Вице-губернатор Сергей Шаль: «Челябинску не хватает проектов премиум-класса»

Вице-губернатор Сергей Шаль: «Челябинску не хватает проектов премиум-класса»
Иллюстрация: Константин Карташкин

«Рынок у нас растет, но еще не вырос до такого уровня, чтобы к нам зашли федеральные застройщики. Если они могут заработать 2 рубля в Екатеринбурге, зачем им зарабатывать 1,5 рубля в Челябинске?».

За 7 месяцев текущего года в регионе построено более 1 млн 230 тысяч кв. м жилья. В лидерах — Сосновский район и Челябинский городской округ. Неудивительно, что ближайшая к городу территория оказалась в лидерах по вводу жилья. Там уже появились высотные микрорайоны, вскоре их станет больше — недавно анонсировали строительство еще одного ЖК за комплексом «Парковый Премиум».

С одной стороны, этот процесс неизбежен, с другой — идет не совсем по плану, так как строительство новых кварталов не всегда сопровождается инфраструктурой. Как власти намерены регулировать этот вопрос, почему к нам не приходят федеральные застройщики, как стоимость челябинского «квадрата» выглядит на фоне других городов и может ли железнодорожный узел в центре Челябинска стать площадкой для будущей застройки? Об этом поговорили с заместителем губернатора Челябинской области Сергеем Шалем.

Сергей Вернерович, понятно, что Новоградский тракт — перспективное направление и туда со временем придет еще больше застройщиков. Но если раньше за городом преобладало малоэтажное строительство, то сейчас появились высотки, которые не всегда обеспечены инфраструктурой. Не пора ли властям начинать регулировать этот процесс?

— Мы уже подключились. Действительно, новые микрорайоны строятся по плотности и этажности, как в Челябинске, а обеспеченность инфраструктурой закладывается по нормам сельских территорий. Понятно, что отсутствие школ и детских садов вызывает негативную реакцию жителей новых микрорайонов и увеличивает нагрузку на Челябинск. Ведь люди не регистрируются по месту жительства в Сосновском районе и продолжают возить детей в детские сады Челябинска. Мы видим ежедневные миграционные потоки утром и вечером, которые негативно влияют на транспортную доступность.

Поэтому мы договорились с главой Сосновского района Евгением Вагановым, что будет пересмотрен генплан Кременкульского сельского поселения. Нужно перестать делать вид, что люди, которые покупают там жилье, будут возить детей в кременкульскую школу. Никто этого делать не будет, это ерунда полнейшая. Соответственно, нужно готовить генплан именно с учетом фактической плотности застройки, как в городе, и, соответственно, всю инфраструктуру нужно формировать.

Это дополнительная ответственность и нагрузка на муниципалитет, но эта работа повысит качество жизни граждан. А если у людей хорошее качество жизни, значит, они остаются в регионе: работают, рожают детей, значит, и область живет и развивается.

Когда будет готов проект нового генплана Кременкульского сельского поселения?

— Мы вынесем этот вопрос на обсуждение до конца третьего квартала, чтобы в этом году успеть согласовать его и потом уже реализовывать.

Я так понимаю, что о переносе границ Челябинска речи нет. Решили не идти этим путем?

— В свое время этот вопрос обсуждался, и власти Челябинска не поддержали эту идею. Вариант расширить границы есть, но зачем это делать, если можно в рамках Сосновского района предусмотреть сбалансированное развитие? Допустим, город на это решится, но перемещение границы само по себе не снимет вопрос: всё равно понадобятся ресурсы, деньги и прочее.

Вице-губернатор Сергей Шаль: «Челябинску не хватает проектов премиум-класса» 1

План на этот год — 1,8 млн кв. м жилья. Губернатором поставлена задача ежегодно повышать этот показатель и к 2030 году прийти к цифре почти в 3 млн кв. м. Есть опасения, что такой объем жилья не будет подкреплен спросом?

