Лизинговые компании взялись за недвижимость

Челябинский рынок лизинговых операций с недвижимостью начал развиваться совсем недавно. Пока в портфелях лизинговых компаний доля подобных сделок невелика, но игроки прогнозируют высокие темпы роста, делая ставку на снижение популярности аренды и относительную сложность покупки недвижимости за счет банковских кредитов или собственных средств.

эксперты
Юлия Абдрахманова
директор челябинского завода бытовой химии «Визирь Компани»
Юлия Вейс
руководитель представительства компании «Лизинг-Он-лайн»
Антон Гугнин
директор ООО «Уралпромлизинг»
Александр Лайтер
директор челябинского филиала лизинговой компании «УРАЛСИБ»
Артём Мякшун
ведущий экономист компании «ЧелИнд­Лизинг»
Александр Станковский
директор челябинского филиала компании «РФЦ-Лизинг»

Что мешает развитию лизинга недвижимости?
Почему игроки отказываются от возвратного лизинга?
Чем лизинг недвижимости выгоднее ее аренды?

Сегодня многие челябинские компании стремятся уйти от аренды и стать собственниками помещений. Одна из причин этого – постоянный рост арендных ставок. Но покупку недвижимости за счет собственных средств может позволить себе далеко не каждое предприятие. Поэтому все популярнее становится лизинговая схема покупки. Директор челябинского завода бытовой химии «Визирь Компани» ЮЛИЯ АБДРАХМАНОВА: «Мы регулярно наращиваем объемы производства, и арендованных площадей нам стало не хватать. К тому же плата за аренду была немаленькой, постоянно росла, а хозяин мог в любой момент попросить «освободить помещение». Директор ООО «Уралпром­лизинг» АНТОН ГУГНИН поясняет: «Договор по лизингу недвижимости можно заключить на 5-7 лет. Никакой банк не выдаст кредит на такой срок. К тому же банку нужно обеспечение, а при лизинговой сделке обеспечением является сама недвижимость». К преимуществам лизинговой схемы эксперты относят и то, что лизинговые платежи часто сопоставимы с арендными. При этом их величина фиксирована и не зависит от роста цен за квадратный метр. Ведущий экономист компании «ЧелИндЛизинг» АРТЁМ МЯКШУН отмечает еще одну положительную сторону лизинга: на период договора клиент имеет право сдавать объект в субаренду.

Лизинг недвижимости набирает популярность

Челябинские лизинговые компании занялись операциями с недвижимостью только в 2005 г., на несколько лет позже, чем сделками с автотранспортом и оборудованием. Эксперты считают это закономерным развитием рынка: освоив простые операции, игроки перешли к более сложным. Пока доля подобных сделок в общем объеме рынка, по разным оценкам, составляет от 2 до 7% (для сравнения: на лизинг оборудования приходится около 30%, автотранспорта и спецтехники – до 60% общего количества сделок). Процент операций с недвижимостью игроки намерены существенно увеличивать. В компании «Уралпром­лизинг» говорят, что за последние полгода количество обращений по лизингу недвижимости увеличилось в четыре раза. Директор челябинского филиала лизинговой компании «УРАЛСИБ» АЛЕКСАНДР ЛАЙТЕ также считает это направление перспективным: «Доля сделок с недвижимостью в активе нашего филиала составляет 7%. И в дальнейшем мы планируем активно продвигать этот продукт». Интерес игроков к подобным сделкам продиктован несколькими причинами. Это и стремление предложить клиенту комплекс услуг, и высокая ликвидность самого предмета лизинга. «Недвижимость – это выгодное размещение средств под хорошее обеспечение. Цена за квадратный метр постоянно растет. Даже если лизингополучатель не справится с платежами, мы можем продать это помещение по гораздо более высокой стоимости», – замечает Антон Гугнин.

