«Как удар об стену с разгона»: челябинские застройщики оценили итоги и перспективы рынка

Неплотный город

В Челябинской области в 2023 г. были приняты новые Правила землепользования и застройки. Они составлены на основе обновленного ранее генерального плана города. В них, к примеру, прописаны территориальные зоны внутри муниципалитета. Напомним, что документами предполагается освоение территорий внутри городского округа и ограничивает его разрастание вширь. Впрочем, на практике больше развивается ближайший пригород. Западные земли формально относятся к Сосновскому району, но жители теперь уже крупных микрорайонов в большинстве работают в мегаполисе.

Застройка центра Челябинска  при этом остаётся крайне неплотной, отмечает девелопер, управляющий партнер компании DevelopmentPRO Вахтанг Чикаберидзе. И значительных крупных проектов в новом году не предвидится. Не ожидается и масштабных  событий, которые могли бы существенно повлиять на градостроительную сферу. Напомним, что лет пять назад таким драйвером была вероятность проведения в Челябинске форумов ШОС и БРИКС, которые в итоге решили не организовывать. Тогда были заложены новые жилые комплексы, возродилось строительство гостиниц, появился конгресс-холл «Таганай», заложен каркас еще одного такого объекта, на месте которого обещают возвести концертный зал с дворцом бракосочетаний.

Ни спортивных, ни культурных, ни политических событий, которые могли бы кардинально повлиять на город, не будет. Сейчас мы видим в центре девять крупных недостроев: это так называемые «Крылья», или «Рёбра» на реке Миасс, это фабрика возле цирка, сам цирк ремонтируется, это «Княжеский» жилой комплекс страшного вида, [несостоявшаяся гостиница] на ул. Красной, есть много небольших объектов на ул. Труда, Свободы. Всё это негативно влияет на восприятие города инвесторами, — отмечает Вахтанг Чикаберидзе.

Некое оживление может принести реализация проекта межуниверситетского кампуса в северо-западной части города. Однако произойдёт это не в 2024 г. Пока же в градостроительном плане отмечают только такие события, как благоустройство и украшение улиц и набережной реки Миасс.

В числе причин слабой активности застройки центра игроки рынка называют сложности с оформлением земли и низкую цену на жильё в сравнении с пригородом. Если в существующих домах стоимость квадратного метра составляет в среднем от 50 до 80 тыс. руб., то в кварталах на том же берегу Шершнёвского водохранилища она доходит до 120 тысяч. К тому же люди привыкли считать центр промышленного мегаполиса более проблематичным в плане экологии, тогда как в западных районах воздух чище. И потребителя не останавливают даже инфраструктурные проблемы, такие как транспортные заторы.

Для привлечения жителей в центр города, считает Вахтанг Чикаберидзе, нужно давать больше возможностей для доступного досуга  жителей. Сейчас после 19.00 часов на улицах мало гуляющих. Если изменить ситуацию, то и бизнес рядом будет развиваться лучше. К тому же требуется отказ от пятиэтажек без лифтов, так как людям тяжело подниматься по лестнице. Они стараются лишний раз не выходить из дома. Молодёжь тоже не отдаёт предпочтения таким зданиям.

Говоря об итогах 2023 г., исполнительный директор компании «Фэмили Групп», эксперт в сфере недвижимости Денис Стукалов отметил такой тренд: повысился процент заселения крупных жилых комплексов, особенно на окраинах и в пригороде Челябинска. Это стало заметно и по усугубившейся ситуации на дорогах: стало больше транспортных заторов, а дворы плотнее заполнены автомобилями.

При этом нельзя пока ещё говорить, что застройщики умеют качественно готовить свои объекты под коммерческую недвижимость. На сегодняшний день нет ни одного жилого комплекса, в котором бы застройщики предусмотрели такое качественное предложение. Вообще не предусмотрено на этапе проектирования размещение внешних блоков кондиционирования и хладогенных систем. Не продуманы вопросы логистики, например, разгрузки возле магазинов: машины заезжают на тротуары, — говорит Денис Стукалов.

Среди наиболее удачных проектов застройщики называют жилые комплексы «Город L-Town» и «ХЮGGE», «Ньютон» и «Привилегия». Там создаётся и социальная инфраструктура, прежде всего образовательная.

В Челябинской области существенно сузился рынок застройщиков, сообщал ранее CHEL.DK.RU: более половины его занимают всего пять компаний: АПРИ «Флай Плэнинг», «Трест Магнитострой», «Голос», «ИКАР» и «СК «Каскад». То есть происходит укрупнение сектора.

