Строим комфортный Челябинск: для кого и как?

На площадке форума «Будущее города 2024: Точки роста» прошла первая панельная дискуссия «Строим комфортный город». Модератором встречи с участием ведущих экспертов отрасли выступил эксперт по строительству челябинского областного отделения «Опора России», муниципальный депутат Андрей Бодрягин.

Открыли площадку директор издания «Деловой квартал-Челябинск» Татьяна Елизарова и заместитель главы Челябинска по строительству Александр Перемыкин.

Хочется, чтобы мы строили больше, но ещё — чтобы застройщики не только получали максимальную прибыль из кадого квадратного метра, но и обратили внимание, что пришло время организации хороших пространств, чтобы мы избавлялись от машин во дворах, чтобы было где гулять детям — строили многоуровневые и подземные парковки, пусть это и делает проекты дороже. Хочется, чтобы обращали внимание на мелочи, которые делают удобной жизнь для всех, — заявил Александр Перемыкин.

Отметив, что Челябинск за последнее время стал рекордсменом по приросту стоимости жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, Андрей Бодрягн передал право первого слова — в режиме онлайн — начальнику челябинского управления по архитектуре и градостроительству Ольге Никитиной. 

 

 

Челябинск за последние годы определил векторы развития, я участвовала в этом и поддерживаю преемственность:  нет ничего более болезненного, чем бесконечно менять векторы и приоритеты. КРТ, реновация, сохранение города в его границах — по-прежнему наши главные градостроительные задачи. Есть у нас супер-объекты — набережные реки Миасс, других водных объектов.
Ещё одна задача — формирование концепции внешнего облика города: мы постоянно говорим об этом, но Челябинск до сих пор очень эклектичный. Формирование образов, работа с колористикой, акцентами и доминантами, особенными для каждого района — это задача на долгие годы. Новыми правилами застройки и землепользования мы утвердили правила игры. Сформировали понимание, что Челябинск должен стать городом, в котором строятся объекты, обеспеченные инфраструктурой. Кроме того, мы стимулируем высотное строительство ограничениями зон, в которых видим потенциал для такого развития. Сейчас наш максимум по высоте — это 24 этажа, мягко говоря, не небоскрёб. 

При этом ни высотное, ни любое другое строительство растущие цены, на взгляд маркетолога-экономиста, президента центра «Ясные решения», профессора Института бизнеса и делового администрирования РАНХиГС Игоря Качалова, не стимулируют в достаточной степени.

 

 

Я вынужден сделать ряд шокирующих заявлений, но каждое из них подтверждено тщательным анализом. Да, на цены влияет спрос, но важно и качество: «Бентли» в любом случае будет стоить дорого, а наше жильё в подавляющем большинстве — не «Бентли». Мы должны жить в режиме повышения цен, потому что нужно повышать качество. Знаковая цифра, которой вы достигли в прошлом квартале —104 тыс. руб. за кв.м. А Краснодар и Екатеринбург тогда же доросли до 134 тыс. руб. Что мешает продавать за такую цену? Качество продукта, во-первых.
Отвратительная планировка — на одном этаже студия, трёшка, двушка: это столкновение разных социальных групп. Ну спроектируй ты по стояку однушек и трёшек, разводи семьи с детьми и студентов. Ещё пример — детская комната на входе в квартиру. Или вход через гостиную в детскую: чтобы ребёнок учлся нехорошим словам, пока родители с друзьями пьют пиво? Надо делать нормальные проекты и рассказывать о них, чтобы люди понимали, в чём ваше преимущество. Хотите купить однушку для своей семьи? В комплекте — +30% вероятности развода.
Максимальная комфортная площадь для проживания, по данным ООН, — 30 кв.м. на одного человека. Нехватка квадратных метров формирует некомфортную, невротичную, скученную среду, семейные конфликты. В Челябинске на одного человека (если учитывать малопригодное для жизни жильё) не хватает 17-20 кв.м., в пересчёте на население — 24 млн «квадратов».
Миллион в год — это не цель, надо строить ежегодно 1,5-2 млн кв.м. А Челябинск находится в такой «замечательной» точке, где строится в год на одного человека 0,6 — 0,7 кв.м., при этом в Краснодаре — 5-6 кв.м. Чем он лучше? Чуть-чуть более тёплый климат, чуть-чуть больше дронов с бомбами, плюс на минус… И не в приезжих дело: 5,5 «лишних» миллионов в год покупают местные. Если оставите всё как есть — город будет деградировать.

Ирина Хайлова, директор краснодарской компании «Архитектура Пространства», поспорила с тем, что Краснодар растёт преимущественно для местных, но раскрыла некоторые секреты такх впечатляющих объёмов рынка.