— Нет. У нас достаточно высокий и устойчивый спрос на недвижимость. И поставленная задача привязана именно к спросу: нелогично построить 3 млн кв. м, которые никто не купит.

У нас обеспеченность жильем немного выше среднероссийского показателя — порядка 28,7 кв. м на одного человека по итогам прошлого года, но мы стремимся к норме 30–35 м.

На федеральном уровне поставлена задача, чтобы в каждом регионе строилось по 1 кв. м на человека в год. Это позволит в течение обозримого будущего прийти к более высокой норме обеспеченности. Пока мы далеки от этого показателя: сейчас мы строим порядка 0,6 м на человека.

Эта норма относится ко всем муниципалитетам области?

— Здесь есть разбалансировка. Уже озвучили, что лидер по вводу жилья — Сосновский район, на втором месте с копеечным отрывом — Челябинск, со значительным разрывом идут Копейск и Магнитогорск. А дальше — тишина. В Миассе стройка еще более-менее есть, а если говорить о Златоусте и других городах, то там практически единичные истории, к тому же еще и не каждый год.

Саткинский район, Троицк, Аша — всё, что там появляется, в основном это стройка по программе переселения из аварийного жилья либо объекты для детей-сирот. Всё. Наша задача — создать такие условия, чтобы во всех остальных населенных пунктах области появился рынок жилищного строительства, то есть востребованность.

За счет чего это можно сделать?

— Мы пришли к четкому пониманию: чтобы люди хотели жить здесь и прекратилась бесконечная миграция в Москву, в Подмосковье, Краснодарский край, нужно создавать условия. Для этого мы активно вкладываемся в благоустройство городов в рамках национального проекта «Комфортная городская среда». У нас на этот год предусмотрено почти 1,2 млрд, которые пойдут на преображение общественных территорий. И здесь важно отметить, что подход кардинально изменился.

Когда мы только начинали этот проект, то в большей степени делали дворы и мало общественных территорий, потому что не было проектных баз, идей и компетенций. А со двором всё понятно: лавочки, качели, клумба, газоны, песочница — и люди довольны. Но мы поняли, что всё-таки это не та история, и сместили акцент на общественные пространства.

Начинали мы с 15–20 проектов в год, а в 2023-м их уже 106. Мы реально научились качественно это делать: не зря три наших проекта благоустройства из Миасса, Сатки и Троицка победили на всероссийском конкурсе. Сегодня зона отдыха — это не просто скамейка и дорожка. Это уже интерактивная площадка со множеством ландшафтных решений и центрами притяжения, такими как вода например.

У нас была стратегическая сессия в Москве, на которую пришел мэр Москвы Сергей Собянин и сказал: «Ребята, бросьте заниматься только дорогами, трубами. Занимайтесь фонтанами, скверами, катками. Людям от вас больше ничего не надо». Я очень сильно утрирую, но в целом мысль такая была. Трубы, дороги мы и так сделаем в обязательном порядке. А людям важна еще и эстетика пространства, которое их окружает. И мы стараемся ее создавать.

То, что в Челябинской области уже не первый год показатель по ИЖС бьет рекорды — это продолжение тенденции, которая появилась со времен пандемии, или на это еще какие-то факторы влияют?

— За последние три года у нас процент ИЖС действительно вырос на 30–40% от тех показателей, которые фиксировали до 2020 года.

Сейчас 60–65% жилой недвижимости в регионе — индивидуальное домостроение. Это именно новая застройка, а не старое жилье, которое решили зарегистрировать.

Этот показатель подстегнули сельская ипотека, догазификация. Бум ИЖС я связываю еще и с диверсификацией затрат. Раньше много тратили на отдых, вещи. Эти статьи расходов сократились, а финансы вкладывать куда-то надо — недвижимость всегда была одним из надежных вариантов. В пандемию многие попробовали и оценили жизнь в своем доме, поэтому переориентировались на такой формат.

