Ипотечный бум объединяет банкиров, риелторов и застройщиков

Ипотечный механизм в Челябинске начинает реально работать. Рост рынка ипотечного кредитования заставляет банки, риелторов и застройщиков активно искать варианты взаимовыгодного сотрудничества.

эксперты

Светлана Андриолли
директор агентства недвижимости «Скиф»
Иван Клушин
финансовый директор строительной компании «Легион»
Елена Крикун
директор ООО «Риэлт-стройком» (отдел продаж строительной компании «СтройКом»)
Ирина Кудрякова
заместитель управляющего филиалом Международного Московского Банка в Челябинске
Светлана Нуждина
заместитель директора агентства недвижимости «Альфа»
Шухрат Собиров
директор филиала «Южный Урал» ЗАО «Райффайзенбанк Австрия»

Зачем риелторы аккредитуются при банках?
Что дают ипотечные программы строителям?
Что мешает активному развитию ипотеки?

Ипотека  залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи имущества во владение залоговому кредитору.

Елена Крикун: «Если компания, не имея инвестиционного ресурса, продает квадратные метры на этапе строительства заемщикам, то в момент сдачи дома все площади оказываются распроданы, и по ипотеке предлагать просто нечего».
Иван Клушин: «Если на каком-то этапе произойдет мошенничество со стороны заемщика, и банк потребует деньги назад, мы спокойно вернем их банку и просто не выдадим заемщику его квартиру. По факту она не будет оплачена».
Ирина Кудрякова: «Ипотечный бум продолжается. В перспективах дальнейший рост объемов кредитования, числа участников, увеличение количества продуктов, оптимизация самих процедур».

О масштабах и динамике развития ипотеки в Челябинске можно судить по росту ипотечных портфелей банков. Так, например, ипотечный портфель челябинского филиала Международного Москов­ского Банка в 2006 г. по сравнению с 2005 г. вырос почти в 12 раз. «Только за 10 месяцев 2006 года наш филиал провел более 120 ипотечных сделок. И что показательно, последний квартал был наиболее динамичным. Однако уже в январе этого года мы выдали ипотечные кредиты на сумму, которая составила 25% от объема всего 2006 года», говорит директор филиала «Южный Урал» ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» ШУХРАТ СОБИРОВ.

Доступность ипотечных кредитов растет

В настоящее время в Челябинске наиболее развит рынок кредитования вторичного жилья. Ипотеку выдают примерно 25 банков. Потенциальным заемщикам предлагаются как целевые ипотечные кредиты (когда деньги можно потратить исключительно на приобретение конкретного объекта недвижимости), так и нецелевые займы (когда средства можно израсходовать по своему усмотре­нию, например, пополнить обороты). Среднерыночная ставка по кредиту колеблется между 11 и 15% годовых в рублях и 9-14% в валюте (для сравнения в 1995-1996 гг., когда ипотека в Челябинске только начиналась, ставка находилась на уровне 25-28%). По словам заместителя управляющего филиалом Международного Московского Банка в Челябинске ИРИНЫ КУДРЯКОВОЙ, тенденцией по­следних нескольких лет можно считать повышение доступности ипотечных кредитов. Уже сегодня есть банки, дающие кредиты без первоначального взноса. Снизились ставки, выросли сроки кредитования, появилась возможность рассматривать совместный семейный доход при определении суммы кредита. Покупатели и продавцы недвижимости могут рассчитываться до регистрации сделки в регистрационной палате.

В 2007 г. число предлагающих ипотеку кредитных организаций может увеличиться еще примерно на десяток. В основном это будут филиалы и представительства москвичей и дочерних компаний иностранных банков. Практически все кредитные организации, розничные и универсальные, появившиеся на рынке, имеют ипотечные кредитные программы или получат их в ближайшее время. «Поэтому в перспективах дальнейший рост объемов кредитования, числа участ­ников, расширение линейки продуктов, оптимизация самих процедур. Ипотечный бум продолжается»,  констатирует г-жа Кудрякова.

Ипотечное кредитование позволяет банкам получать доход на протяжении нескольких десятков лет. Например, на челябинском рынке средний срок ипотечного кредита колеблется от 15 до 30 лет. По словам Шухрата Собирова, этот актив считается наиболее привлекательным среди прочих еще и потому, что рынок недвижимости очень консервативен и достаточно инертен. Это обеспеченный актив, приносящий стабильный доход, имеющий высокую ликвидность, поскольку портфель ипотечного кредитования можно с легкостью рефинансировать.

