Подписаться
Деловой квартал / Новости / «Это то, что морально устарело». Ошибки владельцев коммерческой недвижимости в ...
«Это то, что морально устарело». Ошибки владельцев коммерческой недвижимости в Челябинске
Источник: соцсети Андрея Ветхова

«Это то, что морально устарело». Ошибки владельцев коммерческой недвижимости в Челябинске

Самое читаемое
  • «Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь» «Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь»
  • «Гипермаркеты закрываются, но холодильники еду еще не заказывают». Тренды ритейла-2019 «Гипермаркеты закрываются, но холодильники еду еще не заказывают». Тренды ритейла-2019
  • Конкуренция за «однушку». Екатеринбург вышел в лидеры по стоимости аренды жилья Конкуренция за «однушку». Екатеринбург вышел в лидеры по стоимости аренды жилья
  • «Мы не знали, что делать с деньгами». Как братья из Вологды заработали миллиарды долларов «Мы не знали, что делать с деньгами». Как братья из Вологды заработали миллиарды долларов
  • «Нельзя шутить коллективно». Горожане неоднозначно оценили участие чиновников в карнавале «Нельзя шутить коллективно». Горожане неоднозначно оценили участие чиновников в карнавале
11:00   11.01.2019

«Коммерческая недвижимость стала дойной коровой, из которой хотят получить максимум "молока", сдавая в аренду. Но у животного уже стали торчать кости, ребра видно, она усыхает».

Кандидат наук, руководитель Школы риэлторского мастерства (ШРМ), директор агентства недвижимости «Родник» Андрей Ветхов:
 
 Падение цен на коммерческую недвижимость идет четыре года. Какие могут быть прогнозы? Цена будет падать дальше.
Коммерческая недвижимость стала дойной коровой, из которой хотят получить максимум «молока», сдавая в аренду. Все думают, деньги приносит — и классно. Но у этой дойной коровы уже начинают выпирать кости, ребра видно, она усыхает. А хозяин все равно выше вымени не смотрит. И не успевает за изменениями в мире, которые провоцируют изменения в формате товаров.
Сегодня при выборе офисных помещений арендатор смотрит, насколько ему будет удобно, легко пользоваться ими. Люди отказываются от офисов класса А из-за далеко расположенной парковки и пропускной системы просто потому, что это нерационально.
 
