Недостроенное жилье: экономия для рисковых

Покупка квартиры на этапе строительства дома — наиболее реалистичный для многих способ обзавестись новым жильем. Около 30% покупок в новостройках совершаются именно с привлечением различных инвестиционных схем. Правда, такие сделки нельзя назвать безопасными на 100%.

Участники рынка недвижимости признают: большинство сделок на первичном рынке заключаются не с готовыми — построенными и введенными в эксплуатацию — объектами, а с теми, что еще на стадии строительства. То есть покупатель приобретает не «квадраты» в многоквартирном доме, а только имущественные права на них.
Такая схема выгодна для обеих сторон. Застройщик, привлекая инвесторов, получает средства на строительство объекта. Покупатель, инвестируя в недвижимость на этапе застройки, получает квадратные метры по сравнительно низкой цене. По данным компании «Миэль‑Новостройки», на стадии строительства можно сэкономить до 40% от стоимости готового объекта.
Способов инвестирования в строящиеся объекты для физических лиц немного. Сегодня застройщик может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного дома только по договорам долевого участия в строительстве. Если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 г. (тогда вступил в силу закон «О долевом строительстве»), то инвестиционный путь один — «долевка».
В остальных случаях (если разрешение на застройку было получено раньше указанного срока) инвестиционные договоры могут называться по‑разному — договором о совместной деятельности или даже договором подряда. Но законом «О долевом строительстве» эти формы инвестконтрактов не регулируются.
Сегодня с помощью «долевки» заключается до 30% сделок на первичном рынке. «Этот договор позволяет покупателю выплачивать стоимость квартиры в течение всего периода строительства объекта. Цена, как правило, формируется из стоимости квадратного метра и общей площади квартиры, которую должен получить дольщик, — говорит Анна СОКОЛОВА, руководитель департамента экспертизы проектов компании «Миэль‑Новостройки». — При этом, по закону, цена может быть изменена только при согласии сторон и в случаях, предусмотренных договором».
Эксперты рынка сходятся во мнении, что договор долевого участия — самый безопасный для инвестора. Он подлежит обязательной государственной регистрации, а значит, многие риски покупателя в нем предусмотрены и по возможности снижены.
Например, застройщик не имеет права брать деньги с дольщиков до того, как оформит права на землю и за свой счет не оформит проектную документацию, включая ее экспертизу. Договором предусмотрены многочисленные гарантии прав инвестора (например, залог участка в пользу дольщика) и штрафные санкции за неисполнение условий договора.
Еще один вид инвестиционных договоров — предварительный договор купли‑продажи. Суть в том, что вы платите за квартиру, которая еще не построена (отсюда и дисконт к цене в готовом доме). После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию продавец (застройщик) сначала оформит и зарегистрирует свое право собственности на квартиру. И только потом с покупателем будет заключен окончательный договор купли‑продажи.
Наконец, договор уступки права требования жилья. Эта схема применяется в том случае, если на стадии строительства объекта у дольщика возникает необходимость выйти из проекта. Скажем, изменились планы, срочно понадобились свободные деньги или появился более привлекательный вариант покупки недвижимости. Тогда инвестор может продать свою «долю» другому инвестору, то есть уступает свое право на недвижимость.
Рациональный продавец «доли» может извлечь выгоду. Цена «доли» может возрастать пропорционально темпам строительства: то есть стоимость «квадрата» к моменту отделочных работ будет существенно выше, чем на момент нулевого этапа застройки. «Но важно помнить, что уступка прав по договору совершается по той форме, по какой заключен основной договор. То есть если договор долевого участия подлежит госрегистрации, то и договор уступки — тоже. Если основной договор совершен в нотариальной форме, то и уступка по нему должна быть выполнена аналогично», — предупреждает Анна Соколова.
Каждый из этих видов договоров позволяет инвестору экономить. Впрочем, не стоит забывать, что любая выгода сопряжена с рисками. Эксперты выделяют три самых распространенных риска, в разной степени актуальных для всех видов инвестиционных сделок с недвижимостью, даже самых защищенных.

 

Риск №1. Долгострой
Многие эксперты утверждают, что участники долевого строительства от этого риска защищены и даже в случае его возникновения вряд ли потеряют свои деньги. По договору застройщик обязуется в установленный срок сдать объект в эксплуатацию, иначе — штрафные санкции.
Однако риски все равно остаются. «Например, подрядчики не выполнили своих обязательств. Или же в договоре с дольщиком застройщик вообще не взял на себя обязательства по завершению. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение срока», — перечисляет Андрей ЛИКЕФЕТ, вице‑президент Российской гильдии риэлторов (РГР).
Совет в данном случае универсальный — внимательно читайте договор. «Предложите застройщику в разделе «обязанности компании» написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инфраструктуре не позднее конкретной даты (или квартала), — советует г‑н Ликефет. — Если же дольщик заключает договор не с застройщиком, а с подрядчиком, обязательно должна быть прописана календарная дата передачи квартиры.
Обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. В идеале виновная сторона должна выплатить неустойку».
Самое неприятное для дольщика — если орган исполнительной власти города по каким‑то причинам расторгнет договор с застройщиком. Как правило, в таких случаях дольщикам приходится доплачивать новому застройщику, который возьмется достраивать объект.
Снизить этот риск инвестор не в силах, все дело в несовершенстве законодательной базы: администрациям не запрещено передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками.