Сравнительно поздний старт этого сегмента игроки объясняют тем, что лизинговая операция, как и всякая сделка с недвижимостью, должна быть зарегистрирована, но в Законе о государственной регистрации понятия «лизинг» нет, и на какое-то время лизинговые компании заняли выжидательную позицию. Кто же первым кинется на амбразуру? «При регистрации возникает спорный вопрос: какой документ регистрировать в первую очередь – договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем или договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости?» – сетует Антон Гугнин. В любом из этих случаев возникают юридические нестыковки, но даже подача на регистрацию двух договоров одновременно не исключает определенного риска. Антон Гугнин: «Небольшая неточность в документах может привести к тому, что налоговая инспекция переквалифицирует договор лизинга в договор купли-продажи в рассрочку или договор аренды. В этом случае все налоговые льготы исчезнут, инспекция выставит штрафные санкции, и обе стороны понесут убытки». Взгляды операторов рынка на эту проблему разошлись. Одни считают, что главное – это умение управлять рисками, тогда больших сложностей в оформлении сделок с недвижимостью не будет. Других же пробелы в законодательстве заставили пересмотреть свои планы. Директор челябинского филиала компании «РФЦ-Лизинг» АЛЕКСАНДР СТАНКОВСКИЙ рассказывает, что еще в 2005 г., тщательно проработав вопрос, отказался от этой заманчивой идеи: «Мы ощущаем возросший интерес к лизингу недвижимости со стороны клиентов, но готовы взяться за подобные операции только тогда, когда сформируются четкие схемы сделок в части налогового учета и регистра­ционных процедур».

Эксперты отмечают и другие причины, тормозящие развитие рынка. Александр Станковский: «Одна из основных проблем лизинга недвижимости – несоответствие между балансовой и рыночной стоимостью объектов, давно введенных в эксплуатацию. Для выравнивания цен необходимо произвести экспертизу рыночной стоимости и переоценку имущества. Это единственный механизм, по которому можно передать в лизинг старое здание. Но предприятия могут воспользоваться правом переоценки не чаще одного раза в год и только 1 января». Мешает и нехватка подходящих объектов на рынке коммерческой недвижимости. «Обычно клиентам нужно помещение в определенном месте, конкретной площади и стоимости. Спрос большой, а предложения, удовлетворяющего требования клиентов, нет», – делится Артём Мякшун. По его мнению, проблема в том, что значительная часть недвижимости находится в собственности у физических лиц. Это невыгодно клиенту, так как стоимость недвижимости в данном случае увеличивается на размер НДС. Юлия Абдрахманова столкнулась с этой проблемой на собственном опыте: «Производственное помещение мы искали больше года. Были проблемы и с техническими параметрами объектов, и с формой собственности. Кроме того, при сдаче документов на регистрацию банк перечисляет продавцу недвижимости лишь часть суммы, остальное – после регистрации. И не все потенциальные продавцы могут согласиться на такие условия». Но несмотря на все сложности, большинство экспертов настроено позитивно: найти помещение сложно, но можно. Например, компания «ЧелИндЛизинг» частично решает проблему, сотрудничая с агентствами недвижимости, которые помогают подбирать объекты для клиентов. Руководитель представительства компании «Лизинг-Он-лайн» ЮЛИЯ ВЕЙС: «В городе растет число бизнес-центров. Можно купить отдельный офис, а можно – целый этаж».

Спорным вопросом на рынке является применение схемы возвратного лизинга . Ряд специалистов называет ее идеальным вариантом для соб­ственников коммерческой недвижимости, испытывающих дефицит собственных средств. Используя возвратный лизинг, клиент сохраняет право пользоваться объектом и при этом получает свободные денежные средства на развитие бизнеса плюс налоговые и амортизационные льготы. Однако эта схема не нравится фискальным органам. Налоговая инспекция часто воспринимает возвратный лизинг как способ ухода от налогов, хотя законом подобные сделки не запрещены. Часть игроков отказалась от работы с возвратной схемой, но для многих ее привлекательность перевешивает возникающие риски. «Думаю, этот продукт востребован больше, чем лизинг недвижимости в чистом виде. Главное, чтобы между лизинговой компанией и лизингополучателем не было аффилированных связей. Плюс нужно юридически грамотно оформить все документы. Ведь претензии предъявляются не к сделке как таковой, а к изъянам в ней», – говорит Юлия Вейс.