Коренные краснодарцы покупают в центре. Миллионами «квадратов» город начал прирастать за счёт окружающих территорий. Приезжие покупают в новых районах, от которых до центра добираться 2,5 часа. С другой стороны, там инфраструктура зачастую лучше, чем в центре: строятся муниципальные школы, детсады, застройщики продают людям фонтаны, парки, термы, — рассказала эксперт.

Ирина Хайлова подчеркнула, что застройщики имеют представление о запросах жителей и ориентируются на них.

Какие это запросы? Большие окна, высокие потолки. Встроенная мебель и техника. Новая планировка кухни для нынешнего темпа жизни. «Умный дом». Климатически у нас так сложилось, что предпочтение отдают незастеклённым балконам, поэтому мы строим так, хотя в других городах чаще по-другому. Мы в регионах иногда считаем, что Москва чем-то круче регионов, но это не так. Никто так не понимает потребности покупателей, как местные, и наши застройщики (ни одного федерального!) впереди всех в стране по доверию потребителей, — заявила она.

Сергей Сихарулидзе, директор White Group, тоже не согласился с тем, что Челябинску необходимо настолько наращивать жилстрой, назвав нынешний Краснодар непригодным для нормальной человеческой жизни. В нашем городе, по его мнению, резкий рост застройки просто невозможен 3 особенно учитывая приведённые Игорем Качаловым цифры необходимых под строительство земель (порядка 2,5 тыс. га).

Все земли — это либо старая застройка, которую мы плотно отрабатываем всем сообществом, либо земли, которые в 2000-е годы были титаническим усилиями присоединены к Челябинску. Главная проблема нынешнего Челябинска — не маркетинг. Давайте решим проблему элементарной инфраструктуры. У нас проблемы с канализацией, с электричеством, с водоснабжением новых районов, — подчеркнул он.

Василий Большаков, руководитель группы мастер-планирования компании «Брусника», рассказал о главных принципах работы застройщика, успешно захватывающего новые и новые регионы.

Хороший город — это город, в котором завязываются отношения, развивается бизнес, в котором у человека есть возможности для общения и самоидентификации. Индустриальное развитие Челябинска не исключает развития в постиндустриальной парадигме.
Мы акцентируем внимание на четырёх «китах»: плотность застройки, которая даёт концентрацию и разнообразие функций. Создание инфраструктуры, причём в опережающем порядке. Связанность среды — чтобы город не распадался на кусочки. Внимание к историческому, культурному бэкграунду и контексту. В новых проектах мы учитываем даже климатические факторы: как сделать так, чтобы человек в Сургуте вышел из дома в общественное пространство? Это не так уж просто, и в нашем новом проекте мы учитывали даже ветровую карту, чтобы дать жителям просто хорошую комфортную улицу.

Комфортная среда и инфраструктура — это ещё и присутствие бизнеса. Никита Тамаркин, генеральный директор компании «Фэмэли групп», реализующей проект «Жизньмарт», напомнил, что сейчас в Челябинске строится жильё без коммерческих площадей, а если такие площади есть — они не отвечают самым элементарным требованиям.

В панельке реально сделать максимум пункт выдачи «Озона», я видел разные планировки, но ни в одну из них невозможно вписаться. Что мы будем делать с этими панельками дальше? Ладно, построили монолит, отвели площадь. Вечная проблема с мощностями: ну заведите вы побольше трансформатор! Возникают проблемы с организацией водоотведения, нельзя установить кондиционер. Все эти проблемы системные, заложенные на стадии проектирования, — подчеркнул он.

Елена Модебадзе, исполнительный директор челябинского отделения «Опоры России», напомнила предпринимателям о важности «сервисной обёртки», и пригласила их к диалогу в организации для совместной работы над итоговыми продуктами. 

Вся наша жизнь состоит из деталей, — отметила она в своей речи.

Сергей Григорьев, директор по развитию группы компаний «Голос.Девелопмент», рассказал о своём видении будущей структуры застройки: уже в ближайшие годы, по его словам, акценты сместятся в стророну запуска проектов комплексного развития территории, а крупные проекты уйдут от Сосновского района к районам города. Проанализировав нынешние заявленные проекты, он прогнозирует также, что доля панельного домостроения будет снижаться.

Мы понимаем, что город годами страдал от заниженных цен и завышенной доли эконом-сегмента. Надо сказать, что у нас в регионе есть большое давление и бизнеса панельных заводов, которые одновременно являются и застройщиками, — отметил он.

Сергей Григорьев подчеркнул также, что сейчас земля в Челябинске стоит даже дороже, чем в Екатеринбурге, поэтому «залетать» со стороны на наш рынок будет непросто.