«Мы все находимся на тёмной стороне Луны». Как в Челябинске обсудили отмену долёвки

Реформа, отменяющая долевое строительство, находится в настолько сыром виде, что в недоумении находятся и застройщики, и чиновники, и банки. «Мы в непонятной ситуации», — признают участники дискуссии.

В Челябинске вернулись к обсуждению отмены долевого строительства. Уже с 1 июля 2019 г. отношения строительных компаний и дольщиков должны регулировать банки: покупатели квартир будут вносить средства за жилье на эскроу-счет, но банки начнут отдавать эти деньги застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Правда, сейчас федеральный Минстрой продолжает обсуждение закона и допускает новые изменения условий, поэтому пока нюансы реформы заставляют пожимать плечами и чиновников, и представителей банков, и руководителей строительных компаний. Ожидается, что реформа приведет к сокращению количества обманутых дольщиков, но трудность в том, что прежде в Челябинской области около 80% домов строилось с привлечением долевых средств.

С 1 июля, по тем законодательным актам, которые есть сейчас, переходим на эскроу-счета. Да, есть оговорка Министерства: утверждаются списки освобожденных от этого перехода компаний, которые будут привлекать средства не на замороженные эскроу, а на спецсчета. Эти компании могут быть выбраны по двум показателям: степени строительной готовности дома и количеству заключенных договоров долевого участия в доме, — отмечает начальник отдела контроля и надзора за долевым строительством Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Евгений Кучин.

При этом южноуральский Минстрой настаивает: освобожденными от эскроу-счетов должны быть компании, чья финансовая устойчивость не находится в стадии риска — в Челябинской области таких застройщиков 10 из 97. В то же время 56 строительных компаний региона находятся в чрезвычайной категории риска, они просрочили сдачу домов минимум на шесть месяцев и в обязательном порядке перейдут на эскроу-счета. В целом, после реформы отчетность строительных компаний вырастет в разы: уже сейчас для защиты своей финансовой благонадежности им необходимо в личном кабинете единой системы жилищного строительства опубликовать бухбаланс и аудиторское заключение за 2018 г. Кроме того, компании должны ежемесячно выставлять фотографии готовности дома: за нарушение этого правила предусмотрена административная ответственность.

В южноуральском Минстрое признают, что сейчас застройщики оказались в сложной ситуации. На фоне сжатых сроков и возможных изменений в законе до 1 июля остается слишком мало времени, чтобы заключить договора с дольщиками по новым условиям. При этом наверняка о возможных послаблениях в реформе региональным чиновникам неизвестно.

Изменения планируются, но я вам честно говорю, что не знаю, какие. Сначала проект закона был на двух-трех страницах, в результате сам закон — видите — на 30-ти. Но что точно: правительство стремится придерживаться дорожной карты по переходу на эскроу-счета, — отмечает г-н Кучин.

Допускает дополнения в законе и начальник сектора торгового финансирования и документарных операций Сбербанка Николай Бурчин. Сейчас реформа долевого строительства вызывает массу вопросов. Например, материнский капитал должен поступать напрямую застройщику, а эскроу-счет — это счет дольщика.

У Пенсионного фонда нет выработанной позиции, как работать с этой историей. Сейчас все сделки с материнским капиталом находятся под вопросом, — отмечает Николай Бурчин.

Проблемы могут возникнуть и у тех, кто указан в договоре долевого участия не один, а группой людей. На чей счет возвращать средства, если строительная компания не сдаст дом вовремя? На этот вопрос реформа пока не отвечает. Вообще, процедура возврата средств дольщику является самой загадочной на данный момент.

Мы в непонятной ситуации: на темной стороне Луны находятся и застройщики, и банки, — отмечает г-н Бурчин.

В результате реформа делает наиболее устойчивой схему с большим объемом привлечения в строительство кредитных средств, которых ранее было лишь 5%. Теперь же собственные средства компании должны составлять не менее 15%, а кредит в банке может доходить до 85%: такую схему рабочей называет начальник отдела финансирования недвижимости Сбербанка Анатолий Скаленко.

Иначе на 1 июля у застройщиков возникает риск недофинансирования проектов: если компании не успеют привлечь дольщиков. Конечно, можно строить за счет собственных средств, но по Челябинску такая ситуация нереальная, — отмечает г-н Скаленко.

Процентная ставка по кредиту будет зависеть от объема средств на эскроу-счете: чем больше средств компания привлекла на счет, тем меньше ставка по кредиту. Пересчитывается она ежемесячно.

Несмотря на очевидное недоумение застройщиков, некоторые строительные компании Челябинска уже поддержали реформу и введение эскроу-счетов. Одной из таких организаций стала «Привилегия». Правда, привлекать дольщиков компания фактически не планирует: эскроу-счет будет пополняться за счет кредитных средств, а не дольщиков. Разница с обычной кредитной линией в том, что при стандартном кредите банк требует залог, а при эскроу-счете — нет. Об этом рассказала финансовый директор застройщика «Флай Плэннинг Привилегия» Елена Бугрова.

Учитывая изменения в законодательстве, мы решили уходить от долевки. Да и отличие стоимости жилья на стадии строительства и жилья в готовом виде — существенное. Но чтобы наращивать масштабы строительства, нам необходим рычаг. Мы пробуем финансирование со счетами эскроу. Многие считают, что это сложно: много документов, согласованная смета и т.д. На самом деле, это не очень страшно. Банк готов рассматривать все быстро, но главное, оперативно готовить документацию должны сами застройщики, — отмечает г-жа Бугрова.

Тем не менее, пока об активном включении строительных компаний в реформу говорить рано. Например, у Сбербанка по всей России открыто всего 454 счета-эскроу при общем количестве застройщиков — около 6 тыс. Напомним, согласно майским указам президента, в 2019 г. увеличение объема жилищного строительства должно довести до ежегодного введения в эксплуатацию 120 млн кв. м.