Выгодно ли инвестировать в старину? Мнение бизнеса об объектах культурного наследия

Восстановление и эффективное использование объектов культурного наследия может принести пользу региону, его жителям и бизнесу. Благодаря новым точкам притяжения развивается туризм, повышается интерес к коммерческим организациям, экономика получает дополнительный импульс.

Как работать с объектами культурного наследия? В чем сложности и как их преодолеть? Мнения экспертов, застройщиков и представителей органов власти.

Андрей Бодрягин, эксперт челябинского регионального отделения «Опоры России» по строительству:

— В больших индустриальных городах здания ОКН — это знаковые объекты в привлекательных локациях преимущественно в центре города. Они подходят для размещения предприятий общепита или сферы культуры, салонов красоты и ювелирных мастерских, офисов турбюро или дизайнеров. Такие инвестиции окупаемы в течение пяти-восьми лет. 

В малых городах объекты культурного наследия служат развитию туризма. В России есть удачные примеры: Суздаль, Сарапул, Елабуга, Рыбинск. Это старинные города с богатой историей, в которых людям интересно побывать. Они едут тратить деньги, соответственно, там растет сфера услуг.

Однако в этом вопросе важна поддержка муниципальных и региональных властей. Зачастую старинные объекты недвижимости находятся не в лучшем состоянии. Конечно, нужно стимулировать бизнес приводить их в порядок, но этого мало: чтобы исторические здания были востребованными, нужно постоянно создавать интересные события. К примеру, всем известен фестиваль «День огурца» в Суздале, где минимум дважды в месяц что-то подобное происходит. Туристу не нужно ломать голову в поисках вариантов времяпровождения и досуга, а есть из чего выбрать, и на этой территории гостю рады, его встречают и предлагают насыщенную программу.

В Челябинской области тоже большой потенциал. К примеру, в исторической части города Миасса инвестор Михаил Попов отреставрировал несколько старинных особняков, создал музей и открыл кинотеатр. К сожалению, пока недооцененным инвесторами остаются Златоуст, Троицк. Последний может стать центром культурной жизни региона. Пока там из самых громких и известных мероприятий  — Расулевские чтения. Нужно больше масштабных событий! Люди могут приезжать из других регионов, из Казахстана.

Полезным может быть опыт переноса всех старинных домов Челябинска в один исторический квартал, как это сделали в Иркутске в рамках Закона об охране объектов культурного наследия. У нас ОКН стоят в основном в центре, занимают очень дорогие земельные участки, ограничивают застройку из-за охранных зон и при этом не используются, разрушаются. А ведь есть федеральные программы и субсидии на расходы по реконструкции объектов культурного наследия.

Можно перенести такие объекты на площадь Павших революционеров и окружающее пространство, сделать культурно-событийную деревню. Прецедент переноса зданий в Челябинске есть: дом с ул. Красноармейской переехал на пересечение ул. Труда и Свободы, когда строилась транспортная развязка.

Это будет интересно инвесторам, которые могут таким образом освобождать площадки под застройку, восстанавливать ОКН за свой счет. В такие объекты инвестирует застройщик «Брусника», открывая в них, например, ресторанчики, галереи искусств. Так они делали в Екатеринбурге, Тюмени. В Челябинске власти сделали отличный объект возле Краеведческого музея.

Уверен, что инвесторы в наш регион придут. Многие понимают важность сохранения старинных зданий, являясь, по сути меценатами. Муниципалитет же должен дать знак, что готов поддержать это направление.

Дмитрий Ступин, директор девелоперской компании «Брусника» в Челябинске и Перми:

— Мы активно работаем с центрами городов, а это как правило исторические территории. Для нас важен комплексный подход. Поэтому объекты культурного наследия постоянно входят в зону наших интересов. Рассматриваем работу с ОКН как часть общего осмысления территории. Уверены, сохранять памятники нужно, но не путем музеефикации.

В составе «Брусники» действует специальное подразделение, которое занимается оценкой потенциальных объектов, разработкой концепции и финмоделей, научно-проектной документации и проведением работ на объекте. Курирование и сопровождение всех этапов работ на ОКН.

Убеждены, что архитектура — это не только эстетика, но еще и функция. Здание должно работать. Поэтому наш подход направлен на перепрограммирование пространства, исходя из текущих потребностей жителей города. 

