Челябинские девелоперы делают ставку на иностранных архитекторов

Вслед за столичными девелоперами игроки местного рынка недвижимости начали активно привлекать именитых иностранных архитекторов, проектировщиков и консультантов. Сотрудничество со звездой мирового масштаба, помимо притока свежих идей, помогает на старте увеличить капитализацию объекта недвижимости как минимум на 10% и способствует ускорению продаж.эксперты

Дмитрий Агапкин
директор управляющей компании «Плаза Девелопментсервис»
Сергей Еремеев
директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A.
Анна Кошмина
начальник отдела маркетинга управляющей компании «Челябинск-СИТИ»
Алексей Лобанов
исполнительный директор управляющей компании «Челябинск-СИТИ»
Наталья Селюнина
маркетинг-менеджер Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside
Александр Федосов
инженер производственно-технического отдела СМУ «Урал-Гарант» (Екатеринбург)
Алевтина Юдаева
директор по развитию ГК «Азия»

В какие проекты выгодно приглашать иностранных «зодчих»?
Насколько зарубежные архитекторы дороже челябинских?
Чем чревата работа с иностранцами?

В Москве иностранные архитекторы стали участвовать в проектировании зданий еще лет пять назад. По информации отдела маркетинга управляющей компании делового центра «Челябинск-СИТИ», одним из первых задействовал архитектора-иностранца холдинг «Капитал Групп». В 2003 г. компания объявила о своем сотрудничестве с Эриком ван Эгераатом (Голландия) в рамках строительства жилого комплекса «Русский авангард». Сейчас доля московских объектов недвижимости, над проектированием которых работают иностранцы, составляет 3-5%. В Челябинске, по словам игроков рынка недвижимости, сотрудничество с иностранцами только начинается. Пока таких примеров совсем немного: ГК «Азия» работает со студией Paolo Bodega Architetto (Италия); ГК «Аркаим» – с Анной Тиммерман (США) и консалтинговой компанией Knight Frank (Велико­британия); ПКО «Челябинск-Строй­индустрия» – с архитектурным бюро NBBJ (США) и консалтинговой компанией Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (США – Россия); ЗАО «Энергоинвест»и ООО «Родник» – с Jones Lang LaSalle (Великобритания – США). Однако уже в ближайшем будущем эксперты прогнозируют бурный рост подобной кооперации.

Иностранцы повышают конкурентоспособность объектов

Иностранные архитекторы создают более экономичные проекты, чем многие их южноуральские коллеги, говорят девелоперы. «Отечественным специалистам кажется, что деньги достаются инвестору легко, поэтому их можно бездумно тратить. У иностранцев другая логика, потому что они родились и выросли в стране с рыночной экономикой», – делится впечатлениями директор по развитию группы компаний «Азия» АЛЕВТИНА ЮДАЕВА. Г-жа Юдаева рассказала о том, как группа компаний «Азия» проводила тендер на архитектурную разработку одного из своих объектов – коттеджного поселка «Сапфир Урала». Победителями конкурса стали архитекторы из студии Paolo Bodega Architetto. «У ино­странных архитекторов есть многовековые традиции, опыт работы по созданию аналогичных проектов, сформирована культура эксплуатации с точки зрения окупаемости и учтены интересы заказчика», – комментирует Алевтина Юдаева. Другой яркий пример – строительство делового центра международного класса (ДЦМК) «Челябинск-СИТИ». По словам исполнительного директора управляющей компании «Челябинск-СИТИ» АЛЕКСЕЯ ЛОБАНОВА, изначальный архитектурный проект ДЦ, созданный челябинским архитектором Николаем Семейкиным, предусматривал около 40% полезной площади (остальное приходилось на технические и служебные помещения). После доработки проекта специалистами London Consulting & Management Company и Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko полезная площадь при согласовании с архитектором была увеличена до 64%. По инициативе международных консультантов был также заменен тяжелый старомодный шпиль здания на легкий и современный. Одно из основных конкурентных преимуществ – панорамное остекление – распространено на все этажи, кроме последнего (первоначально на последних трех этажах планировалось традиционное остекление с участием межоконных проемов). «При взаимодействии с российским архитектором редко удается добиться выхода полезных площадей выше 40%, в то время как на иностранных объектах он может доходить до 80%. Отличительная черта работы зарубежных архитекторов – понимание того, что любое здание должно быть не только поводом для творческого самовыражения, но и источником прибыли девелопера», – комментирует начальник отдела маркетинга управляющей компании «Челябинск-СИТИ» АННА КОШМИНА. Кроме того, богатый опыт иностранных архитекторов позволяет им справиться с поставленной задачей значительно быстрее, нежели их российским коллегам, добавляет инженер производ­ственно-технического отдела СМУ «Урал-Гарант» АЛЕКСАНДР ФЕДОСОВ.

