«Сложилась невероятная ситуация»: тренды рынка коммерческой недвижимости Челябинска

Строительная отрасль, пожалуй, в наибольшей степени зависит от доступности кредитов. Длительный период действия высокой ключевой ставки и ограничения по семейной ипотеке негативно влияют на спрос. Это касается в том числе и коммерческих объектов.

Новый фокус бизнес-интересов

Пока банки принимали вклады под большие проценты, ряд инвесторов уходил в депозиты, однако ситуация меняется, отмечают эксперты и участники рынка. После снижения «ключа» начинается постепенный перевод сбережений в традиционные активы. Недвижимость может приносить стабильный доход, капитализация доходит до 30% годовых за счет роста стоимости актива и операционной доходности.

Эксперты сходятся в оценке, что наиболее востребованными форматами коммерческой недвижимости являются небольшие торговые площади, складские помещения, коворкинги. Сдают позиции традиционные, и особенно устаревшие, офисные центры и громоздкие ТК.

Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global:

— Наиболее стабильной все эти годы себя показывает складская высококлассная недвижимость. Сектор капиталоемкий: чтобы построить даже самый маленький объект, нужно 1,2 млрд руб. Окупаемость в конце 2024 г. по некоторым проектам достигала 22-23% капитализации, то есть порядка 4-5 лет. В зависимости от проекта эти сроки разные, но в любом случае сейчас это не меньше 6-7 лет. Соответственно, доходность в среднем составляет 14,3–16,6%.

В коммерческих объектах и складах применяются самые последние технологии. Можно использовать для работы робототехнику: аудировать товарные остатки с помощью дронов, привлекать роботов-наборщиков продуктов и так далее. Решений очень много.

Складские арендаторы хотят более индивидуализированную недвижимость, но при этом не желают платить за то, чтобы в случае расторжения договора была возможность возврата помещения к нормальному среднерыночному состоянию.

Сегодня вокруг сегмента Light Industrial сложилась невероятная ситуация. Он стал для девелоперов и инвесторов настоящим спасением. Это компактные площади — 800–1600–2000 кв. м. Зачастую помещения более функциональные. Здесь может быть офис со складом, производство и др. Словом, формат позволяет объединить легкую форму производства, переработку, обработку, доработку товара с офисом выдачи и складом. Он менее капиталоемкий, чем все остальные, вкладываться более безопасно. Причем формат подходит и для аренды, и для продажи. Нередко строится иногда сразу несколько таких объектов, часть идет на продажу, часть — в аренду.

В тренде — нишевые форматы

В Челябинске наиболее высокий спрос на объекты коммерческой недвижимости наблюдается ближе к центру города, а также в локациях с развитой инфраструктурой, удобной транспортной доступностью и парковками, отмечает руководитель «УГК-Холдинга» Дмитрий Еловский. Напомним, компания планирует строительство высотного офисного центра в районе Теплотехнического института. По наблюдениям эксперта, в последнее время клиенты стали более рациональными: арендаторы и инвесторы подходят к выбору объектов прагматично. Им важна функциональность: удобная планировка, инженерия, возможности адаптации под задачи арендатора. Качество зданий становится критичным фактором: вентиляция, кондиционирование, электропитание, энергоэффективность.

Наиболее стабильный спрос наблюдается на складские и логистические площади благодаря развитию электронной торговли. Соответственно, высока их доходность. В секторе офисных центров ликвидность сохраняют обновленные и модернизированные здания. Это в целом характерный тренд для большинства видов жилых и нежилых строений.

Дмитрий Еловский, руководитель «УГК-Холдинга»:

— В 2026 г. мы наблюдаем рынок рационального арендатора и осторожного инвестора. Разрыв между качественными и устаревшими объектами усилился: хорошие площади быстро находят спрос, а слабые здания всё чаще простаивают.

Ключевые тренды следующие:

– гибкие и многофункциональные форматы: офисы, торговля и развлечения в рамках mixed-use проектов;

– развитие логистической недвижимости, поддерживаемое ростом электронной коммерции и локальной дистрибуции;

– цифровизация и аналитика — современные инструменты управления позволяют оптимизировать заполняемость, расходы и доходность.

При этом рынок сталкивается с вызовами: ограниченный доступ к финансированию, неравномерное развитие сегментов и необходимость профессионализации отрасли. Тем не менее я оцениваю перспективы как позитивные, особенно для объектов, которые соответствуют новым требованиям бизнеса.