Улучшается потребительский опыт: сейчас арендатор очень искушен, даже развращен. Все чаще возникает ситуация, когда он не может позволить себе арендовать площадьи, потому что хочет, чтобы офис был высокого уровня. Получается, собственники помещений не могут сдать объекты, а арендаторы не могут заплатить за свои запросы.
Следующий тренд: к массовому сегменту торговых и офисных площадей интерес потерян. Растет потребность в самовыражении.
Между тем, в Челябинске 30-40% рынка торговой недвижимости занимают маленькие магазинчики в домах. Что касается офисной недвижимости, то порядка 60-80%  это центры советской постройки. Всё это морально устарело, это воплощение стереотипов офисного планктона: пришли непонятно куда, поработали и ушли.
А арендатору необходимо что-то особенное, то, что будет его выделять. Здесь и ещё один тренд: в офисы приходит все меньше и меньше людей  как сотрудников, так и клиентов. Все больше операций проходит дистанционно. И это явление должно изменить привычный формат коммерческой недвижимости.
Арендатор сегодня стремится максимально всё упросить. Поэтому наличие парковочных мест у офис-центра в Челябинске является ключевым требованием. Они должны быть рядом: вот — парковка, рядом  вход в здание, и никак иначе. Подобные запросы касаются и остального. «А, тут надо ремонт делать! Мы-то думали, уже все готово, чтобы мы заехали», — возмущаются арендаторы.
Даже проведение интернета на сегодня становится сложностью: «А какие уже есть операторы? Ой, нет, подключать долго!». Никто не хочет ждать и нести дополнительные затраты, пусть и небольшие. 
Кроме того, арендатору нужен цельный платёж. Это, опять же, требование простоты, чтобы изначально к оплате была сумма, в которую включено всё: отопление, коммуналка, вода. Никому не хочется разделять платежки, высчитывать, что изменилось из-за отопительного сезона, большего или меньшего расхода воды. Все хотят фиксированную и постоянную сумму.
Что в итоге? Сейчас в Челябинске обеспеченность торговыми площадями почти в шесть раз выше нормы: на 1 тыс. человек приходится 1,8 тыс. кв. м площадей. А если еще добавить два строящихся торговых центра в районе Тополиной аллеи, площадь которых должна превысить «Родник»? Всё это будет давить на рынок. 
Обеспеченность офисными помещениями также в полтора раза выше нормы: 1,5 тыс. кв. м офисов на 1 тыс. жителей. Рынок офисных помещений пересыщен. А ведь обеспеченность складскими площадями в три раза меньше нормы. По нормативам 250 кв. м складов должно приходиться на тысячу жителей, у нас всего лишь 83 кв. м. Вот потенциал роста, куда нужно вкладываться! Впрочем, и формат складских помещений в Челябинске преломился, меняется на автоматизированные логистические комплексы, как в Москве.
Между тем, сохраняя 80% рынка коммерческой недвижимости в не соответствущем времени состоянии, владельцы совершают ошибку. В большинстве случаев это происходит, потому что у собственника нет четкой позиции: будет он продавать объект или сдаст его в аренду. И поэтому делает это одновременно, потому что и 100 тыс. в месяц хочется выручить, но другое дело 15 млн руб. единоразовой вырлаты. В результате, естественно, продажа затягивается, а деньги ни арендатор, ни собственник в здание вкладывать не хотят, оно ветшает. Кроме того, собственник ошибочно считает, что тратить деньги на ремонт здания, чтобы продать его быстрее и по более высокой цене, бессмысленно.
Он думает: «Я положу зеленый керамогранит. А арендатор скажет, что хотел синий». Но вы же при покупке конфет так о фантике не рассуждаете!
Необходимо периодически делать капитальные вложения: замена коммуникаций, фасада. В порядок нужно приводить и документы: легализовать реконструкцию, перепланировку, пристрои, недооформленная земля. Сейчас фактически у половины собственников не готовы документы для продажи коммерческой недвижимости.
Кроме того, владельцы недвижимости не учитывают риски объекта в перспективе 5-10 лет — ни политические, ни экономические, не исследуются потребительские предпочтения. Вместе с тем, преображения формата налицо — например, бутики превратались в примерочные. Люди смотрят одежду в интернете, приходят примерить, а потом ждут сезонных скидок или покупают товар опять же в интернет-магазине, потому что так дешевле. Общепит, особенно рестораны, переживает не лучшие времена, зато хорошо себя чувствуют столовые и фастфуд. И при планировке и строительстве здания следует думать о разных будущих арендаторах. 
И пятая проблема  плохое управление объектами. Как правило, цель управляющей компании — выжать из арендаторов максимум, выставить просто сумасшедшие платежи. Но это очень быстро бьет по репутации: в городе все знают, где снимать площади не стоит, потому что арендатора обманывают и выманивают последние деньги.
В секторе коммерческой недвижимости Челябинска нет уникальности, нет новизны, все стандартно — примерно один материал, фасады и отделка. Что можно ожидать в перспективе 5-10 лет? Большинство потребностей рынка (до 80-90%) будут закрывать федеральные торговые сети. Совсем скоро практически перестанут быть востребованы торговые площади на первых этажах, им нужно менять формат. Более 60% торговых пространств будет в формате коворкинга  работа в любое время в открытом, общественном офисе за общим компьютером и гибких офисов — опенспейсов. Это меняет сознание, всё больше людей интересуется этим: они не хотят заморачиваться с покупкой мебели и прочего, хотят прийти, поработать и уйти.
Более 80% складских помещений станут автоматизированными  предприниматели не будут оплачивать охрану и делать соцвзносы, оплачивая только услуги хранения. А доверия к интернет-продажам будет всё больше. И особенно после того, как товары гарантированно будут доходить до заказчика, интернет станет основным каналом сбыта.
 
