Как добиться снижения арендной платы за пустой офис или магазин? Мнение юриста

Елена Пшеничникова, руководитель департамента юридических услуг компании LA`consulting, налоговый консультант:

— Около 70% российского бизнеса работают на арендованных площадях. И именно арендаторы первыми ощутили на себе тяжесть вынужденного простоя, вызванного мерами по борьбе с распространением коронавируса. Остро встал резонный вопрос об оплате расходов на аренду и содержание офисов и торговых площадей, которые пустуют и никак не используются. Из-за приостановления деятельности, отсутствия продаж и других причин предприниматели несут финансовые убытки, а обязательные платежи по аренде, кредитам, заработной плате им никто не отменял.

Есть ли какие-либо законные основания у бизнесменов требовать от арендодателя отсрочки, уменьшения платежа либо его полной отмены в текущих реалиях?

Как снизить арендную плату: нюансы

Если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.

Это право закреплено в пункте 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Однако, здесь есть свои нюансы. Если запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает.

Перечень наиболее пострадавших видов деятельности с указанием ОКВЭД опубликован на сайте Минэкономразвития РФ. В основном это сферы деятельности, связанные с организацией досуга и развлечений, общественное питание и рестораны, спортклубы и фитнес центры, парикмахерские и салоны красоты. Этот список периодически расширяется. Первоначально он содержал всего 19 кодов ОКВЭД из девяти отраслей. Недавно в данный перечень были включены магазины непродовольственных товаров.

То есть, если арендатор не использует помещение не потому, что ему это запрещено, а потому что все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней и работают удаленно, то арендодатель вправе отказать арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.

Такая возможность за арендодателем в той или иной степени подтверждается постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», где в п. 2 указано: «Рекомендовать юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией».

Кроме того, в подп. «д» п. 3 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства РФ№ 439, сказано, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

Если арендодатель отказывается снизить арендную плату, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Кто вправе претендовать на арендные каникулы.

Правительство конкретизировало применение этой меры в постановлении от 03.04.2020 № 439.

Арендные каникулы — это приостановка регулярных платежей по аренде до октября 2020 г. В этот период арендаторы не вносят оплату, и к ним не применяют меры ответственности за нарушение ее порядка и сроков. Арендодатель не вправе начислить штраф или проценты по статье 395 ГК РФ. Период отсрочки начинается с даты, когда в регионе ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

То есть, организации или индивидуальные предприниматели обладают правом на получение такой отсрочки, если:

- арендатор ведет бизнес в сферах, которые больше всего понесли ущерб от пандемии коронавируса (список таких отраслей с кодами ОКВЭД утвердило Правительство РФ (Постановление от 03.04.2020 № 434),

- объектом аренды являются нежилые помещения, которые находятся в государственной, муниципальной или частной собственности (на арендаторов жилья льгота не распространяется),

- договор с арендодателем заключили до момента объявления режима повышенной готовности или режима ЧС. Кроме того, в половинном размере будут взимать плату за периоды до 01.10.2020, когда специальные режимы не действовали.

Арендные каникулы в связи с коронавирусом не распространяются на плату за коммунальные услуги и содержание имущества, даже если эти суммы включены в арендную плату.

Каков порядок предоставления отсрочки и снижения арендных платежей.

Чтобы арендатор мог получить право на арендные каникулы, его деятельность должна входит в перечень наиболее пострадавших из-за коронавируса. Он направляет арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы, после чего заключается дополнительное соглашение об отсрочке

Арендные каникулы — это не полное освобождение от обязанности. Арендаторы начнут погашать накопившуюся задолженность с 1 января 2021 года и продолжат до 1 января 2023 г.

Арендаторы, которые не попали под арендные каникулы, также вправе требовать от арендодателей отсрочку, снижение арендной платы или иное послабление.

Предлагаем несколько способов, чтобы снизить арендную плату:

- направить арендодателю уведомление с предложением о снижении арендных платежей, обосновав, что введение ограничительных мер затронуло вашу компанию,

- договориться о новом порядке расчета оплаты, чтобы он соответствовал экономической обстановке или же о смене формы оплаты (например, о предоставлении услуг, части продукции и т. п.),

-  уменьшить арендуемые площади. В этом случае понадобится оформить новый договор. Сдать часть площадей в субаренду (если арендодатель даст согласие),

Тем не менее, каждый случай необходимо рассматривать в отдельности, выстраивать аргументацию исходя из условий договора аренды. Важно, насколько узко описана цель передачи имущества в аренду, как рассчитывается арендная плата (в ряде случаев она напрямую увязана с экономическими показателями арендатора) и какие конкретно обязательства принял на себя арендодатель. Кроме того, важно, насколько сильно ограничительные меры затронули компанию.

Колонка написана специально для CHEL.DK.RU