Что мэр грядущий нам готовит

от редакции

1 марта в Челябинске пройдут выборы главы города. Несомненно, личность будущего мэра, как и его команда, окажет серьезное влияние на развитие челябинского бизнеса. Мы выделили наиболее существенные, на наш взгляд, рынки, влияние на которые главы города и городской администрации неоспоримо, и попросили ведущих представителей челябинского бизнес-сообщества озвучить возможные сценарии развития этих рынков.

Кто из кандидатов готов продать «Челябгортранс» частному инвестору? Кому достанется земля под рекламными щитами?
Появится ли в Челябинске муниципальная строительная корпорация?

эксперты
Артем Перехрист
директор «Уральского аналитического центра»
Владимир Найденов
генеральный директор компании «НАЙФЛ»
Олег Пермяков
генеральный директор корпорации «СТРАТУМ»
Юрий Русин
директор маршрутной сети «Казачий двор»
Леонид Вахрамеев
председатель совета директоров ГК «Интерсвязь»
Владимир Бурлаков
председатель Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска
Александр Юдин
председатель Челябинской областной ассоциации наружной рекламы и информации

Бизнес-центры уйдут на окраины

Рынок девелопмента и коммерческой недвижимости — один из приоритетных для любой городской администрации. Соответственно, и предыдущий (до 2005 г.), и нынешний состав мэрии уделял его регулированию самое пристальное внимание. По мнению генерального директора фирмы «НАЙФЛ» ВЛАДИМИРА НАЙДЕНОВА, это объясняется как высокой доходностью девелопмента, так и его исключительной в сравнении с другими рынками концентрированностью, что упрощает контроль. «Обе команды действовали в рамках законодательства — ни один чиновник в здравом уме не пойдет на прямое нарушение закона, — считает генеральный директор корпорации «СТРАТУМ» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ. — Однако и без этого инструментов влияния на рынок коммерческого строительства у городской администрации достаточно. Многочисленные правоустанавливающие и разрешительные документы — от начала проектирования до разрешения на строительство — требуют множества согласований. При нежелании видеть какой-либо объект завершенным любая команда сможет найти множество предлогов, чтобы запретить объект, либо отложить введение его в строй на 3-4 года». Показательным г-н Пермяков считает пример немецкой сети магазинов Metro Group, планировавшей возвести в Курчатовском районе города гипермаркет Metro Cash & Carry. Компания не смогла договориться с городской администрацией, и в итоге гипермаркет был возведен на границе с областным центром, в Копейске.

Самыми крупными из введенных в строй до весны 2005 г. объектами были торговые комплексы «Никитинские ряды», «Синегорье» и «КС». Тогда же были запущены офисные центры «Каскад», «Спиридонов», «Мизар», «Аркаим-Плаза», а также ТРК «Мегаполис». Было начато строительство офисного центра «Челябинск-Сити», БД «Петровский», торговых комплексов «Гостиный двор» и «Платина». С противодействием городских властей столкнулись компания «Энергоинвест», планировавшая возвести возле ЮУрГУ молодежный комплекс «Курчатов», а также подконтрольная семье МИХАИЛА ЮРЕВИЧА компания «Макфа», рассчитывавшая возвести на пересечении улиц Труда и Чайковского в Центральном районе города ТРЦ «Родник».

После прихода к власти весной 2005 г. команды Михаила Юревича отношение муниципалитета к ряду проектов было пересмотрено. В частности, было остановлено строительство «Гостиного двора» и «Платины», а строительство ТРЦ «Родник», напротив, получило «зеленый свет». Были отозваны разрешения на строительство торгового центра «Магистраль», офисного центра «Монолит». Примерно в то же время были введены в эксплуатацию бизнес-центры «Петровский», «Славянский», «Павловский», «Бовид», «Челябинск-сити», «Эталон», торговые и развлекательные комплексы «Горки», «Куба», «Радуга», «Фокус», «Набережный».

Декларируя свои намерения, кандидаты касаются рынка коммерческой недвижимости лишь вскользь. Так, Михаил Юревич заявил в одном из интервью, что порог насыщения торговыми центрами в Челябинске еще не достигнут. ВЯЧЕСЛАВ ТАРАСОВ, в свою очередь, назвал ошибкой действующей администрации недостаточное внимание к строительству подземных парковок. Однако Олег Пермяков считает, что общий вектор развития сегмента коммерческой недвижимости будет продиктован не столько личными качествами избранной команды, сколько объективными реалиями рынка.

