Дефицит и рост ставок: тренды рынка коммерческой недвижимости — 2024

Рост доходов населения, активизация экономической деятельности в регионе обычно стимулируют инвестиционную активность. Традиционно одной из самых очевидных сфер для вложений средств является недвижимость. Однако в Челябинске объемы жилого строительства, как признают игроки рынка, для мегаполиса не слишком впечатляют: в прошлом году — около полумиллиона квадратных метров. Каковы же предложение и спрос в коммерческом секторе?

Генеральный директор компании «А1 Недвижимость», член Региональнй гильдии риэлторов «Южный Урал» Степан Подпятников выделил три основных тренда на рынке коммерческой недвижимости. Первый — это инвестирование в загородные объекты, которые можно использовать для туристических целей. Востребованы не только отдельные частные дома: предприниматели всё чаще покупают или строят целые поселки. Предложений на этом рынке до сих пор очень мало, а спрос большой, поэтому надежды инвесторов на высокую окупаемость и получение прибыли даже большей, чем от сдачи площадей ретейлерам, оправданны. Такая недвижимость должна быть в живописном месте, важен и грамотный подход к организации ее сдачи в аренду. Сейчас актуальны и посуточные варианты, и на длительный срок.

Второй тренд — это покупка и строительство производственно-складских помещений. Выпуск различных видов продукции сейчас на подъеме, поэтому многие предприниматели нуждаются в расширении площадей, открытии новых направлений, целых заводов, а качественного предложения не так много, говорят эксперты.

«И в первом, и во втором случае государство способствует развитию этих направлений, предоставляя льготные кредиты. Ставки находятся на уровне шести процентов, —рассказал Степан Подпятников.

— Третий тренд — это покупка торговых помещений, в том числе с арендаторами. Особенно востребованными остаются объекты в проходимых местах. Это направление является лидирующим на протяжении 15 лет. Арендодатель — это консервативный метод сохранения средств, но сейчас хорошее время для увеличения цены объекта. Арендаторы соглашаются на повышение ставок, так как произошла инфляция, а переезд — это очень дорого.

С экспертом согласен и его коллега, директор компании «Первая линия», член Региональной гильдии риэлторов «Южный Урал» Сергей Янченко. Он рассказал, что с ростом доходов населения Челябинск привлекает всё больше федеральных ретейлеров. В ближайшее время, например, в регион зайдет торговая сеть «Ярче!» и другие. Но коммерческие площади заняты, находить локации становится всё сложнее.

Ставки аренды растут. Несмотря на то что во втором полугодии прогнозируется снижение ключевой ставки, инвесторы уже сейчас очень активны и готовы инвестировать в хорошие варианты, так как их немного. После большого роста цены на недвижимость стабилизировались, но прогнозов их снижения нет, — отметил Сергей Янченко.

Несмотря на дефицит промышленных и складских площадей с качественным производственным наполнением, подъездными путями и прочими требованиями, эксперт считает такой вид инвестирования для получения пассивного дохода не самым лучшим, поскольку он больше подходит связанному с производством бизнесу.

А вот офисная недвижимость — более перспективный и надежный вариант. В этом сегменте наблюдается большее оживление. Если раньше бизнес стремился концентрироваться в Екатеринбурге, то сейчас интерес к Челябинску растет.

Многие компании возвращаются с удаленки, открываются новые форматы офисов, коворкинги, есть интерес к офисам в центре города, на ул. Труда, а также на Северо-Западе. Ставка аренды значительно выросла. Если три года назад это было 600–1000 руб., даже 400–500 руб. за «квадрат» на первых этажах, то сейчас — 1200 руб. на вторых-третьих этажах. В центре сложно найти свободные объекты. Офисы в хорошем месте могут приносить достойный доход, — объяснил Сергей Янченко.