Во-первых, мне кажутся особенно интересными локальные и нишевые форматы: небольшие коворкинги, гибкие склады для локальных производителей и логистических операторов. Во-вторых, при стабилизации экономической политики и снижении ключевой ставки ожидается рост доступности финансирования, что стимулирует инвестиции в региональные проекты. В-третьих, развитие транспортной инфраструктуры и рост электронной коммерции, на мой взгляд, создают дополнительный спрос на логистические площади. Уверен, что профессионализация рынка — аналитика, повышение компетенций агентств и качественное продвижение объектов — может существенно ускорить оборот капитала и повысить прозрачность сделок.

Марк Родиков, генеральный директор «Бетотек Застройщик»:

— Рынок проживает непростое время, и коммерческая недвижимость не исключение. Тем не менее мы видим интерес как инвесторов, так и владельцев бизнеса. 

Из трендов можно отметить то, что кроме хорошей локации, предпочтение отдается небольшим помещениям на первых этажах жилых домов, но уже с окнами в пол, со входом с нулевой отметки, выстой этажа не менее 3,5 м. Должно быть обязательно два входа, даже в небольших пространствах, в том числе для разгрузки-погрузки. Есть желание свободной планировки, без перегородок. С точки зрения коммуникаций, крайне важно, чтобы по электрике были заложены достаточные по нагрузке параметры, присутствовала хорошая вентиляция.  

В целом в связи с экономической ситуацией у многих нет понимания, стоит ли сейчас расширять бизнес, открывать новые точки. Ключевую роль начинает играть цена объекта, поэтому мы видим, что иногда предпочтение отдается меньшей площади. 

 

Нам как застройщику немаловажно, что именно будет открываться в наших жилых комплексах, потому что в первую очередь мы заинтересованы в том, чтобы обогатить инфраструктуру района, дать жителям больше разнообразия и выбора в рамках их сценария жизни, обеспечить всем, что нужно в формате «у дома». Стараемся уточнять у инвесторов, какой бизнес они планируют открывать, оцениваем с точки зрения уместности и необходимости в данной локации. Если какие-то площади не продаются на стадии строительства, то находим хороших арендаторов, и уже в дальнейшем реализовываем объект уже с наполнением.

Стимул для развития территорий

В регионе активно развивается и строительство комплексов с апартаментами, особенно в туристических локациях, даже несмотря на удорожание работ по возведению. Однако такие объекты востребованы и хорошо продаются. К тому же их появление оказывает синергетический эффект и служит развитию территорий: создаются рабочие места, появляется сопутствующий бизнес (от общепита до услуг), растут доходы населения и поступления в бюджет, отмечает Олег Сиротин. Прибыль меняется исходя из общей экономической ситуации и зависит от платежеспособности гостей, загрузки курортов и погоды. На отрасль влияет и повышение требований туристов к качеству условий проживания.

Олег Сиротин, председатель совета директоров горнолыжного центра «Солнечная долина» и компании «Золотой пляж», владелец курорта «Завьялиха», президент Национального парка спорта, туризма и активного отдыха «Тургояк»:

— Безусловно, как и в любом бизнесе, риски существуют: форс-мажоры, рыночные колебания, управленческие ошибки. Кроме того, инвестиции в удаленные регионы требуют доверия к управляющей компании и прозрачной финансовой модели. Однако в случае Урала инвестор получает ряд объективных преимуществ: территория сейсмически безопасна, обеспечена развитой дорожной инфраструктурой, равноудалена от крупных федеральных центров и привлекательна с точки зрения природы в любое время года.

Покупка курортной недвижимости на Урале — это стратегически взвешенная инвестиция. Об этом говорит сочетание стабильности региона, понятной операционной модели, высокой безопасности капитала и потенциала роста стоимости актива. Для инвестора это возможность зафиксировать доходность в реальном секторе, диверсифицировать портфель и участвовать в развитии территории с долгосрочным экономическим потенциалом. Сейчас тот момент, когда рынок еще сохраняет точку входа с привлекательной доходностью, и этим преимуществом стоит воспользоваться.

Если сравнивать с классической жилой недвижимостью под долгосрочную аренду, курортные апартаменты демонстрируют более высокую доходность и короткий срок окупаемости. Это связано с динамической моделью ценообразования, сезонными пиками спроса и дополнительными сервисными доходами. Устойчивость проектов обеспечивается продуманной инфраструктурой и диверсификацией туристических продуктов: сервис, развлечения, событийная программа, wellness-направление, ресторанная концепция.

Читайте также на CHEL.DK.RU интервью Олега Сиротина: «Запускаем новые проекты в “Солнечной долине” и на “Завьялихе”»