«В мае-октябре 2009 г. стоит ожидать появления большого количества «некачественных» офисных помещений — в основном встроенно-пристроенные и первые этажи жилых зданий, — считает г-н Пермяков. — При этом, если в сентябре 2008 г. стоимость таких помещений составляла 160-200 тыс. руб./кв. м, то уже через год она упадет в 2-2,5 раза». Качественные объекты в этот период в розницу продаваться не будут, считает эксперт. Развитие же офисного сегмента г-н Пермяков ожидает после 2011 г.: это, по его мнению, преимущественно будут бизнес-центры B/B+ в районах проживания, прежде всего, в связи с ухудщающейся транспортной доступностью центра города. «В Челябинске очень ограниченный спрос на офисы класса А в центре города — если в Екатеринбурге 40% таких офисов арендованы международными компаниями, то у нас их доля не превышает 15%. С другой стороны, строить в центре что-либо, кроме класса А, экономически неоправданно», — пожимает плечами г-н Пермяков.

Администрация займется ипотекой

Как уже писал «ДК», после смены руководства города в 2005 г. на рынке усилился процесс концентрации: доля трех крупнейших застройщиков возросла с 26 до 38%, а компаний, вводящих более 10 тыс. кв. м жилья в год, — с 60 до 80%. Около 40% рынка принадлежит компаниям НП Developman, «Артель-С», «Массив», еще примерно 25% контролируют компании второго эшелона («Мечелстрой», НТМ, «Метчелстрой» и др.). Ориентировочно 17% рынка занимают компании третьего эшелона («Стройзаказчик», ЧГС, «Магистр», «Энергия» и др.). Оставшиеся примерно 20% — вотчина совсем небольших компаний.

Пожалуй, наиболее радикальную точку зрения на рынок жилищного строительства высказывает ЕВГЕНИЙ РОГОЗА: он предлагает создать городскую ипотечную корпорацию по аналогии с областной Корпорацией жилищного строительства и ипотеки (КЖСИ). Такой корпорации, по замыслу г-на Рогозы, предстоит консолидировать весь необходимый городу объем «социального» жилья, а коммерческое строительство оставить в рамках элитного жилья. Активное внимание развитию ипотечных программ декларируют и Вячеслав Тарасов, и Михаил Юревич.

По мнению президента Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска ВЛАДИМИРА БУРЛАКОВА, существенной смены курса выборы не принесут. «Практика городов-миллионников, где власть сменяется каждые четыре года — в частности, по такому пути идет Пермь, — показывает лишь, что жилищное строительство встает примерно на год перед выборами и на год после, пока новая администрация принимает дела. Ключевые же изменения связаны не столько с личностью мэра, сколько с меняющимся законодательством», — пояснил г-н Бурлаков.

По мнению эксперта, ключевой задачей в сфере жилищного строительства для вновь избранной администрации, как и для существующей, останется приведение местного законодательства в соответствие с федеральным: «В частности, до сих пор нормально не работает закон о переводе земельных участков из одной категории в другую, а также многие другие».

В Челябинск придут международные сети

Рынок ритейла в Челябинске, как и в большинстве других региональных центров, достаточно раздроблен. По утверждению Владимира Найденова, большая часть игроков относится к малому бизнесу. «В силу этого рынок сложен для регулирования и не настолько привлекателен, как тот же девелопмент. Возможно, именно поэтому властные структуры не уделяют ему особенного внимания», — считает г-н Найденов.

Одним из самых значимых трендов для ритейла в ближайшие годы станет заход в Челябинск федеральных и международных сетей, считает г-н Найденов. «Городская администрация может этому противодействовать, однако этот процесс неизбежен». Олегу Пермякову в среднесрочной перспективе представляется наиболее вероятным развитие крупных форматов ТРЦ с участием международных сетей и операторов (Auchan, Home Center, Leroy Merlin и т. п.). По его прогнозам, в течение 3-5 лет в Челябинске появится несколько ТРЦ городского масштаба, торговых центров целевой покупки, второй гипермаркет METRO, а также суперрегиональный торговый центр, вероятнее всего, МЕГА либо ADEO Groupe.

Бесплатный проезд для школьников или стратегический инвестор для «Челябгортранса»

Внешне рынок автоперевозок Челябинска выглядит неконсолидированным: на нем работает около около 60 участников. Но значительная часть этих компаний аффилирована: просто собственники делят бизнес на несколько небольших фирм, чтобы иметь возможность платить единый налог на вмененный доход.

Администрация Челябинска имеет возможность регулировать рынок пассажирских перевозок как прямым путем — посредством городского управления транспорта — так и косвенным — через МУП «Челябгортранс», которое обеспечивает, по оценке директора маршрутной сети «Казачий двор» ЮРИЯ РУСИНА, не менее 70% пассажиропотока. В программных заявлениях кандидатов в мэры вопрос регулирования пассажирских перевозок имеет, пожалуй, самые значительные расхождения. Так, Вячеслав Тарасов выступает за повышение социальной нагрузки муниципального транспорта за счет городского бюджета: он предлагает вернуть бесплатный проезд для школьников. Евгений Рогоза ратует за приход на «Челябгортранс» «трансстратегического инвестора». Михаил Юревич же неоднократно заявлял, что не видит смысла в передаче городского транспорта в частные руки в силу его априорной убыточности. Более того, даже анонсированная в 2008 г. реорганизация муниципального предприятия в акционерное общество так пока и не состоялась.

