Падение рынка продолжится. Что делать застройщику?

В начале года CHEL.DK.RU публикует интервью с предпринимателями, экспертами и представителями органов власти в рамках специального проекта «Прогнозы — 2025». Своим видением существующего положения и перспектив отрасли поделился генеральный директор «Группы Голос» Сергей Пахомов. В ноябре 2024 г. он стал лауреатом премии «Человек года», которую организует «Деловой квартал». Эксперты присвоили ему победу в номинации «Строительство».

— С одной стороны, застройщиков должен радовать рост доходов населения. С другой — больше факторов, которые тревожат. Основной — это снижение доступности ипотеки из-за высокой ставки и сокращение мер господдержки, которые теперь охватывают только определенные целевые группы. Нельзя сказать, что рыночной ипотеки совсем нет, но это теперь чаще небольшие суммы, которые люди берут на время, пока продают, например, свою квартиру. Это скорее вспомогательный инструмент, нежели основной способ улучшить жилищные условия.

Для игроков рынка 2025 г. окажется непростым. Банки более осторожно смотрят на наш сегмент экономики, потому что видят большой риск недостаточной распроданности объектов. При этом сфера строительства инвестиционно очень емкая, а работа долгая. В 2025 г. мы будем завершать проекты, которые начинали в 2023-2024 гг. Это говорит о том, что у отрасли есть запас прочности от предыдущих периодов, но вот перспективы ее туманны.

Мы уже видим уменьшение количества новых проектов, хотя объекты не перестанут строиться, потому что этот рынок емкий: жилищный вопрос решен не у всего населения, кто-то покупает недвижимость по льготной ипотеке. Однако статистика второго полугодия 2024 г. показывает практически двукратное падение продаж.

В условиях снижения спроса есть определенный профицит жилья на рынке, и многие застройщики понимают: зачем начинать новые проекты, если в старых еще есть что продавать. Очевидно, спад продолжится. При этом себестоимость остается высокой, к тому же когда ты строишь меньше, возрастают удельные накладные расходы.

Дальше развитие отрасли будет зависеть от того, насколько долго сохранится текущий уровень ключевой ставки и инфляции, появятся ли дополнительные меры поддержки.

Но, вероятно, правительство понимает, что долго оставлять экономику в таком напряжении нельзя. В противном случае то охлаждение, которое достигнуто за счет действий Центробанка, может привести к кризису производства и снижению инвестиционной активности бизнеса.

Возможно, в течение 2025 г. ставка пойдет вниз, или инфляцию чуть отпустят. Мы можем ожидать, что деньги населения, которые сейчас хранятся на депозитах, будут вкладываться в недвижимость. Будет ли снижаться цена? Вряд ли, потому что себестоимость растет, а Челябинск не перенасыщен жильем, у нас его сдается не так много.

Банки по отношению к застройщикам останутся строгими цензорами и не будут позволять начинать проекты с потенциальной необеспеченностью спросом или с большими остатками в предыдущих очередях. Рынок сбалансируется.

Что делать застройщикам в текущий период? Спокойно завершать существующие проекты, аккуратно начинать продажи в новых очередях. Видим, что у некоторых есть свободная ликвидность, которая направляется на приобретение земельных участков. Это может быть оправдано, поскольку появляются интересные предложения с хорошей ценой. К тому же отрасль циклична, и необходимость пополнения земельного банка сохраняется.

Мы, к примеру, начнем достаточно много новых проектов, потому что часть из них была проинвестирована в предыдущие периоды. Если в хорошие годы мы могли строить один проект и продавать в нём 100 тыс. кв. м в год, то сейчас это будет, допустим, 30 тыс. Но если таких проектов не один, а, скажем, 10, то это позволяет расширять рынок за счет разной географии присутствия и сегмента. Так, мы планируем выход в ИЖС и в курортные локации. Такая стратегия позволяет диверсифицировать свой портфель проектов, повышать объем выручки и не проседать в существующих условиях за счет роста количества проектов.

Сегодня один из основных механизмов вовлечения земли в оборот — это реализация проектов комплексного развития территорий. Большинство из них будет инициироваться в Челябинской области властями. Не зря в правительстве региона создано новое министерство, которое будет курировать данное направление. Это очень правильно, потому что позволит консолидированно воплощать генеральный план города. И мы как застройщик поддерживаем эту логику, реализуя свои проекты КРТ.

Экспансия челябинских застройщиков на рынки других регионов, может быть, не так интенсивно, но всё же продолжится. Очевидно, что рынок укрупняется, и это нормальный процесс. Вместе с тем в Челябинск уже в этом году заходит один из федеральных застройщиков, который неминуемо съест у местных игроков некую долю рынка. Восполнить ее можно за счет как раз релокации. Зато конкуренция выйдет на новый уровень: и по цене, и по качеству объектов. Это хорошо для покупателей.

Читайте также прогнозы на CHEL.DK.RU:
Сергей Попов, «Регинас»: «Готовимся к снижению рынка»

Игорь Мошкин, бренд-шеф: «Нужно развивать вкус челябинцев не спеша, через гастроужины»

Дамир Шамгунов: как челябинскому бизнесу реагировать на налоговые изменения

Подписывайтесь на CHEL.DK.RU в Telegram.