В ряде случаев челябинские компании отдают предпочтение иностранным архитекторам, считая, что их проекты соответ­ствуют передовому мировому опыту в большей степени, чем работы южноуральских специалистов. В частности, по этой причине пригласили иностранцев ГК «Азия» (для строительства коттеджного поселка и создания по франчайзинговому договору гостиницы сети Holiday Inn) и ПКО «Челябинск-Стройиндустрия» (для возведения ДЦМК «Челябинск-СИТИ»). «Российские и южноуральские архитекторы тоже делают прозападные проекты. Но пока это еще новая для нас культура не только по стилю самого проекта, но и по взаимодействию с заказчиком. Поэтому каждое обращение к ним – своеобразный эксперимент: создадут – не создадут, удастся – не удастся. Мы же хотим предоставить гостям гарантированный сервис, поэтому избегаем экспериментов», – говорит маркетинг-менеджер Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside НАТАЛЬЯ СЕЛЮНИНА. Алексей Лобанов рассказывает, что топ-менеджмент «Челябинск-Стройиндустрии» выбрал международную консалтинговую компанию Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko как раз после того, как было решено позиционировать строящийся ДЦ в качестве объекта международного класса. Был подписан договор на консультационное сопровождение в плане брокериджа (сдачи в аренду). Директор управляющей компании «Плаза Девелопментcервис» ДМИТРИЙ АГАПКИН говорит, что на первых этапах «Аркаим-Плаза» проектировался исключительно челябинскими специалистами под руководством собственника объекта. Потом ГК «Аркаим» привлекла к строительству консалтинговую компанию London Consulting & Management Company для постановки системы управления БЦ, и на этапе заселения второй очереди – Knight Frank. Последняя привела в «Аркаим-Плазу» в качестве арендаторов ряд крупных международных компаний и банков. Сегодня Knight Frank помогает в создании третьей очереди упомянутого БЦ и работает на других проектах холдинга. «Банки развивают филиальную сеть по всей стране. Приходя в Челябинск, они хотят увидеть тот же подход к арендатору, условиям его повседневной жизни в бизнес-центре, услышать знакомые и понятные им термины, увидеть те же договоры, что и в столице. Здесь наличие именитого консультанта и играет роль. Они уже не раз взаимодействовали с этими банками, знакомы со стилем работы их отделов развития, разговаривают с ними на одном языке», – комментирует г-н Агапкин.

По общему мнению, иностранные архитекторы, проектировщики и консультанты помогают челябинским компаниям вывести на рынок новые веяния моды и принципы работы, создать уникальные проекты. По словам г-на Агапкина, строительный рынок сегодня достаточно узок: игроков сравнительно мало, и львиную долю предложения формируют типовые постройки. В такой ситуации необходимость отличаться от конкурентов, индивидуальность г-н Агапкин называет основным условием выживания практически любого нового объекта. Наталья Селюнина объясняет актуальность создания принципиально новых объектов европейского уровня для Челябинска ростом потребительских требований потенциальных клиентов. По ее словам, в случае с гостиничным бизнесом клиенты становятся более искушенными, побывав за границей. Они уже представляют себе, что такое отель уровня четырех звезд и хотят получать не меньший сервис в родном городе.

Привлечение к работе над проектом именитого иностранного архитектора повышает капитализацию здания. Эксперты говорят, что зарубежный специалист становится знаком качества аналогично системе менеджмента качества ISO для промышленности. Если имя иностранной архитектурной фирмы указывается в проекте, значит, уровень объекта будет заведомо высоким. В российской практике даже известны случаи, когда некоторые девелоперы заказывают эскиз проекта (это самая недорогая услуга) известному иностранцу, а затем его имя используют на всех стадиях проекта, вплоть до прикрепления таблички на здании. «Грамотно выполненный проект в сочетании со стоящим за ним именем западного архитектора может увеличить инвестиционную привлекательность объекта на 10% и существенно сократить срок его экспозиции на рынке», – говорит Анна Кошмина.