Лизингодатели стремятся сделать лизинг недвижимости более доступным

О количестве игроков на рынке лизинговых операций с недвижимостью судить пока сложно. Заявляют о предоставлении этой услуги многие компании, но реальные сделки осуществляют не все. Антон Гугнин: «Бывает, приходят клиенты, говорят, что работали с лизинговой компанией, прорабатывали вопрос по недвижимости три месяца, в итоге сделка не состоялась. Компания тянула время, не говоря ни «да», ни «нет». По мнению экспертов, такое явление не случайно: работа с недвижимостью – трудоемкий и затратный процесс. Для него нужны «длинные» день­ги, квалифицированные специалисты и возможность юридического сопровождения сделки «от и до».

В операциях с недвижимостью к предмету лизинга предъявляется больше требований, чем к самому лизингополучателю. По Закону о финансовой аренде (лизинге) предметом лизинга может выступать лишь коммерческая недвижимость, находящаяся в стадии завершенного строительства. Кроме того, закон запрещает передавать землю в лизинг, поэтому на участок под объектом должна быть оформлена либо собственность, либо долгосрочная аренда. По этой причине сделки с отдельно стоящими зданиями проходят сложнее, чем с внутренними помещениями.

Операторы рынка стремятся сделать лизинг недвижимости более доступным. Нижний порог сделки у многих компаний равен 1-3 млн руб. Процент удорожания зависит от размера аванса, срока лизинга и составляет от 9-10%. Сейчас на рынке распространен авансовый платеж в 10-30%, но некоторые игроки готовы рассматривать схемы и с нулевым авансом.

Основной источник ресурсов для финансирования сделок с недвижимостью – банковские кредиты, и лизинговые компании стремятся работать сразу с несколькими кредитными учреждениями. «Иногда мы готовим документы по сделке сразу для нескольких банков-кредиторов, из которых потом выбираем оптимальный для клиента вариант», – уточняет Юлия Вейс. Чем больше банков-партнеров, тем больше возможностей привлечь ресурсы оптимальной стоимости под каждый конкретный проект. Эта тенденция прослеживается даже среди компаний, являющихся дочерними структурами банков.

Другая тенденция рынка связана с увеличением сроков сделок. Если год назад договоры заключались преимущественно на три года, сегодня стандартный срок предложения по лизингу недвижимости составляет пять лет. Некоторые компании предлагают сроки до 7-8 лет, и ряд экспертов считает, что уже в будущем году эти цифры будут стандартом. Однако, несмотря на многочисленные просьбы клиентов, операторы рынка пока не готовы увеличить сроки договоров до 10-15 лет. «Это невозможно в связи с ограниченностью долгосрочных ресурсов на рынке капитала», – замечает Артём Мякшун. В свою очередь Александр Станковский видит в увеличении сроков другую проблему. Чем больше срок, тем выше риск для лизингополучателя: «За это время может многое произойти: смена собственника лизинговой компании или банка, сознательное банкротство компании, отказ от передачи предмета лизинга в собственность клиента по окончании срока договора лизинга и так далее».

Зато эксперты уверены, что сделки с недвижимостью будут проходить все более оперативно, по мере того как игроки будут наращивать количество подобных операций в своих активах. Александр Лайтер: «Мы планируем стандартизировать данный продукт, и сейчас в нашей компании разрабатывается программа, которая позволит нашим клиентам просто и быстро приобретать недвижимость в лизинг». У операторов рынка есть намерение сократить сроки регистрации сделок. Артём Мякшун: «Как правило, на это уходит 3-4 недели. Сейчас мы согласовываем с регистрационной службой возможность ускорения процесса, может быть, даже до одной недели». Есть уверенность экспертов и в том, что количество игроков на рынке лизинговых сделок с недвижимостью будет увеличиваться уже в ближайшее время. Ряд специалистов не исключает возможности появления лизинговой компании, занимающейся исключительно объектами недвижимости.

ВОЗВРАТНЫЙ ЛИЗИНГ – схема, при которой лизингополучатель продает объект недвижимости лизинговой компании, затем берет его в лизинг и по окончании договора лизинга получает обратно в собственность.