«Уплотнительная застройка — это самая искусственно раздутая проблема Челябинска»

20 апреля на площадке форума CHEL.DK.RU «Будущее города: векторы развития 2023» состоялась панельная дискуссия «Строительная индустрия: смыслы, тренды, объемы». В приветственном слове модератор дискуссии, председатель Комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли Челябинского регионального отделения «ОПОРА РОССИИ» Андрей Бодрягин, отметил стремительный, «взрывной» рост южноуральской строительной индустрии за последнее время.

Резко выросли и темпы строительства, и объёмы ввода в эксплуатацию: так, только в минувшем году было построено почти 1,9 млн кв.м. жилья, и власти региона поставили амбициозную задачу: за несколько последующих лет нарастить эти объёмы на 50%. Безусловно, значительная доля новостроек приходится на Челябинск, и это соотношение сохранится: но готовы ли к дальнейшему стремительному росту рынок, застройщики и город в целом?

Первым спикером дискуссии стал начальник Управления по архитектуре и градостроительству администрации Челябинска Павел Крутолапов, который отметил важные нюансы развития города — как в прошлом, так и в будущем — и объяснил, чем обусловлен нынешний акцент властей на реновации или КРТ (комплексном развитии территории).

По словам главного архитектора, за свою историю Челябинск дважды пережил бурный, непланируемый и фактически неконтролируемый рост. В первый раз это было связано со строительством железной дороги, во второй — с переносом важнейших производственных площадок из других регионов во время Великой Отечественной войны.

За годы войны Челябинск вырос в три раза: разумеется, такие скачки не позволяли городу развиваться планомерно, все решения принимались в спешке. С возникшей в итоге разбалансированностью нам приходится иметь дело по сей день, — заявил Павел Крутолапов.

Он отметил также, что из 50 га территории Челябинска территории промышленных предприятий до сих пор занимают самую большую долю: 24%. Жилые массивы и общественные пространства в совокупности занимают лишь 20%, при этом по 21% приходится на долю водоёмов и зелёных пространств.

При этом промышленные территории в городе (в том числе практически в центре) далеко не всегда используются по прямому назначению и составляют огромный потенциал для реновации: среди них главный архитектор перечисляет склады на улице Линейной, промзоны закрывшегося пивзавода «Балтика» на Блюхера и даже так называемые «отстойники» ТЭЦ-2 возле Первого озера — суммарно 500 га, потенциально пригодных для реновации.

Почему город не должен больше разрастаться? Плотность населения в Челябинске всемеро меньше, чем в Москве, «уплотнительная застройка» — это самая несущественная и искусственно раздутая проблема города. Гораздо хуже — когда жильё строится без привязки к сервисам и инфраструктуре, — подчеркнул главный архитектор.

По его словам, в дальнейшем развитии города следует руководствоваться принципом полицентричности: помимо исторического центра и стихийно сформировавшегося «западного подцентра», где сконцентрирована почти треть всего населения Челябинска, в противовес им должны быть сформированы самодостаточные восточный и южный «озёрные» центры (Чурилово и окрестности Смолино), а также подцентр «Першино», где акцент планируют сделать на местечковом своеобразии района и развитии уличной торговли.

В планах администрации есть и развитие природного ландшафта Челябинска, например, благоустройство пойменной зоны озер Первое и Смолино, а также Шершнёвского водохранилища (более 25 км прибрежной полосы), создание единой парковой зоны на набережной реки Миасс и защитных зелёных полос возле всех ключевых городских автомагистралей (суммарно около 135 км насаждений).

Как сообщил Павел Крутолапов, сейчас на разной стадии разработки и реализации в Челябинске находятся 52 проекта комплексного развития территории. Ключевой фигурой реновации на каждом конкретном участке, однако, становится застройщик.

Некоторые крупные игроки челябинского строительного рынка уже имеют опыт работы именно в проектах КРТ и согласны с тем, что это оптимальный на сегодняшний день инструмент развития города. Среди них — девелоперская компания «Весна»: одним из первых проектов реновации в городе стал их ЖК «Лесопарковый» на месте большей части производственно-жилого комплекса радиозавода «Полёт».

Теперь совместно с компаниями «Трест Магнитострой» и White Group «Весна» участвует в проекте «29-й микрорайон» на северо-западе, в границах улиц Братьев Кашириных, 250-летия Челябинска, Академика Макеева и Салавата Юлаева. До недавних пор участок площадью более 25 га представлял из себя пустырь, однако уже через пять-семь лет здесь планируют возвести 375 тыс. кв.м жилья, рассчитанных ориентировочно на 15 тыс. человек.

Ключевым преимуществом КРТ для застройщиков глава компании Екатерина Цветкова считает потенциально более высокую плотность застройки: если в среднем по Челябинску она не должна превышать 16 тыс. кв.м. жилья на гектар, то в рамках реновации позволительно строить до 35 тыс. кв.м./га, что гораздо рентабельнее — даже при условии расселения ветхоаварийного жилья со всеми сопутствующими издержками.