Для того чтобы максимально использовать возможности, которые дает ипотечный бум, челябинские банки налаживают сотрудничество с риелторскими компаниями. Например, «Снежинский» и «Юниаструм» работают с агентством «Альфа». Филиал «Южный Урал» ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» аккредитовал «Выбор» и «Центр Недвижимости «Елькина 85». Шухрат Собиров рассматривает риелторов как один из наиболее важных каналов продаж ипотечных кредитов. Отношения с ними выстраивались в несколько этапов. На первом, когда филиал только начинал заниматься ипотекой, никаких договоренностей не было. Зачастую риелторы плохо представляли условия и ставки ипотечного кредитования Райффайзенбанка, поэтому присылали заведомо неподходящих клиентов, работали вхо­лостую. Когда количество подобных случаев стало расти, банк наладил с активно работающими агент­ст­вами диалог: донес до их руководства и персонала информацию о своих кредитных продуктах, стандартах работы. Холостая работа прекратилась. После этого тем агентствам, которые систематически обеспечивали определенный приток «качественных заемщиков», банк предложил подписать соглашения о сотрудничестве, которые определили льготы, комиссии, график обучения сотрудников особенностям работы с ипотечными продуктами банка, предоставили статус «рекомендованного агентства». Челябинский филиал Международного Московского Банка работает с риел­торами по-другому. По словам Ирины Кудряковой, сегодня у филиала есть устные договорен­ности с 3-5 агентствами. Каких-либо договорен­ностей об отчислении процентов сторонам соглашения нет. В будущем, возможно, руководство филиала будет подписывать с ними договоры аутсорсинга на оказание определенного объема услуг, например, на сопровождение пакета документов в регистрационную палату. По словам заместителя директора агентства недвижимости «Альфа» СВЕТЛАНЫ НУЖДИНОЙ, большинство банков не платят риелторам комиссионные. Риел­торы соглашаются работать на таких условиях, потому что нацелены зарабатывать не на комиссионных, а на оказании услуг новым категориям клиентов. Г-жа Нуждина приводит цифры: в настоящий момент в агентстве «Альфа» 90% сделок проходит с использованием ипотечных кредитов. Год назад это количество равнялось 10-20%. Объем услуг и обороты компании значительно повысились.

Игроки отмечают устойчивый прирост клиентов, желающих взять ипотечные деньги на покупку нового жилья. По словам Ирины Кудряковой, кредитовать под строящиеся объекты стало возможно после стабилизации челябинского строительного рынка. В настоящее время банкиры оценивают риски, которые связаны с таким кредитованием. Директор агентства недвижимости «Скиф» СВЕТЛАНА АНДРИОЛЛИ начала активно вести переговоры о сотрудничестве по ипотечным программам с банками и застройщиками осенью 2006 г. Она наглядно убедилась в необходимости такого сотрудничества в августе, когда примерно 50% квартир элитного дома на Комсомольском пр. с легкостью ушли по ипотеке. «Наша цель  получить эксклюзивное право реализации квартир по ипотеке»,  утверждает г-жа Андриолли.

Ипотека ускоряет оборачиваемость денег в строительстве

Среди застройщиков наиболее распространены два варианта сотрудничества с банками по ипотечным программам. В первом случае строительная организация возводит дом, оформляет построенные квартиры как собственное имущество и после этого реализует их заемщикам. По словам директора ООО «Риэлт-стройком» (отдел продаж строительной компании «СтройКом») ЕЛЕНЫ КРИКУН, для того чтобы работать по этой схеме, нужно или иметь большой объем продаж, или располагать инвестиционными ресурсами, или обладать и тем и другим. Если компания, не имея инвестиционного ресурса, продает квадратные метры на этапе строительства заемщикам, то в момент сдачи дома все площади оказываются распроданы, и по ипотеке предлагать просто нечего.

Второй вариант позволяет использовать ипотеку на этапе строительства. Застройщик в устной или письменной форме аккредитуется при банке (предоставляет полный пакет уставных документов) и аккредитует строящийся дом, в котором планирует продавать метры заемщикам (для чего отправляет в банк копии пакета проектной документации и всех разрешающих строительство бумаг). Участники рынка говорят, что оба варианта дают строителям возможность ускорить оборачиваемость денег. По договорам долевого участия платежи часто растягиваются на весь период строительства (год-полтора при панельном строительстве и два-два с половиной при кирпичном). В большинстве случаев при сотрудничестве по ипотечным программам с коммерческими банками вся сумма перечисляется строителю в день подачи участниками сделки документов в регистра­ционную палату (иногда в течение месяца после регистрации договора купли-продажи). При работе с Агент­ством ипотечного жилищного кредитования по государственной ипотечной программе деньги приходят в течение 10 дней с момента регистрации сделки. Финансовый директор строительной компании «Легион» ИВАН КЛУШИН говорит, что подобная оборачиваемость средств позволяет застройщикам возводить новые объекты без привлечения сторонних инвестиций, исключительно за свой счет.

Порядок проведения ипотечных сделок уменьшает риски застройщиков. По словам Ивана Клушина, между моментом поступления денег застройщику и оформ­лением квартиры в собственность заемщику, как правило, проходит определенное время. Его вполне достаточно для маневра. «Если на каком-то этапе произойдет мошенничество со стороны заемщика, и банк потребует деньги назад, мы спокойно вернем их банку и просто не выдадим заемщику его квартиру. По факту она не будет оплачена»,  комментирует г-н Клушин.

Наплыв клиентов на начальных этапах, игроки постоянно повышают цены и увеличивают тем самым суммы ипотечных кредитов.