«Это то, что морально устарело». Ошибки владельцев коммерческой недвижимости в Челябинске
«Коммерческая недвижимость стала дойной коровой, из которой хотят получить максимум "молока", сдавая в аренду. Но у животного уже стали торчать кости, ребра видно, она усыхает».
Кандидат наук, руководитель Школы риэлторского мастерства (ШРМ), директор агентства недвижимости «Родник» Андрей Ветхов:
— Падение цен на коммерческую недвижимость идет четыре года. Какие могут быть прогнозы? Цена будет падать дальше.
Коммерческая недвижимость стала дойной коровой, из которой хотят получить максимум «молока», сдавая в аренду. Все думают, деньги приносит — и классно. Но у этой дойной коровы уже начинают выпирать кости, ребра видно, она усыхает. А хозяин все равно выше вымени не смотрит. И не успевает за изменениями в мире, которые провоцируют изменения в формате товаров.
Сегодня при выборе офисных помещений арендатор смотрит, насколько ему будет удобно, легко пользоваться ими. Люди отказываются от офисов класса А из-за далеко расположенной парковки и пропускной системы просто потому, что это нерационально.
Улучшается потребительский опыт: сейчас арендатор очень искушен, даже развращен. Все чаще возникает ситуация, когда он не может позволить себе арендовать площадьи, потому что хочет, чтобы офис был высокого уровня. Получается, собственники помещений не могут сдать объекты, а арендаторы не могут заплатить за свои запросы.
Следующий тренд: к массовому сегменту торговых и офисных площадей интерес потерян. Растет потребность в самовыражении.
Между тем, в Челябинске 30-40% рынка торговой недвижимости занимают маленькие магазинчики в домах. Что касается офисной недвижимости, то порядка 60-80% — это центры советской постройки. Всё это морально устарело, это воплощение стереотипов офисного планктона: пришли непонятно куда, поработали и ушли.
А арендатору необходимо что-то особенное, то, что будет его выделять. Здесь и ещё один тренд: в офисы приходит все меньше и меньше людей — как сотрудников, так и клиентов. Все больше операций проходит дистанционно. И это явление должно изменить привычный формат коммерческой недвижимости.
Арендатор сегодня стремится максимально всё упросить. Поэтому наличие парковочных мест у офис-центра в Челябинске является ключевым требованием. Они должны быть рядом: вот — парковка, рядом — вход в здание, и никак иначе. Подобные запросы касаются и остального. «А, тут надо ремонт делать! Мы-то думали, уже все готово, чтобы мы заехали», — возмущаются арендаторы.
Даже проведение интернета на сегодня становится сложностью: «А какие уже есть операторы? Ой, нет, подключать долго!». Никто не хочет ждать и нести дополнительные затраты, пусть и небольшие.
Кроме того, арендатору нужен цельный платёж. Это, опять же, требование простоты, чтобы изначально к оплате была сумма, в которую включено всё: отопление, коммуналка, вода. Никому не хочется разделять платежки, высчитывать, что изменилось из-за отопительного сезона, большего или меньшего расхода воды. Все хотят фиксированную и постоянную сумму.
Что в итоге? Сейчас в Челябинске обеспеченность торговыми площадями почти в шесть раз выше нормы: на 1 тыс. человек приходится 1,8 тыс. кв. м площадей. А если еще добавить два строящихся торговых центра в районе Тополиной аллеи, площадь которых должна превысить «Родник»? Всё это будет давить на рынок.
Обеспеченность офисными помещениями также в полтора раза выше нормы: 1,5 тыс. кв. м офисов на 1 тыс. жителей. Рынок офисных помещений пересыщен. А ведь обеспеченность складскими площадями в три раза меньше нормы. По нормативам 250 кв. м складов должно приходиться на тысячу жителей, у нас всего лишь 83 кв. м. Вот потенциал роста, куда нужно вкладываться! Впрочем, и формат складских помещений в Челябинске преломился, меняется на автоматизированные логистические комплексы, как в Москве.
Между тем, сохраняя 80% рынка коммерческой недвижимости в не соответствущем времени состоянии, владельцы совершают ошибку. В большинстве случаев это происходит, потому что у собственника нет четкой позиции: будет он продавать объект или сдаст его в аренду. И поэтому делает это одновременно, потому что и 100 тыс. в месяц хочется выручить, но другое дело —15 млн руб. единоразовой вырлаты. В результате, естественно, продажа затягивается, а деньги ни арендатор, ни собственник в здание вкладывать не хотят, оно ветшает. Кроме того, собственник ошибочно считает, что тратить деньги на ремонт здания, чтобы продать его быстрее и по более высокой цене, бессмысленно.
Он думает: «Я положу зеленый керамогранит. А арендатор скажет, что хотел синий». Но вы же при покупке конфет так о фантике не рассуждаете!
Необходимо периодически делать капитальные вложения: замена коммуникаций, фасада. В порядок нужно приводить и документы: легализовать реконструкцию, перепланировку, пристрои, недооформленная земля. Сейчас фактически у половины собственников не готовы документы для продажи коммерческой недвижимости.
Кроме того, владельцы недвижимости не учитывают риски объекта в перспективе 5-10 лет — ни политические, ни экономические, не исследуются потребительские предпочтения. Вместе с тем, преображения формата налицо — например, бутики превратались в примерочные. Люди смотрят одежду в интернете, приходят примерить, а потом ждут сезонных скидок или покупают товар опять же в интернет-магазине, потому что так дешевле. Общепит, особенно рестораны, переживает не лучшие времена, зато хорошо себя чувствуют столовые и фастфуд. И при планировке и строительстве здания следует думать о разных будущих арендаторах.
И пятая проблема — плохое управление объектами. Как правило, цель управляющей компании — выжать из арендаторов максимум, выставить просто сумасшедшие платежи. Но это очень быстро бьет по репутации: в городе все знают, где снимать площади не стоит, потому что арендатора обманывают и выманивают последние деньги.
В секторе коммерческой недвижимости Челябинска нет уникальности, нет новизны, все стандартно — примерно один материал, фасады и отделка. Что можно ожидать в перспективе 5-10 лет? Большинство потребностей рынка (до 80-90%) будут закрывать федеральные торговые сети. Совсем скоро практически перестанут быть востребованы торговые площади на первых этажах, им нужно менять формат. Более 60% торговых пространств будет в формате коворкинга — работа в любое время в открытом, общественном офисе за общим компьютером и гибких офисов — опенспейсов. Это меняет сознание, всё больше людей интересуется этим: они не хотят заморачиваться с покупкой мебели и прочего, хотят прийти, поработать и уйти.
Более 80% складских помещений станут автоматизированными — предприниматели не будут оплачивать охрану и делать соцвзносы, оплачивая только услуги хранения. А доверия к интернет-продажам будет всё больше. И особенно после того, как товары гарантированно будут доходить до заказчика, интернет станет основным каналом сбыта.
Колонка написана специально для DK.RU на основе выступления Андрея Ветхова на форуме «Коммерческая недвижимость. Максимальный доход».
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
На Урале построят завод по производству микропроцессоров для использования в космосе 
«Росспиртпром» стал частным. Этой приватизации ждали 20 лет 
Немецкий производитель стройматериалов Knauf отказывается от бизнеса в России 
Рядом с парком Маяковского выставлена на продажу земля под строительство высотки