 

Риск №2. Неожиданная доплата
По словам экспертов, этот риск возникает в 5–10% случаев. «Основные проблемы, связанные с доплатой, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что именно входит в цену квадратного метра, — говорит Андрей Ликефет. — В таком случае застройщики могут требовать дополнительно оплатить какие‑то работы (например, установку санузлов или пластиковых стеклопакетов — прим. ред.)».
Избежать этого риска можно на этапе составления договора. Лучше всего привлечь юриста, который специализируется на долевом строительстве. Проследите, чтобы в договоре была такая фраза: «Сумма (цена квартиры), определенная в настоящем договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру».
В противном случае специалисты советуют потребовать от застройщика подробных объяснений: почему, за что и сколько придется заплатить.
Хорошо, если вопрос доплаты возникнет, когда дом уже достроен. В этом случае у дольщика есть неплохие шансы отстоять свои права путем переговоров и получить квартиру по ранее оговоренной цене.
Хуже, когда застройщик требует доплаты еще на этапе строительства, да еще и применяет психологический шантаж: пока не договоримся о доплате, строительство будет остановлено. Естественно, дольщики не заинтересованы в этом и вынуждены заплатить, лишь бы дом строился.
Специалисты рекомендуют в таких случаях заказать независимую экспертизу, которая определит, какая сумма необходима для завершения работ и правомерно ли требовать эти деньги с дольщиков.

 

Риск №3. Двойные продажи
Как правило, этот риск возникает из‑за невыполнения подрядчиком своих обязательств перед застройщиком. В этом случае застройщик может расторгнуть договор с подрядчиком, а дольщик останется не у дел. «Наименьший риск двойных продаж возникает, когда форма сделки подлежат государственной регистрации. Это могут быть договоры купли‑продажи и договоры долевого участия, а также договоры уступки по «долевке», — говорит Анна Соколова.
Специалисты констатируют, что, как правило, типовые договоры, составленные юристом компании‑застройщика, защищают исключительно интересы строителей. Зачастую в них ничего не говорится об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям и сроках исполнения эти обязательств.
Самый простой способ максимально обезопасить себя — показать договор независимому специалисту и самому внимательно изучить документ, прежде чем подписывать его. В таком случае риски будут минимальными, а сам инвестиционный договор — экономически оправдан.


Ирина Корчагина
руководитель отдела жилой недвижимости компании
«IBC Недвижимость»
Не стоит покупать дом, который еще не построен

Договор долевого участия (по ФЗ №214 от 30.12.2004г.) и договор уступки прав по договору долевого участия отличаются от иных договоров, которые заключаются со строительными компаниями. При заключении такого договора дольщик может рассчитывать на поддержку государства и защиту своих интересов, т. к. данные договоры проходят обязательную государственную регистрацию. Чтобы минимизировать риски при приобретении строящегося жилья, необходимо ответственно отнестись к выбору компании-застройщика и отдавать предпочтение покупке жилья, строительство которого находится на высокой стадии готовности. Я своим клиентам советую не покупать жилье на стадии котлована или земли, в этом случае риски слишком велики и срок ожидания может составить не один год. Предпочтительнее покупать тогда, когда есть хотя бы «коробка» будущего дома.

 

Рената Логинова
брокер департамента нового и строящегося жилья АН «Компаньон»
Проверяйте разрешающую документацию на строительство

Инвестиционный договор — это документ, на основании которого одна сторона обязуется передать другой стороне имущество (деньги, имущественные права, имеющие денежную оценку, и др.) в целях получения в дальнейшем жилья, а другая сторона — вложить средства инвестора в строительство жилья и предоставить возможность его приобретения. Таким образом, инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств на строительство объекта, предназначенного инвестору. Этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство, по которому стороной, чьи средства привлекаются для строительства жилого дома, является физическое лицо.
Для того чтобы обезопасить себя и свести к минимуму возможные юридические риски при заключении договора и совершении сделки, необходимо проверить разрешающую документацию на строительство объекта недвижимости, важную роль играет репутация застройщика на рынке недвижимости. Особое внимание следует уделить содержанию договора.

Денис Стукалов
директор по развитию риэлторской компании «Служба недвижимости»
Защитите себя — заключите договор на юридическое сопровождение сделки

Преимущества покупки квартиры на этапе строительства заключается в более низкой стоимости такого жилья. Однако в этом случае есть и недостатки: нет гарантий, что строительство будет закончено в срок и соответственно договору, т. к. в подобных договорах отсутствует страхование или поручительство.
При подписании договора на покупку строящегося жилья необходимо обратить внимание на то, как оформлен земельный участок, есть ли постановление администрации о выделении земельного участка, есть ли разрешение на строительство, есть ли лицензия у застройщика. Обезопасить себя от рисков можно, заключив договор на юридическое сопровождение сделки в агентстве недвижимости.