Тема коммерческой недвижимости обсуждалась и на форуме «Будущее города: точки роста — 2024». Руководитель компании «Фэмэли Групп», которая предствляет сеть «Жизньмарт» в Челябинске, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и ряде других городов Никита Тамаркин рассказал, что при заходе в Челябинск федеральная сеть небольших магазинов столкнулась с трудностями подбора помещений. Многие застройщики ориентированы на якорных арендаторов и оставляют им сотни «квадратов», приспособить которые под более мелкие отдельные торговые точки и общепит бывает крайне проблематично: нет дополнительных окон, возможности организовать входные группы, есть технические проблемы, например, с коммунальными сетями. Часто бывает невозможна установка кондиционеров, так как монтаж наружных блоков на стенах запрещен. Выход из этой ситуации возможен: застройщикам рекомендуют крепить дополнительные корзины-ниши для будущих устройств. Часто не хватает энергомощности для подключения оборудования, например, холодильного. Это тоже можно предусмотреть заранее. Есть у арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости и запрос на более высокое качество благоустройства прилегающей к объектам территории. Всё это, по мнению представителей торговых сетей, должно решаться на этапе проектирования будущих жилых комплексов.

Большинство коммерческих помещений, которые сейчас делают в Челябинске, морально устаревает. Если это панельные дома, то там ничего невозможно сделать, кроме пунктов Wildberries и Ozon. Либо это нарезка площадей в новых домах по 300–400 кв. м с неудобными входами, которые стоят невостребованными годами, так как элементарно нет возможности для разгрузки машин с товаром. Мы говорим, что подход к этому вопросу можно изменить, но никто не прислушивается. Возводятся огромные микрорайоны, где нет коммерческой недвижимости. Потом застройщики видят, что это востребовано, и строят следующий жилой квартал с кучей нежилых помещений. То есть никаких серьезных исследований не проводится, — сказал Никита Тамаркин.

Застройщик Сергей Сихарулидзе возразил, что практика взаимодействия с бизнесом несколько другая: многие готовы обсуждать освоение коммерческих площадей только после частичного заселения жителей. Соответственно, учесть потребности арендаторов заранее бывает невозможно. Проще только с крупными торговыми сетями, которые могут строить планы заранее и более основательно.

Рост рынка коммерческой недвижимости и ценовой политики видят и дополнительно опрошенные нами застройщики. Эксперты отмечают интерес инвесторов и собственников бизнеса.

Катализатором явилось введение санкций, приход других иностранных компаний на рынок. Началось активное развитие местных производителей, отсюда расширение производственных площадок, их модернизация. Наращивание штата сотрудников вызвало спрос на офисные помещения большой площади, — прокомментировала агент по продаже коммерческой недвижимости агентства недвижимости «РиэлтСтройком» Екатерина Гриценко. — Отказ от вложений в зарубежную недвижимость в пользу объектов собственного рынка, стремление защитить накопленные средства от инфляции — всё это также повлияло на поведение инвесторов.

При этом она отметила, что есть и негативный фактор: инвесторы стали задумываться о том, купить готовый объект с арендатором со стандартным для рынка процентом окупаемости или открыть вклад в банке и избежать вопросов, связанных с управлением и эксплуатацией коммерческой недвижимости. Более опытные по-прежнему выбирают первый вариант.

Что же касается подхода к строительству коммерческих площадей, то многие, как и говорил представитель «Жизньмарт», на самом деле видят тренд на изменение запросов и спектра требований со стороны бизнеса.

Непрерывный анализ действующего бизнеса позволяет застройщику в локации нового строительства корректировать недочеты и вносить новшества, — уточнила Екатерина Гриценко. — Застройщику важно комплексно подходить к проектированию жилых застроек, чтобы размещение бизнеса было комфортным, прибыльным и с учетом будущих изменений с течением времени. Основная сложность в реализации помещений для застройщика — это грамотное распределение помещений среди различных видов бизнеса в застройке, чтобы ничьи интересы не нарушались: ни жителей, ни других собственников бизнеса.

Ранее рестораторы рассказывали читателям CHEL.DK.RU о спросе на объекты для размещения заведений в самых разных помещениях. Тренд на открытие в торговых центрах снижает свою актуальность, при этом усиливается потребность создавать гастрономические заведения в жилых кварталах, в формате «ближе к дому». Предприниматели жалуются на нехватку подходящих по техническим требованиям помещений, а значит, у застройщиков есть большое поле деятельности.

Подписывайтесь на CHEL.DK.RU в Telegram.