Андрей Шлотгауэр: У застройщиков появились дополнительные риски, у покупателей — гарантии

Своим экспертным мнением с «Деловым кварталом» поделился основатель «ЭРА Девелопмент» Андрей Шлотгауэр.

Андрей Викторович, 2026 г. начался с отмены моратория на неустойки по 214-ФЗ и ужесточения требований к застройщикам. Какие еще острые моменты вы видите на рынке строительства?

— Действительно, год начался с возвращения неустоек, что правильно — рынок должен быть честным, но для застройщиков это дополнительный риск: любая задержка срока оборачивается прямыми выплатами.

Есть еще несколько острых моментов. Первый — эскроу-счета для ИЖС. С 1 марта 2025 г. закон формально распространил эту норму на частные дома, если они возводятся в границах малоэтажного комплекса. Многие застройщики до сих пор не поняли, как работать в новой реальности. Кто сориентировался, получил преимущество. 

Второй момент — дефицит рабочих рук. Строителей нет. Квалификация падает. Компании, которые не вкладываются в обучение и аттестацию бригад, будут выдавать низкое качество. Это вопрос времени.

Третий — себестоимость. Материалы, логистика, зарплаты — всё растет. Чтобы сохранить цену, некоторые экономят на фундаменте, стенах, инженерии. Мы не экономим и честно предупреждаем: дешевле не значит выгоднее, если через пять лет дом начнет разваливаться.

Четвертый момент — спрос смещается. Люди устали от «коробок» без инфраструктуры. Они хотят дом, лес, участок, школу рядом, безопасность и сервис. Им нужна юридическая чистота, поэтому сегмент качественного ИЖС с полным пакетом документов будет только расти, а серые схемы — умирать.

Расскажите подробнее про ИЖС по 214-ФЗ. Норма действительно работает или это маркетинг?

— Работает. И это не маркетинг, а требование закона, если дом строится в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Что получает покупатель?

— Во-первых, деньги на эскроу-счете. Застройщик не видит их до момента сдачи дома. Если стройка встает, банк возвращает покупателю всю сумму. Во-вторых, договор регистрируется в Росреестре. Дом и участок ваши, никто их не сможет продать. В-третьих, гарантия на объект и инженерное оборудование и отделку. В-четвертых, с 1 января 2026 г. снова действуют неустойки. Если застройщик задерживает сдачу, то он платит 1/150 ставки ЦБ за каждый день. При этом нужно иметь счет в уполномоченном банке, раскрывать информацию в ЕИСЖС, проходить верификацию, но покупатель получает дополнительный фильтр: однодневка через 214-ФЗ не пройдет. Так что да, новый закон для ИЖС — это реальная защита, и мы гордимся тем, что «Органика» работает именно по данной схеме.

Как экономическая ситуация в стране и регионе влияет на спрос? Как строительный бизнес вынужден реагировать?

— Влияет жестко, но неоднородно. По спросу. Бюджетные сегменты проседают, поскольку люди экономят, откладывают покупки, особенно если это второе жилье. А вот качественный загородный продукт с уникальными характеристиками — лес, полная инфраструктура, безопасность, сервис, прозрачная юридическая схема — остается востребованным. Покупатель стал разборчивее, не верит обещаниям на словах. Он хочет видеть, где находятся школа и дороги, кто будет убирать снег через три года? И главное — соблюдается ли 214-ФЗ и есть ли эскроу-счет.

Реакция бизнеса разная. Кто-то снижает цену за счет качества, закладывая более бюджетные материалы, экономя на фундаменте, упрощая инженерию. Кто-то применяет серые схемы, работает без договора или по подряду, уходит от налогов и ответственности. Кто-то замораживает проекты или покидает рынок.

Мы пошли другим путем. Строим по 214-ФЗ, работаем через эскроу, даем гарантию на дом и инженерное оборудование (3 года), на отделочные работы (1 год), раскрываем всю информацию в ЕИСЖС. Это дает покупателю чувство уверенности. В условиях экономической нестабильности это становится главной валютой. Спрос на прозрачные, юридически чистые проекты с реальной инфраструктурой будет только расти. Серые схемы постепенно умрут, и это правильно.

Проект «Органика» — это как раз пример такого подхода. Расскажите о нём коротко.

— Коллекция природных резиденций «Органика» — это первый в России масштабный жилой экокластер. 18 тематических кварталов, каждый со своим архитектурным вектором, со своим характером, объединенные в единую среду. 130 га земли, 400 га леса вокруг. 25 минут до центра Челябинска. Главное — мы не вырубаем деревья под дома. Мы вписываем объекты в лес и строим не просто жилье, а полноценную экосистему.

Первая очередь называется «Открытие»: 105 домовладений, дома от 100 до 270 м² с участками от 4 до 15 соток. 

Главный слоган — «Органика. Жизнь по своему сценарию». Мы продаем не квадратные метры, а сценарий жизни. Сообщество. Безопасность. Лес. Тишину. И при этом — полный сервис и юридическую защиту.

Как вы видите развитие загородного домостроения в ближайшие два-три года?

— Будет две полярные линии. Первая — массовое ИЖС без инфраструктуры, без концепции, часто с сомнительной юридической чистотой. Такие проекты будут дешеветь, но и спрос на них упадет, ведь люди устали покупать кота в мешке.

Вторая — качественные и осознанные проекты с полной инфраструктурой, продуманным комьюнити, юридической защитой по 214-ФЗ и реальной экологией. Именно такие проекты будут дорожать, потому что дефицит хороших мест только растет.

Люди хотят жить в лесу, но не в глуши. Им нужен участок, но без ежедневных забот о его содержании. Они хотят безопасности, но не глухих заборов, отгораживающих от всего мира. Хотят соседей, но не случайных людей. 

Тот, кто сможет собрать всё это в одном проекте, выиграет. Мы в «ЭРА Девелопмент» предпочитаем именно такой подход, поэтому в «Органике» есть своя сервисная компания — профессиональная команда, которая работает на территории 24/7. В «Органике» сервис не заметен. Он просто работает. Каждый день. Без напоминаний и конфликтов.

Что это значит для жителя?

— Снег почистят до того, как вы выедете из дома. Газон постригут, когда придет время. Парковка организована, инженерные системы обслуживаются по графику.

Ваш совет читателям «Делового квартала», которые сейчас думают о покупке загородного дома.

— Не экономьте на качестве и юридической чистоте. Дешевый дом без гарантий — это очень рискованная лотерея. Проверяйте, соответствует ли проект 214-ФЗ, идут ли деньги через эскроу-счет, есть ли регистрация объекта в Росреестре. Какая гарантия? Кто будет убирать снег и стричь траву через несколько лет? И главное — приезжайте и почувствуйте, что загородный дом — это не про цифры, это про эмоции и ощущения. В «Органике» всё именно так.