КАРТА объектов к саммиту ШОС в Челябинске. Кто и где построит 24 гостиницы

На карте представлено 24 объекта недвижимости, аэропорт, городская свалка, конгресс-холл – главные проекты, которые хотят реализовать власти и инвесторы к 2020 году в Челябинске.

Чтобы увеличить карту, нажмите на значок [  ] в правом верхнем углу. Кликнув по сиреневому значку, вы увидите адрес, тип объекта, инвестора, номерной фонд  и варианты дальнейшего использования объекта.  Голубым знаком обозначен аэропорт, красным – городская свалка, рекультивацию которой обещают начать в ближайшем будущем. Красный домик - это конгресс-холл.

Большой передел

Одной из проблем, которую называют, когда говорят о саммите ШОС – что делать с избытком гостиниц после саммита? Предполагается, что часть из них будет переоборудована в жилье эконом-класса. Однако это представляется маловероятным, считает директор «УралНИИстромпроект» Василий Важенин.

«Гостиницы подразумевают повышенный уровень отделки мест общего пользования, например, холл. Кроме того, строительство будет вестись не по типовому проекту, как жилье эконом-класса, а по индивидуальному. То есть, стоимость квадратного метра будет от 40 тыс. руб. и выше – только в базовой отделке. Это никак не может быть жильем эконом-класса», - рассуждает Василий Важенин.

Управляющий партнер DevelopmentPro Андрей Бодрягин отмечает, что гостиницы не будут переделываться в жилые помещения: «Я предполагаю, что, скорее всего, гостиницы будут выведены на рынок как нежилые помещения, приспособленные для жилья, т.е. апартаменты, а не квартиры эконом-класса в обычном понимании».

На это эксперт видит три причины. Во-первых, планировка гостиницы сильно отличается от обычного жилого дома. У таких зданий даже требования к функциональной части другие – количество коммуникаций, пожарные требования и пр. Реконструировать гостиницу в обычное жилье очень затратно. Во-вторых, город просто формально не сможет ввести в эксплуатацию такие жилые дома, потому что они не обеспечены социальной инфраструктурой – детсадами, школами, больницами. И в-третьих, есть налоговое законодательство, которое четко разграничивает жилые и нежилые помещения. Нежилые помещения как минимум облагаются НДС.

«Есть и еще другие особенности финансирования и налогообложения, о которых застройщики прекрасно знают. Поэтому уверен, самый простой вариант – из гостиниц будут делать апартаменты. Ну, или как вариант, сразу строить жилье, в котором временно разместятся гости», - считает эксперт.

Еще одна проблема – будут ли эти апартаменты продаваться? Как отмечает Андрей Бодрягин, в истории рынка недвижимости Челябинска кроме Соколиной Горы не было продаж апартаментов: «Риелторы не знают, как их продавать, а людям надо учиться их покупать. Но чего им для этого не хватит? Ипотеки. Потому что ипотека на нежилые помещения – апартаменты – не распространяется».

Сомневается в реалистичности планов и Василий Важенин: «Чтобы построить гостиницу, нужно, по самым скромным подсчетам, 1 млрд руб. По 30 тыс. за квадрат ее не построишь, минимум по 50-60 тыс. руб. за квадрат. То есть 10 тыс. м гостиницы – это уже 600 млн руб.  И нужно эти деньги уже иметь. А все ради чего - ради того, чтобы запуститься на несколько дней, и гарантированно получить заполняемость на две недели, - говорит Василий Важенин. - А дальше что? Как эти деньги вернуть обратно?»

Эксперт предлагает другой вариант решения проблемы – нехватку гостиниц можно восполнить за счет новостроек: «Например, кто-то строит жилые дома, а продажи плохо идут. Застройщик может меблировать квартиры и сдать их на время саммита. После этого спокойно распродать. В таком порядке это может сработать».

Начать как можно скорее

Несмотря на туманное будущее, инвесторы все же подписали соглашение о намерениях с администрацией Челябинска. В ближайшие несколько лет начнется активная застройка города – к концу 2019 г. большинство из объектов должны быть готовы. Предприниматели и эксперты в сфере градостроительства говорят, что работу стоит начать как можно скорее.

«Если сегодня у инвестора есть площадка и намерение строить, а ситуация не требует корректировки градостроительной документации, то на все уйдет минимум полгода, если заниматься этим очень интенсивно, – считает архитектор Дмитрий Ступин. – За эти полгода надо успеть разработать концепцию, экономическую модель. После этого требуется архитектурное проектирование, инженерное проектирование, экспертиза проектной документации, получение разрешения и выход на стройку. Впрочем, это по самым оптимистичным прогнозам – полгода, а по реалистичным – год», – объясняет архитектор.

Если требуется корректировка градостроительной документации и площадка не подготовлена, к этому сроку нужно добавить не менее полугода, добавляет Дмитрий Ступин. Так как власти сейчас будут максимально идти навстречу в выдаче разрешений на строительство гостиниц к саммиту, застройщики получат реальный шанс реализовать проекты, которые задумывались много лет назад.

 «Добрая половина всех объектов на карте – недострои, которые были брошены, либо давно не используемые земельные участки, – говорит Андрей Бодрягин. – С течением времени у владельцев изменились планы на эти активы, но они никак не могли изменить градостроительную документацию. Сейчас такая возможность есть, потому что город охотно идет на встречу. У застройщиков есть шанс быстро и безболезненно пройти процедуру согласования. Я могу гарантировать, что все эти 24 объекта получат разрешение на строительство быстро. Но будут ли вкладывать туда владельцы деньги – лучше позвоните владельцам».

Спецпроект «Будущее города»