Ажиотажный спрос и его последствия

Среди событий в сфере недвижимости отмечался существенный рост цен на жильё. Он был связан с ажиотажным спросом, который возник на фоне заявлений федеральных властей о грядущем прекращении действия льготной ипотеки, повышения ключевой ставки и стоимости кредитов. Напомним, что ЦБ несколько раз в этом году поднимал ключевую ставку. Сейчас она на уровне 16%.  Растут затраты застройщиков: сохраняется высокая цена на строительные материалы, для решения проблемы нехватки кадров занятым на стройке сотрудникам работодатели поднимают зарплаты.

Кредиты, которыми пользуются застройщики, выросли с 9-10% до 20%. Это запретительная цена кредитного ресурса — такой рентабельности просто нет. А без кредита практически невозможно работать: все мы сейчас пользуемся эскроу-счетами, то есть это проектное финансирование. Что будет в 2024 г., сказать трудно. Скорее всего,  рост [рынка] будет резко снижаться. На это повлияет повышение первоначального взноса по ипотеке до 30%, окончание действия ипотеки с господдержкой (а это основной инструмент, которым пользуются наши покупатели). Уже сейчас субсидии банкам, которые выдают льготную ипотеку, сокращены, — прокомментировал директор компании «Метчелстрой» и председатель правления Союза строительных компаний Урала и Сибири Александр Воробьёв.

Теперь крупные банки предлагают застройщикам компенсировать выпадающие доходы финансовых организаций по льготной ипотеке. Некоторые соглашаются и планируют включить эти дополнительные затраты в цену недвижимости.

Александр Воробьёв отметил, что в связи с грядущим повышением ставок по ипотеке потребители стали больше покупать квартир для проживания в них, а процент инвестиционных сделок по недвижимости, соответственно, сократился. Некоторые игроки рынка, кстати, считают, что тенденция, по-хорошему, должна бы меняться: в развивающемся городе должно быть больше «коммерческого» жилья. Дело в том, что это не только способ вложить и сохранить деньги — такие объекты должны сдаваться в аренду. Девелоперы считают, что наличие такого качественного предложения опосредованно поможет решать кадровые проблемы: трудовые мигранты, к примеру, из соседних регионов или того же Казахстана обращают внимание на этот рынок, ведь чтобы приехать работать в Челябинскую область людям нужно найти место жительства.

Статистики по объёмам ввода жилья в Челябинской области за 2023 г. пока не опубликована, однако игроки рынка оценивают этот показатель в более чем 2 млн кв.м. Эксперты считают, что этот показатель будет выше 2022 г.

После такого подъёма всё теперь может остановиться. Это как краш-тест для автомобиля: удар об стену с разгона. Надеемся, правительство примет меры и не допустит этого, — отмечает Александр Воробьёв.

Президент Челябинского межрегионального союза строителей Андрей Мурдид тоже говорит о рисках замедления темпов строительства в регионе. Количество начатых объектов сократится, так как платить банкам на поддержку ипотеки смогут только крупные компании, а мелкие не смогут делиться частью будущей прибыли.

Будет сокращаться комнатность приобретаемого жилья. Большую квартиру купить уже очень сложно. Усиливается конкуренция, всем застройщикам хочется отличаться от других. Поэтому расширяется набор отделочных материалов, то же самое по инженерным решениям. Многие строители переходят на горизонтальную разводку. Она позволяет учитывать, а значит, экономить потребление ресурсов. Сегодня крупные компании предлагают уникальные решения благоустройства, улучшения инженерии, пытаются предложить то, чего нет у других. Например, сейчас в развитии тема принудительной системы вентиляции, когда в помещении всегда циркулирует свежий воздух.  Всё больше компаний работают над оптимизацией количества электроэнергии, которая необходима на дом. Внедряется технология умного дома с набором различных сервисов, используемых  при эксплуатации дома, — поделился своим мнением Андрей Мурдид. 

Участники рынка также отмечают, что сейчас необходима активизация работы властей с застройщиками по проектам комплексного развития территорий. Пока дело движется медленно: сдан только первый дом, большинству же анонсированных объектов работы еще не начаты. При этом «старение» жилья в Челябинске, по мнению экспертов, происходит быстрее, чем строительство нового.

Если решение всех вопросов по реализации проектов КРТ перекладывать на строителей, затраты на освоение проектов будут для них неподъёмными. Сейчас ценовая политика выходит на первое место. У нас есть определенные надежды, связанные с решением о создании в Челябинске оператора по ведению КРТ. Этот механизм должен облегчить для застройщиков прохождение процедур, связанных с оформлением документов и переселением жителей с территорий, попавших под проекты реновации, — прокомментировал Андрей Мурдид.

Некоторые застройщики в разговорах в рамках подготовки данной публикации признались: они всерьёз задумались, стоит ли в новом году начинать новые проекты. Предприниматели считают, что лучше вложить имеющиеся средства в депозиты под 10-16% годовых, чем кредитоваться под 20%. Девелоперы обращают внимание ещё на один тренд: всё больше южноуральских компаний уходят реализовывать крупные проекты в других регионах.