«Само по себе привлечение частного инвестора в «Челябгортранс» может быть оправданным, — считает г-н Русин. — Однако в этом случае следует продумать механизм компенсации как убыточных маршрутов, так и льготного проезда. МУП «Челябгортранс» несет определенную социальную нагрузку: он обязан организовать транспортное обслуживание всего населения города. Таким образом, ряд маршрутов оказывается заведомо неприбыльным».

Введение бесплатного проезда для школьников в муниципальном транспорте, считает эксперт, незначительно повлияло бы на рынок: доля этой категории в общем пассажиропотоке не превышает 5%.

Рекламщики могут получить право на землю

Хотя ни один из кандидатов не декларирует каких-либо четких намерений в отношении рынка «наружки», внимание администрации к этому сегменту неоспоримо. Однако при развитии рынка наружной рекламы как предыдущей, так и действующей администрацией Челябинска не было сделано серьезного экономического анализа, считает председатель Челябинской областной ассоциации наружной рекламы и информации АЛЕКСАНДР ЮДИН: «В 2004-2005 гг., перед выборами, в городе появилось большое количество наружной рекламы, это вызвало перенасыщение рынка и провоцировало негативное восприятие «наружки» у горожан. Кроме того, беспорядочная установка щитов не дала серьезных поступлений в городской бюджет».

В 2005 г., после прихода к власти новой команды, по словам г-на Юдина, аудит действий предыдущей администрации также не был проведен. Ряд щитов был демонтирован, при этом не было разработано механизма компенсаций теряющим свои щиты предпринимателям.

В 2008 г. Челябинск оказался единственным городом Южного Урала, весьма своеобразно трактующим поправки в ФЗ «О рекламе». Закон, напомним, предполагал проведение конкурсов на выдачу разрешений на установку рекламных конструкций. Однако если в других городах на конкурс выставлялось право заключить договор аренды земельного участка, то в Челябинске — «право на установку рекламной конструкции». «Если договор аренды может быть использован как предмет купли-продажи, то, получив право на установку, предприниматель не может даже зарегистрировать его, оставаясь, по сути, владельцем куска металла», — пояснил г-н Юдин.

Наконец, в настоящее время владельцы рекламных щитов при заключении договора аренды вносят арендный платеж на год вперед. Такая политика, вкупе с падением доходов от наружной рекламы примерно на 30%, может, по мнению эксперта, привести к уходу с рынка ряда игроков, что в первую очередь скажется на поступлениях в бюджет — в 2008 г. они могли составить около 100 млн. руб. «Крайне желательным в этих условиях было бы введение помесячной или поквартальной оплаты», — заключает Александр Юдин.

Рынок провайдинга будет консолидироваться

За последние годы рынок интернет-услуг в Челябинске стал более концентрированным. Так, по данным компании «ЭР-Телеком», в первом полугодии 2008 г. проникновение широкополосного доступа в интернет в областном центре составило 39,5%. При этом более 90% рынка занимают три компании: «Интерсвязь» (56,1%), «Уралсвязьинформ» (19,7%) и «ЭР-Телеком» (14,9%).

Инструментов влияния на этот рынок, по словам председателя совета директоров ГК «Интерсвязь» ЛЕОНИДА ВАХРАМЕЕВА, у городской администрации предостаточно: подавляющее число собственников инфраструктуры — бывшие муниципальные предприятия. «Администрация через эти структуры является собственником всех фонарных столбов, общежитий, распорядителем крыш зданий. Все провайдеры в огромных количествах используют муниципальную собственность, и, конечно, зависят от благорасположения соответствующих структур», — пояснил г-н Вахрамеев. Кроме того, по его словам, с городскими отделом культуры и отделом рекламы постоянно согласовываются многочисленные рекламные акции.

Однако, считает Леонид Вахрамеев, активного внимания со стороны администрации к этому рынку не наблюдалось никогда: «В самом начале моей работы в «Интерсвязи», в 2003 г., когда сетевая инфраструктура была еще не развита, мы сталкивались с противниками сетей, однако это не было вызвано влиянием администрации. Скорее, это была личная позиция руководства многочисленных управляющих компаний. Около двух лет ушло на их убеждение, после чего интернет в Челябинске стал развиваться стремительными темпами».

В случае, если следующая администрация продолжит действующую политику в отношении интернет-провайдеров, г-н Вахрамеев прогнозирует дальнейшее увеличение долей трех крупнейших игроков рынка и постепенный уход мелких. Захода новых крупных участников рынка, по его мнению, уже не состоится: занятие сколь-нибудь заметной доли рынка потребует колоссальных инвестиций, а в условиях кризиса ликвидности федеральные игроки на это не пойдут.