«Челябинск-СИТИ» начали заселять

На прошлой неделе деловой центр «Челябинск-СИТИ» открыл двери для арендаторов. Его руководство уверено, что уникальная концепция позволит к концу года заполнить здание практически на 100%. Эксперты считают, что планам могут помешать высокие арендные ставки и возможные проблемы с транспортной доступностью комплекса.

Технический запуск делового центра «Челябинск-СИТИ» состоялся 25 марта. В этот день начали работать первые арендаторы: галерея бутиков одежды и обуви «XXI век» и ресторан формата free flow «Едок» – на 2-м и 4-м этажах соответственно. И хотя официальное открытие здания запланировано только на июнь, активное «заселение» его офисной части начнется уже в апреле. Определены якорные арендаторы, ими станут несколько компаний из энергетической и нефтегазодобывающей отраслей.

Строительство здания делового центра на ул. Коммуны компанией «Челябинск-стройиндустрия» началось в 2004 г. «Сначала у нас был проект реконструкции целого квартала, ограниченного улицами Кирова, К. Маркса, Цвиллинга и Коммуны, он предусматривал строительство в нем трех зданий различной этажности. Однако вскоре мы поняли, что не стоит излишне перегружать это место, и остановились на одном здании, но соответствующем всем международным стандартам офисных помещений класса А», – рассказывает ВАДИМ КУДРЯШОВ, управляющий директор УК «Челябинск-СИТИ». Инвестиции в строительство делового центра руководство ПКО «ЧелСИ» оценивает в $50 млн, часть из них – собственные средства компании, часть – банковский кредит. Окупить их планируется за 7-8 лет.

Проект был реализован при участии сторонних консалтинговых компаний, в их числе Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, London Consulting & Management Company, а также местное агентство недвижимости E.R.A. Сегодня «Челябинск-СИТИ» представляет собой 23-этажное здание высотой 111 м, общей площадью порядка 30 тыс. кв. м. По словам участников рынка, это самый большой офисный центр в Челябинске, соответствующий стандартам класса А.

Первоначально дата запуска объекта была назначена на I квартал 2007 г., однако процесс перепроектировки повлиял на сроки сдачи. Также существенно сдвинуло их и повышение требований администрации города к местам парковки транспорта: ПКО «ЧелСИ» обязали более чем в два раза увеличить площадь парковки. Строительство второй очереди комплекса, включающей парковку на 450 машино-мест и конференц-зону, по словам руководства компании, будет закончено к концу лета. «Отсутствие парковки тормозит «заселение» здания – большинство арендаторов готовы будут въехать сюда, только когда появятся места, на которых можно будет оставить машины. Однако процесс заключения договоров аренды идет полным ходом, и сегодня у нас сдано более 60% всей площади, а к концу года мы рассчитываем заполнить деловой центр полностью», – говорит Вадим Кудряшов. По его словам, минимальная арендная ставка в «Челябинск-СИТИ» сегодня составляет 1640 руб. за кв. м.

По мнению г-на Кудряшова, после запуска делового центра на местном рынке потребность в офисных помещениях класса А сохранится, его емкость велика, а, учитывая динамику развития Челябинска и увеличение интереса к региону со стороны международных и федеральных компаний, возможно и возрастет. И поэтому в будущем ПКО «ЧелСИ» рассматривает возможность реализации еще нескольких проектов в области коммерческой недвижимости.

Эксперты полагают, что уже при запуске первого делового центра у «ЧелСИ» могут возникнуть проблемы. Так, по словам директора УК «Плаза-ДевелопментСервис» ДМИТРИЯ АГАПКИНА, управляющей компании нового делового центра предстоит решить серьезный вопрос, связанный с транспортной доступностью делового центра: «К «Челябинск-СИТИ» ведет лишь один подъезд по улице К. Маркса, который уже сегодня максимально загружен автотранспортом. К тому же вся ул. Цвиллинга на этом участке заставлена автомобилями вдоль дороги, поэтому движение на ней осуществляется в один ряд. Как правило, большая часть арендаторов приезжает на работу к 9.00 и уезжает в 18.00. Учитывая емкость паркинга «ЧелСИ», можно прогнозировать перегрузку ул. Цвиллинга и, соответственно, подъезда к деловому центру. Да и скорое открытие ТРК «Куба» только прибавит транспорта на этой улице». Это обстоятельство, по мнению эксперта, как и высокие арендные ставки, будет играть важную роль при выборе клиентом офисного помещения. «Ставки в «Челябинск-СИТИ» минимум на 15% выше, чем в «Мизаре», «Аркаим-Плаза» и офисных центрах «Энергоинвеста», и заполняться здание, естественно, будет дольше», – отмечает Дмитрий Агапкин.

ВАЛЕНТИНА РОГОВА, генеральный директор управляющей компании «Офис-центр «Мизар», считает, что оплата аренды в «Челябинск-СИТИ» не по карману большинству потенциальных клиентов: «Для того чтобы заполнить это здание, управляющей компании придется потрудиться, так как основной спрос в городе колеблется в диапазоне 600-800 руб. за кв. м, аренд­ная ставка в 1400-1500 руб. за кв. м – это потолок. Я не вижу больших оснований поднимать цены – «Челябинск-СИТИ» не так уж существенно отличается от других качественных офисных центров».

В то же время говорить о полной невостребованности ДЦ «Челябинск-СИТИ» неверно: сегодня в городе наблюдается увеличение числа арендаторов, которые во главу угла ставят поддержание имиджа. По мнению АЛЕКСЕЯ ФЕДОТОВА, директора компании «Центр недвижимости «МАН», такие клиенты будут обращать внимание на «Челябинск-СИТИ»: «Хотя это здание не является уникальным объектом, как заявляет его собственник, оно хорошо разрекламировано. По сути, это уже сложившийся бренд, что является большим преимуществом».