Площадь магазина— 3700 кв. м, ассортимент— 25-30 тыс. товарных позиций.

октябрь 09 1 | 23 октября в арбитражный суд Челябинской области поступило заявление о банкротстве известного челябинского девелопера ЗАО «Энергоинвест». Соответствующий иск подало руководство компании.

ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ:
Миф о бесконечном росте цен на недвижимость не развеян. Это грозит очередным ценовым «пузырем», считает директор «Корпорации «Стратум» Олег Пермяков.

Кризис показал, что и недвижимость может падать в цене. Как вы считаете, выводы игроками сделаны?
— Боюсь, что нет. Большинство застройщиков до сих пор воспринимают ситуацию как некую узковременную конъюнктуру, после которой все будет хорошо, как прежде: «В этом году домов заложили мало, значит, в следующем жилья не будет. А у людей деньги появятся, опять начнется рост цен — и вот тут-то мы все наверстаем!»
Знаете, есть два типа таксистов. Есть организованные фирмы, которые имеют, условно, 10% маржи с поездки. А есть аэропортовые таксисты, которые хотят, один раз съездив, заработать «чистыми» 400 руб. — и ничего больше не делать. Вот застройщики сейчас похожи на аэропортовых таксистов, которых заставили какое-то время побатрачить, но они не перестают мечтать о том дне, когда снова вернутся в аэропорт.
Правда, не все строители — такие. Я, к примеру, знаю одну крупную строительную группу, у руководителя которой настрой принципиально иной. Он намерен в последующие годы по максимуму увеличивать объемы строительства, при этом оставляя цены на приемлемом сегодняшнем уровне, то есть брать доступностью. Но не факт, что ему это удастся. Продавать, скажем, по 25 тыс. за метр — его право. Но если завтра спрос на рынке будет по 35, а он не поднимет цены, его квартиры будут покупать посредники и перепродавать за те же 35.
Так и не случившееся отрезвление как отразится на рынке в будущем?
— Оно сформирует предпосылки для следующего пузыря. Если цены будут расти на 20-30% в год, мы получим полное воспроизводство ситуации. Опять появятся частные инвесторы, которые будут стремиться купить квартиру «на фундаменте», условно, по 32 тыс. за метр, ожидая, что через полтора года она подорожает на 50%. Уже есть пул людей, готовых купить жилье с инвестиционной целью, но они ждут четкого сигнала, что падения больше не будет. Как только сигнал будет получен — сразу выплеснется спрос, который еще больше разгонит цены, и все закрутится в прежнем духе. Инвестиционный спрос, как известно, идет до последнего дурака. Человек готов что-то купить, если уверен, что кто-то купит у него еще дороже. И так — пока не находится последний, который проседает на этом.
Новый пузырь неизбежен?
— Единственный выход — развитие коммерческого арендного жилья, т.н. доходных домов. Понимаете, не нужно ставить задачу обеспечить всех собственным жильем — это глупо, ни одной стране этого сделать не удалось. В США владение жильем по стране составляет 65-70%, а в крупных городах — примерно 50%. Все остальное — арендное жилье.
Что для этого нужно?
— При сегодняшних ставках аренды и продажи окупаемость доходного дома составит порядка 9 лет. Такие активы могут быть интересны тем, у кого есть длинные деньги — пенсионным фондам и страховым компаниям. В большинстве западных стран до 15% пенсионных активов находятся в жилой доходной недвижимости. Но в России для этого необходимы корректировки к законодательству в части НПФ. Нужна политическая воля, чтобы деньги из ПФ РФ шли в доходные дома, а не на строительство платных дорог.
Как кризис изменил расстановку сил на челябинском рынке жилья? Произошла смена лидеров?
— В жилом сегменте «Стройком» остался на лидирующих позициях в силу своего размера и высокой компетентности первых лиц. Сильно набрала позиции КЖСИ — за счет того, что другие уменьшились. Крупным игроком стала группа КПДиСК. В 2008 г. она вошла в семерку лидеров (если брать Челябинск и Копейск), а в этом будет в тройке. Неожиданно укрепил позиции в Челябинске Миасский завод ЖБИ, который раньше как игрок здесь не присутствовал, а сейчас строит квартиры-студии на Краснопольской площадке.
Хорошие возможности у тех, кто вчера вел консервативную финансовую политику. Например, очень хорошие перспективы у крупно­панельщиков. Та же группа КПДиСК с экономической точки зрения сейчас находится в нужное время и в нужном месте. В ситуации, когда у народа денег реально мало и выдачи ипотечных кредитов снизились, панельное жилье экономкласса самое то.
А что с проектами коттеджных поселков?
— На них наступил большой слон. Этот рынок не возродится до тех пор, пока цена на многоэтажное жилье в городе не покажет серьезного движения вверх. Но зато потом малоэтажное строительство будет одним из сегментов, которые быстрее всего возродятся. Потому что здесь есть платежеспособный спрос.
Многие строительные компании, как известно, не в состоянии вернуть кредиты. Когда, по-вашему мнению, ситуация с банковской просрочкой, наконец, разрешится?
— Думаю, мы говорим максимум о полугоде. Правительство сказало, что мы уже достигли дна и начинаем отпрыгивать. Если это так, и цена на нефть будет замечательная, за полгода удастся стабилизировать ситуацию с плохой задолженностью. Если нет, то полгода — это максимальный срок, в течение которого накопится критическая масса невозвратов, и у многих банков будет выбор: банкротить заемщика или банкротиться самому.
Людмила Качалова