Вице-губернатор Сергей Шаль: «Челябинску не хватает проектов премиум-класса» 2

Если говорить про стоимость недвижимости, как Челябинск сейчас выглядит на фоне других городов-миллионников? Была информация, что цена «квадрата» подросла больше, чем у остальных.

— Да, у нас значительно выросла стоимость кв. м, это правда. За год динамика цен на первичном рынке составила 8%, но у других не меньше. По вторичке мы как были регионом с самой низкой стоимостью, так и остались, на первичке мы находимся на предпоследнем месте.

Ниже, чем у нас, только в Волгограде: у нас почти 73 тыс. кв. м было осенью прошлого года, а у них, по оценке Минстроя России, 69 тыс. Возьмем Тюмень — там стоимость от 100 тыс. за кв. м начинается, в Екатеринбурге — от 80. Так что далеко мы не ушли.

Но рост цен стал результатом того, что начали появляться проекты, на которые приятно посмотреть. Ну это же безобразие, когда у нас было 34–40 тыс. за «квадрат» и безликие панельки кругом. Любому городу нужны красивые, оригинальные культурные доминанты. В Челябинске премиум-сектор практически отсутствует, предложения категории «бизнес» тоже можно пересчитать по пальцам: «Башня Свободы», «Феникс» (прекрасный сам по себе, если бы его еще в другое место поставить, вот тогда бы это был премиум), и всё.

Много предложений комфорт-класса, но премиума нет, а он востребован, и в принципе жилье премиум-сегмента должно строиться в любом городе. У нас, к сожалению, в течение многих лет было только одно предложение: вот тебе панельный дом — вперед и с песней. Если ты хочешь что-то улучшить, езжай за город и строй себе дом.

Наверное, те, кому нужен премиум-вариант жилья, продолжают так делать. Понимая это, застройщики и не берутся за такие проекты.

— Сначала появляется дешевое предложение, а потом под него формируется и дешевый спрос. Это следствие меркантильности застройщиков, отсутствия у них, скажем так, амбиций. В любом случае человек голосует рублем: когда появляется более качественное жилье, люди это видят и готовы за качество заплатить. Спасибо тем застройщикам Челябинска, которые начали раскачивать эту лодку и приняли решение строить не дешево, а чуть подороже. Любовь к комфорту, потребность в красоте и архитектурном изыске — всё это тоже должно сформироваться.

А то ведь строители привыкли: есть планка по рентабельности, не хочу ее понижать. Понятно, что это бизнес: ты сегодня получишь на 5% меньше, но создашь себе реноме, иную клиентскую базу, другой рынок. И в конце концов будешь зарабатывать больше за счет цены квадратного метра.

Даже если у тебя сохранится тот же процент рентабельности, но абсолютные цифры будут уже совсем другие.

Многие наши застройщики заходят в другие регионы, аргументируя это тем, что в Челябинске площадок для строительства мало. Это так?

— На сегодняшний день потенциал по уплотнению и застройке в Челябинске не выбран, в Челябинске есть где строить. В мегаполисе почти 250 участков, которые можно отдать под жилую застройку. Это и свободные площадки, и территории в рамках реновации — большие микрорайоны двух- и трехэтажных домов, которые находятся в предаварийном состоянии.

Когда поднимаешься на верхушку отеля «Видгоф», видишь: вот здесь можно строить и здесь. Огромный потенциал представляет территория за хладокомбинатом, гаражами (до железной дороги) — это же самый центр города. Огромная проблема в этой части города — это сформировавшийся транспортный железнодорожный узел.

Вы видели где-нибудь в центре больших городов столь масштабную транспортную инфраструктуру, как у нас? Понятно, что к этому подступаться очень тяжело, хотя мы расцениваем это место как потенциал города, в том числе и весь этот огромный железнодорожный транспортный узел. Когда-нибудь мы будем настолько богаты, что сможем у РЖД выкупить этот объект, а они построят логистический центр в каком-нибудь другом месте.

