Павел Гнилорыбов: «Люди больше не покупают внешний облик дома»

Своим видением проблематики и перспектив современных мегаполисов, в частности Челябинска, в рамках спецпроекта «Будущее города» издания «Деловой квартал» поделился основатель популярного телеграм-канала «Архитектурные излишества» Павел Гнилорыбов. Он также является журналистом, экскурсоводом в Москве. Автор книг, специалист по исторической урбанистике.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы и проблематика уплотнительной застройки центров городов?

— Советские города строились в то время, когда экономическая сторона не особенно рассматривалась, поэтому порой миллионники получали протяженность в несколько десятков километров. Так устроен Волгоград, где добираться из одного района в другой можно час-полтора. Сейчас, в условиях капитализма, люди пришли к пониманию того, что земля всё же чего-то стоит, а жителям удобно находиться в пределах района, где всё относительно близко: есть парикмахерские, кафе и рестораны, центры сервисного обслуживания и т. п.

Бесконечные расстояния между домами и заводами, где дует ветер и летают пустые пакеты, уже не устраивают людей. Не зря получила распространение концепция 15-минутной доступности городской среды. Важно, чтобы проекты комплексного развития территорий учитывали это и уходили от размашистой, широкой души советских микрорайонов.

В генеральный план Челябинска заложена концепция 15-минутной доступности. Но для этого человек должен иметь возможность и работать рядом с домом. Или вы не наблюдаете такой тенденции, учитывая доступность личного и общественного транспорта?

— Мы живем в непредсказуемом мире, где приходится принимать решения «с колес» и адаптироваться под меняющиеся условия каждые 2-3 месяца. Поэтому город должен быть гибким, приспосабливающимся. Генпланы, принятые несколько лет назад, особенно 15–20, не учитывают этих особенностей и требований трансформации.

Возьмем, к примеру, бизнес-центры, которые были флагманскими 10–15 лет назад. Сейчас они полупустые: якорные арендаторы съехали, площади сдаются под какие-нибудь батуты. Люди уже не ездят на выходных в торговые центры на окраинах, а пользуются либо доставкой, либо посещают магазины у дома. Поэтому, реализуя проекты и по офисной, и по общественной недвижимости, нужно учитывать, что ситуация может измениться за несколько месяцев с точностью до наоборот.

Социалистические города приспосабливались к рыночной экономике на рубеже 80-90-х гг., и этот процесс не прекратился. Сейчас продумать и предсказать будущее совершенно невозможно. Футурологи, которые отсылают нас в 2040–2070 г., зачастую, шарлатаны, потому что процесс трансформации сейчас нелинейный, особенно с учетом «черных лебедей». Еще недавно преимуществом для людей была возможность работать удаленно. Теперь отключили мобильный интернет, и все едут в офис, где есть отдельный оптоволоконный канал.

При этом местные нормативные документы типа мастер-планов должны учитывать местные особенности территорий с прицелом 10–20 лет. 

Какие появляются тренды в архитектуре городов? Яркие панельки уже неактуальны в стране?

— Человек сегодня, как правило, не покупает внешний облик дома, а выбирает район, окружающую среду, квадратные метры. Если жилой комплекс довольно удобный, люди готовы мириться с тем, как выглядят фасады домов. Это скорее точка входа для продавцов, но дальше покупатель смотрит на другие параметры, в том числе на эксплуатацию, квартирографию, планировку. Жилая недвижимость — это рынок, который должен иметь плечо в 5–10 лет. Сейчас на него выходят проекты, реализация которых началась в 2021-2022 гг., а задумывались они в 2017-2018-м. Девелоперы не всегда оперативно реагировали на меняющиеся условия.

Сейчас рынок не продавца, а покупателя. Ситуация в строительстве сложная, а у клиентов есть запрос не на голый объект из бетона, а на комфортную среду. Поэтому девелоперы стараются вкладываться в парки, детские площадки, дорожки, аллеи, озеленение даже не кустиками, а высаживать полноценные взрослые деревья. Это небольшой процент по сравнению с зашитой ценой квадратного метра.

Главная тенденция — обязательства застройщиков возводить социальные объекты. Соответственно, они должны быть готовы к такому повороту. Если они возводят микрорайон на несколько десятков гектаров, то на их совести и в бюджете будут поликлиники, детские сады и даже школы.

И причем это должно быть не в планах и на рисунках, а гарантировано покупателю?

— Рынок непредсказуемый, его постоянно «колошматит». Тем не менее часто между рендерами и реальностью разница довольно большая, но девелопера тоже можно понять, потому что на старте проекта в 2019 г. он не понимал, что его ждет и насколько дорогими станут деньги с такой ключевой ставкой через несколько лет. Как бы там ни было, важно, чтобы жилье сдавалось, не было бы обманутых дольщиков. В таких ситуациях, наверное, стоит какой-то частью красивых картинок и поступиться.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы и возможности сохранения и вовлечения в современный город исторических объектов?

— Таких проектов в стране много. Все зависит от метража объекта: цветочный магазин в купеческой лавке или во флигеле на 80 кв. м, либо гостиница на 3 тыс. «квадратов». 