Без интеграции в современность ОКН с каждым годом ветшают, а стоимость реконструкции увеличивается. К тому же специалистов, занимающихся такими проектами, немного, рынок очень сложный. Реставрация ОКН и приспособление под новые функции — обязательный аспект развития города, в противном случае в центре мегаполисов будут появляться эрозии, разрастаться депрессивные территории. 

Приведу примеры реконструкции старинных объектов из нашей практики. В Екатеринбурге это Дом Фомина (Розы Люксембург, 26). Недавно мы завершили его реставрацию, в нем будет расположено дошкольное учреждение. Близятся к концу работы в Усадьбе Злоказова (Пролетарская, 3). Наиболее масштабный проект — это Золотосплавная лаборатория (Горького, 15 / Первомайская, 1). Здесь планируем создать пространство, которое станет городской гостиной — точкой притяжения жителей, представителей креативных индустрий. Также здесь появится Гранд-отель и квартиры. «Брусника» всегда стремится сохранить локальную идентичность, поэтому в здании бывшей золотосплавной лаборатории расположится  музей золота. 

Для каждого ОКН мы просчитываем индивидуальную экономическую модель, которая учитывает множество факторов: техническое состояние объекта, архитектурные особенности, локацию и окружение, ограничения территории и земельного участка, входит ли он в какой-либо большой проект развития территории или рассматривается самостоятельно. После анализа всех существенных факторов подбираем для здания функцию и проводим расчеты.

В связи с особенностями законодательства ОКН сложно приспосабливать под современные нормы и давать комфортные условия для бизнеса. И стоит такое приспособление в два — два с половиной раза дороже нового строительства. Тем не менее, каждое здание ОКН мы рассматриваем как инвестиционный проект, а не как меценатство. 

В зоне наших интересов есть один сложный объект культурного наследия в Челябинске. Его приспособление к современной функции станет уникальным для города и редким для международной практики проектом.

Татьяна Львова, председатель комиссии «Опоры России» по развитию бизнеса, сохраняющего историко-архитектурное наследие, старший вице-президент Ассоциации «Клуб инвесторов в историческую недвижимость»:

— Тренд увеличения частных инвестиций в сектор сохранения наследия развивается. Можно проиллюстрировать это на проектах, реализованных участниками Ассоциации «Клуб инвесторов в историческую недвижимость». Четыре ОКН в Туле были отреставрированы АРАН «Интеллект» и стали точками притяжения. Сейчас в работе компании «Интеллект» 24 ОКН в 12 регионах России. Компания ACADEMIA отреставрировала в Санкт-Петербурге ряд исторических особняков XIX века и открыла в них четыре бутик-отеля.

Недавно в Нижнем Новгороде распахнул свои двери бутик-отель «Усадьба Ермолаевой» в историческом здании, которое в 2023 г. на торгах приобрел Дмитрий Солодкий, директор компании ООО «Созидатель-НН». 

Мы видим, что федеральные и региональные органы власти проводят большую работу, направленную на вовлечение ОКН в экономический оборот. Например, в Нижегородской области в этом году утвержден региональный стандарт по сохранению историко-культурного наследия.

Правильная работа региона с наследием влечет увеличение налоговых платежей, создание новых предприятий и рабочих мест, развитие туризма. ОКН – разные с точки зрения инвестиционной привлекательности. Рентабельность проектов с наследием зависит и от мер государственного стимулирования, и от квалификации самого инвестора.

Стратегическая федеральная общественная инициатива «Разработка и внедрение Региональных стандартов сохранения наследия» содействует регионам в формировании эффективной инвестиционной политики в этой сфере.

Алексей Федичкин, председатель Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области:

— По информации, имеющейся в Государственном комитете охраны объектов культурного наследия Челябинской области, на территории региона находится около 140 объектов культурного наследия, используемых в качестве коммерческой недвижимости.

Основная часть ОКН, доступных для приобретения или аренды под коммерческую недвижимость, расположены в Челябинском,Троицком и Миасском городских округах.

Инвесторы обращают внимание на техническое состояние объектов, учитывая трудоемкость и трудозатратность процесса реставрации/воссоздания, а также возможность приспособления объектов культурного наследия к современным требованиям эксплуатации.

В Челябинске примером успешного использования бизнесом ОКН является реализация проектов на пешеходной части ул. Кирова, например объект культурного наследия регионального значения «Магазин купца Стафеева» (г. Челябинск, ул. Кирова, д. 80 / ул. Труда, д. 105).

Читайте также интервью Инны Хватковой на CHEL.DK.RU: «Гастротуризм станет новым направлением развития в Челябинской области»