Иностранные архитекторы эффективны лишь в тандеме с челябинскими

В сотрудничестве с иностранными специалистами есть и минусы. Их проекты значительно дороже челябинских и даже столичных. По данным отдела маркетинга управляющей компании «Челябинск-СИТИ», в среднем стоимость работы зарубежных архитекторов на 30% выше труда их российских коллег. Однако в последнее время наблюдается тенденция к снижению цен: еще пару лет назад разница составляла 50%. При сдаче в аренду челябинским риелторам девелоперы платят 5% от сделки, компаниям с иностранным именем – от 8% и больше. По информации директора агентства коммерческой недвижимости E.R.A. СЕРГЕЯ ЕРЕМЕЕВА, иностранные проектировщики (воплощают замысел архитектора в виде рабочих чертежей) дороже в несколько раз. Рабочая документация от солидной челябинской компании стоит от 350 до 450 руб. за кв. м. Иностранцы берут от 1 тыс. руб. за кв. м и выше. Кроме того, иностранным проектным бюро бывает довольно сложно согласовать свои разработки с челябинской Главархитектурой. Поэтому челябинские девелоперы чаще всего предпочитают отдавать создание рабочих чертежей зданий местным проектировщикам.

Высокая цена – далеко не единственная сложность в работе с зарубежными архитекторами, проектировщиками и консультантами. По российскому законодательству согласовывать и утверждать проект в администрации города может только российский архитектор, получивший соответствующую лицензию. В результате складываются архитектурные союзы российских и зарубежных архитекторов: идеи разрабатываются западными бюро, а рабочую часть проекта делают отечественные компании. Но даже в такой схеме есть подводные камни. По словам Анны Кошминой, показателен случай, который произошел со шведским строительным холдингом Skanska в Москве. Для проектирования торгово-делового комплекса «Смоленский пассаж» холдинг пригласил испанского постмодерниста Риккардо Бофила. Однако сотрудничества не получилось, потому что по мере прохождения всех инстанций первоначальный проект настолько изменился, что звезда отказалась от авторства. Алексей Лобанов приводит пример из собственного опыта. В 2006 г. УК «Челябинск-СИТИ» заказала нью-йоркскому архитектурному бюро NBBJ отражающие идею эффективного использования платежей планировки этажей ДЦМК «Челябинск-СИТИ» (стандартные планировки выполнили челябинские архитекторы). NBBJ с работой справилось, однако областное управление ГО и ЧС американские планировки до сих пор не утвердило. «Не факт, что чертежи американского архитектора утвердят челябинские пожарные. Зато все знают, что челябинский архитектор точно создаст то, что удовлетворит все челябинские контролирующие органы», – говорит г-н Лобанов.

Еще одна проблема интернациональной кооперации – разница в менталитете. Один из челябинских девелоперов на условиях анонимности вспоминает, как их европей­ские партнеры, приехав в Челябинск первый раз, пробовали решать вопросы строительства здешнего бизнес-центра с помощью специально разработанных европейских методичек. Открыли в книге нужную схему, говорят: вот проблема взаимодействия арендодателя, арендатора, собственника и брокера, а вот два возможных варианта действий для ее решения. «Челябинские специалисты, кроме двух предусмотренных европейцами ответов, предложили еще шесть вариантов. В результате они решают вопрос по-своему и сталкиваются с тем, что он месяцами проходит согласования, его откладывают, выкидывают, забывают. А у нас местный челябинский предприниматель может решить тот же самый вопрос по-дружески где-нибудь за рюмкой чая», – делится наблюдениями эксперт.

Несмотря на все проблемы взаимодей­ствия с иностранными консалтинговыми компаниями, архитекторами и проектировщиками, эксперты уверены, что количество южноуральских проектов с их участием будет активно увеличиваться. Алевтина Юдаева: «Это число будет расти в геометрической прогрессии, потому что зарплата, которую просят местные специалисты, неадекватна их профессионализму». При этом, по словам Сергея Еремеева, челябинские специалисты без работы не останутся. Они будут заниматься промышленным строительством, которое сейчас на подъеме, адаптировать проекты иностранцев к местной специфике, разрабатывать техническую документацию.