Главная проблема исторических зданий, наверное, в том, что в XX веке в стране несколько раз поменялось практически всё. Люди часто требуют быстро восстановить старинные усадьбы, немедленно отреставрировать то или иное здание. Они не учитывают, что, во-первых, изменилась система расселения: мы уже не живем там, где 150 лет назад, поэтому никто не будет восстанавливать строения на 6 тыс. кв. м за баснословные деньги в глуши, условно, Тверской области.

Во-вторых, когда человек жил в усадьбе, это была система капитализма или даже позднего феодализма. В его распоряжении были крестьяне, слуги и всё на свете. Без реставрации социально-экономического порядка восстановить эти тысячи зданий невозможно. Государство не может вкладывать по 1-2 млрд, а это цена реставрации усадебного комплекса в российской глубинке.

В-третьих, объем возможных функций нового здания, восстановленного в историческом центре, довольно невелик. Новые промышленные предприятия часто не нужны, торговля — тоже так себе вариант. Поэтому мы приходим к тому, что исторические дома используются под гостиницы и рестораны, ну или какой-то маленький бизнес. То есть раньше люди жили на широкую ногу, сейчас нам столько квадратных метров не нужно.

Пару лет назад президент России Владимир Путин одобрил вынос за пределы города экологически вредное производство Челябинского электрометаллургического комбината. Как вы относитесь к возможности исключения из границ мегаполиса крупных промышленных заводов?

— В Советском Союзе об экологии начали говорить только в конце восьмидесятых — начале девяностых годов. Действительно, если завод портит жизнь населения, повышает онкологию и т. д., то переносить его нужно. Но я как человек, которому интересно развитие городов во всей их сложности и многообразии, смотрю на каждый конкретный случай индивидуально.

Для каждого второго уральского города завод — это сердце, место, откуда всё начиналось в условном XVIII веке. Город вырос вокруг завода, им сформирован. Если предприятие куда-то переносить, то территория теряет свой смысл. Это не случай Челябинска, но для малых и средних мунииципалитетов актуально.

Если же решение неизбежно, есть возможность перенести объект подальше, доставлять туда рабочих на транспорте, то почему бы и нет? Но зачастую новые заводы где-то в технополисах или на территории особых экономических зон похожи на сарай в поле. Старый завод в черте города, в том числе миллионнике, это часто социалка: рядом есть детские сады, школы, бассейны, пансионаты, профилактории, ДК и пр., которые раньше предприятие содержало. Сейчас у бизнеса таких средств нет. Но новые производства ничего подобного, увы, не делают. Там человек трудится вахтой и возвращается домой.

В Челябинске есть примеры реализации проектов КРТ на старых промышленных площадках. Как вы это оцениваете?

— С одной стороны, хорошо, чтобы пространство не пустовало и у него появлялись новые функции. С другой, люди к этому относятся с легким скепсисом, а зачастую — недоверием и отрицанием, потому что промышленное предприятие — это гордость, оно генерировало смыслы и вызывает ностальгию.

В Москве есть огромный завод ЗИЛ, производивший миллионы грузовиков. Его не выводили за черту города, а просто закрыли. На этом месте построили десятки тысяч квадратных метров жилья, и сейчас это не особенно приятный район. Когда я гуляю в Москве и Санкт-Петербурге по старым окраинным районам, зачастую скучаю по тем предприятиям, которые там находились. Да, я понимаю, что это моя краеведческая любовь, но, с другой стороны, из ресторанов в космос не летают, а завод однозначно генерировал больше смыслов, продукции, денег, чем просто спальный бетонный мешок на этом месте. Но такая трансформация неизбежна.

Новой индустриализации у нас пока не предвидится, и поэтому там, где была промышленная застройка, будут возникать жилые кварталы, офисные центры либо пространства креативной индустрии, которые не заменят собой индустриальную экономику.

Не менее важен для мегаполиса транспортный вопрос. В Челябинске возобновилось строительство метротрама. Как он повлияет на город, насколько это экономически и смыслово востребовано?

— В прошлом году я побывал на площадке под Торговым центром. Это впечатляет! Историю вспять не повернешь, хотя, наверное, лучше было бы задуматься о развитии системы наземного транспорта, а не закапываться под реку Миасс. Но дело начато, на полпути останавливаться странно. Остается пожелать, чтобы в текущих условиях к 2027 г. метротрам запустили хоть в каком-то виде.

Хотя при нынешней стоимости проектов такие объекты в России обоснованны только в двух городах: Москве и Санкт-Петербурге. И то второй уже опередил столицу на два порядка по строительству трамвайных обособленных линий. Это доказывает, что такой транспорт, не пересекаясь с автомобильными потоками, способен вывозить значительный объем пассажиров, например, из окраинных районов. И это не стоит настолько дорого, как копать подземные тоннели и станции, а потом их эксплуатировать и содержать.

Сейчас все города, которые строят метро (Нижний Новгород, Самара, Красноярск и др.), делают это на инфраструктурные бюджетные кредиты. Зачастую это настолько значительная часть бюджета, что диву даешься. На эти деньги можно поменять все трамвайные пути и наладить работу троллейбусов. Правильно, что в Челябинске это направление тоже развивается.

Читайте интервью с Павлом Гнилорыбовым: «Наши заводы выглядят очень красиво, даже если бездействуют»

Подписывайтесь на CHEL.DK.RU в Telegram