Вице-губернатор Сергей Шаль: «Челябинску не хватает проектов премиум-класса» 3 Вице-губернатор Сергей Шаль: «Челябинску не хватает проектов премиум-класса» 4

Поведение застройщиков можно легко объяснить: во-первых, удобнее строить в чистом поле, а не вписываться в существующую инфраструктуру в рамках реновации. Во-вторых, в Екатеринбург, во Владивосток, Подмосковье, Тюмень наши застройщики идут не потому, что здесь земли нет, а потому, что там цена квадратного метра в полтора раза выше, а себестоимость строительства будет примерно та же, соответственно, они заработают больше денег. Это решение застройщика, и мы его уважаем.

Власти делают ставку на КРТ жилой застройки, чтобы решить проблему с ветхоаварийным жильем. Но по факту двое из трех застройщиков  говорят, что это некоммерческая история. Как быть?

— Всё потому, что цена квадратного метра в Челябинске не покрывает затрат на расселение. 100 метров они расселят, столько же предоставят, и с этих 100 метров они ничего не заработают, а заработают только с тех, которые продадут. Соответственно, они должны прибылью от свободного жилья покрыть все затраты по расселению.

Комплексное развитие мощно выстреливает только там, где очень дорогая земля, дорогой квадратный метр и обеспеченный спрос. В Москве КРТ — это прям на ура, в Тюмени КРТ — хорошо, а мы, напоминаю, находимся на предпоследнем месте по первичке, на последнем — по вторичке.

Почему к нам до сих пор не пришли федеральные застройщики? Вы не пускаете?

— По той же причине: потому что наши идут в Тюмень, Екатеринбург, во Владивосток — там цена выше.

Ну зачем, например, «Бруснике» идти в город, где низкая цена квадратного метра? Рынок у нас, конечно, растет, но еще не вырос до такого уровня, чтобы к нам зашли федеральные застройщики. Если они могут заработать 2 рубля в Екатеринбурге, то зачем им зарабатывать 1,5 рубля в Челябинске?

То есть это не про то, что их не пускают или что-то в этом роде. Мы самодостаточные с точки зрения стройки: у нас все строительные материалы добываются и производятся на территории области, у нас более ста строительных организаций и юридических лиц занимаются жилищным строительством. Мы строим 2 млн кв. м, наши строители могут строить и 3, и 4, то есть у нас нет дефицита ресурсов. Если они в конце концов придут, мы точно не будем этому препятствовать, мы будем отчасти рады, потому что это здоровая конкуренция, это борьба за клиента, это подтянет некоторых наших строителей.

На строительстве какого объекта последний раз были?

— Когда на стройке всё хорошо, зачем туда ездить? Мешать только. Поэтому я приезжаю на объекты, где есть проблемы. Недавно был в микрорайоне «Вишневая горка». Нам нужно сдать там школу до 1 сентября, а строители не успевают, вот и ездим, торопим.

Сколько в регионе остается проблемных домов?

— Сейчас у нас 19 таких объектов, на начало года было 26. По всем решение практически принято. У нас остались единицы недостроенных объектов в Копейске, Миассе, Усть-Катаве. Все остальные в Челябинске — это Чурилово.

В преддверии профессионального праздника строителей задаю героям интервью один вопрос: что пожелаете?

— Строителям повезло: они могут годами, десятилетиями и даже веками наблюдать результаты своего труда.

Желаю, чтобы им никогда не было стыдно за свою работу, чтобы только гордились тем, что сделали.

Желаю хороших и невредных заказчиков, чтобы всё получалось. Строители — тоже люди, поэтому всем счастья, здоровья, успехов, новых интересных и амбициозных проектов.

Читайте также на CHEL.DK.RU: Екатерина Цветкова, «Весна»: «Сначала придем на Северо-Запад, потом — и на мировой рынок»

Подписывайтесь на CHEL.DK.RU в Яндекс.Дзен и Яндекс.Новости. Самое важное о бизнесе — в email-рассылкe. А еще нас удобно читать в Telegram и ВКонтакте.

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.