Колонка написана специально для DK.RU на основе выступления Андрея Ветхова на форуме «Коммерческая недвижимость. Максимальный доход».
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

В России четыре станции перестали передавать данные о радиации после ЧП под Северодвинском В России четыре станции перестали передавать данные о радиации после ЧП под Северодвинском
60 тыс. руб. в месяц: накопления и работа. Уральцы рассказали, как будут жить на пенсии
Ginza Project едет в Екатеринбург. На Евразийский Ресторанный Форум
Из «Титановой долины» выгнали резидента
Главные застройщики города выбрали себе президента. Он собрался победить дефицит школ
Банки хотят блокировать карты при получении подозрительных денег. Под угрозой все клиенты
В Москве пройдет одна из крупнейших выставок одежды в Восточной Европе

Бизнес

«День за днем нам клевали мозг: это пережитки детства, на квартиру этим не заработаешь» «День за днем нам клевали мозг: это пережитки детства, на квартиру этим не заработаешь»
«Государство редко радует хорошими инициативами. Но закон о самозанятых — хороший закон»
Пройти зону смерти. На Среднем Урале тестируют новый способ поддержки бизнеса
Лариса Гусева: «Если бы мне сейчас было 25, совсем не факт, что я бы начала свой бизнес»
«Покупатели разные, у каждого свои потребности, но у нас есть предложение для любого»
Как в 1990-е строили бизнесы и можно ли стать предпринимателем случайно — Ольга Зайченко
Елизавета Белоусова, Альфа Экспертиза: «Из-за одного документа можно лишиться бизнеса»

Свое дело

«Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь» «Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь»
«Просто тесть удачно сходил в баню», — как топ-менеджер бросил работу ради бизнеса в Крыму
«Большинство думает, что деньги могут быть лишь украдены». Юрий Окунев об изнанке бизнеса
«Все крупные застройщики придут к меблировке новостроек. Это неизбежно»
Котики, собаки и голова Трампа. Как случайное хобби сделать высокодоходным бизнесом
«Чтобы выжить среди монстров, у нас только один вариант». Как работает бизнес на острове
«Говорят: есть идея, но вам ее не покажут, вдруг украдете. Ответ: уходите, своих полно»

Качество жизни

«Гипермаркеты закрываются, но холодильники еду еще не заказывают». Тренды ритейла-2019 «Гипермаркеты закрываются, но холодильники еду еще не заказывают». Тренды ритейла-2019
Хорошо забытое старое: как в ХХI веке застройщики применяют лучшие практики прошлого
«Они нам конкуренты». Главный врач ОДКБ — о частных роддомах, молодых врачах и бизнесе
Чего боятся покупатели входных дверей: главные мифы и заблуждения
Расширяя границы. Как «TEN Девелопмент» стал одним из крупнейших застройщиков города
Валерий Ананьев: о ценах на жилье, жадных монополистах и строительном коллапсе в 2021 году
Социальные сети — прекрасный тренажерный зал для тех, кто хочет научиться видеть лицемерие

Мнения

«Предприниматели в России всегда ходят под статьей» «Предприниматели в России всегда ходят под статьей»
«Слишком доверились Big Data». Банк «Нейва» поспорил со Сбером о реалиях кредитного рынка
«Школы препятствуют нашему обучению», — Сет Годин об образовании и излишнем беспокойстве
«Полезная еда — это то, что выберет твоя бабушка», — Матильда Шнурова о здоровых привычках
«Хватит ныть про налоги и санкции, идеальных условий не будет никогда»
«Надеждой российского экспорта, как ни странно, является малый и средний бизнес»
«Кредитов взяли много, а платить нечем. Россию ждет кредитный коллапс в 2021 году»

Лайфхаки

Мы переоцениваем продуктивность и развлечения. Почему в счастливой жизни их по минимуму Мы переоцениваем продуктивность и развлечения. Почему в счастливой жизни их по минимуму
Отпуск семьей: няня и бассейн детям, кафе и пляж родителям. 7 отелей для отдыха с ребенком
«Пенсиям приходит конец. Нас ждет гетто для пожилых, за что спасибо медицине»
«Молодежь уходит от корпораций и долгого роста. Мир труда осознает, что маленькое лучше»
«Мы не знали, что делать с деньгами». Как братья из Вологды заработали миллиарды долларов
«Ни одного адекватного биохакера я пока не встретил. Мониторить кровь глупо»
«Эскроу позволяет банку зарабатывать на квартире не единожды»

Спецпроект DK.RU «Кто строит Екатеринбург»

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.