Девелоперы гонятся за рублём, и это естественно: если не будет денег, не будет ни среды, ни развития. Я без ложной скромности могу сказать, что «Лесопарковый» мы сделали круто: здесь есть и места для отдыха, и «места приложения труда», и такая среда, что к нам молодожёны приезжают фотографироваться, — заявила Екатерина Цветкова.

Руководитель «Весны» отметила, что хороший проект КРТ требует хорошего знания теории: в качестве современного теоретического руководства в компании, как и по всей стране, используют «Стандарт комплексного развития территорий» — серию книг, изданных в конструкторском бюро «Стрелка» при участии ДОМ.РФ и федерального Минстроя.

Одно из требований «стандарта», позволяющее снизить потенциал маятниковой миграции, например, является соотношение коммерческой и жилой недвижимости: в идеале оно должно составлять 20/80.

В «Лесопарковом» коммерческой недвижимости примерно 10%; кроме того, мы рассчитываем, что наш партнёр, завод «Полёт», как и планировалось, перенесёт производство на новую площадку в Малую Сосновку. Тогда рядом с нами появится большой «белый» производственный кластер — новые офисы, лаборатории, коворкинги, — рассказала Екатерина Цветкова.

Николай Серсков, директор строительной компании «НИКС», пведал о собственных планах работы в рамках КРТ: первый ЖК в рамках реновации построят на углу улиц Лесопарковой и Худякова, второй — на месте заброшенного участка производственного комплекса Автоматно-механического завода.

Проект застройки на АМЗ мы разрабатываем совместно с европейскими архитекторами: район будет более приватным, камерным, с застройкой в 6-9 этажей. Тем не менее, если говорить о центре города, я считаю нужным увеличивать и плотность, и этажность застройки, — добавил Николай Серсков.

В качестве примера он привёл свой опыт выхода на екатеринбургский рынок: за минувший год «НИКС» построил в уральской столице более 6 тыс. кв.м жилья. Одним из преимуществ этого города Николай Серсков назвал опять-таки коэффициенты застройки: если в Челябинске большая часть игроков рынка только мечтает строить с плотностью 30-35 тыс. кв.м на гектар, то для уральской столицы такая плотность — рядовой стандарт, к центру коэфиициент увеличивается, а в зоне КРТ максимальная плотность может доходить до 60 тыс. кв.м/га.

Благодаря таким стандартам там появляются все эти небоскрёбы, новые современные здания в центре, красиво срастающиеся с историческими. А потом многие челябинцы восхищаются развитием Екатеринбурга, говорят, какая там красивая архитектура. Конечно, мне, как патриоту малой родины, это обидно, — заметил Николай Серсков.

Екатерина Цветкова отметила, что челябинские правила застройки не всегда позволяют даже в рамках КРТ «размахнуться» так широко, как хотелось бы, — например, при попадании участка в рекреационные зоны.

Павел Крутолапов в ответ сообщил, что власти Челябинска уже сейчас разрабатывают новые дифференцированные правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В частности, для различных территориальных зон и в зависимости от транспортной, инфраструктурной, рекреационной обеспеченности будут дифференцированы коэффициенты плотности застройки, а также требования к количеству заложенных в проектах парковочных мест.

Однако может ли Челябинск конкурировать с Екатеринбургом лишь за счёт новых преференций для строительного бизнеса? У руководителя направления «Пространственное развитие» фонда «Центр стратегических разработок» Татьяны Караваевой своё мнение на этот счёт.

 

 

Каждый город прекрасен тем, что он делает и производит, а производят в любом случае люди, которые где-то живут, работают и отдыхают. Я рада, что ваши застройщики задумываются и о красоте, и о комфорте, но всё-таки развитие города — не задача девелоперов. Градостроительный процесс нужно моделировать, нужно управлять им и делать это с одной ключевой целью: сберечь человеческий капитал. Я называю это Battle-16: за молодое и трудоспособное население всей России сейчас сражаются 16 крупнейших городов.

Чтобы город был жизнеспособен в будущем, нужно ориентироваться в сегодняшних решениях на «завтрашних» людей, считает эксперт. Поколения Z и «альфа» меньше своих родителей ценят деньги и меньше привязаны к собственности: отсюда вырастают большие перспективы шеринговой экономики, а в сфере недвижимости — рынка арендного жилья.

В некоторых городах России современные «доходные дома» (в том числе по муниципальному заказу) строятся уже давно. В Челябинске лишь полгода назад были выбраны две условно подходящие площадки для первого проекта арендного жилья, но далее дело пока не идёт.

Кроме того, нельзя сказать, что жильё для цивилизованной аренды — бизнес-идея отдалённого будущего: уже сейчас, по данным «ЦСР», в съёмных квартирах или комнатах живёт около 12% челябинцев, а предложение на этом рынке ничтожно мало.

На весь миллионный город выбор жилья для аренды —1800 квартир, из них 90% непригодны для жизни. Для сравнения, в Казани — 12 тыс. квартир. Мы должны понимать, что переезд для человека — это стресс, ему важно и нужно, чтобы было из чего выбрать, — подчеркнул Андрей Бодрягин.

При этом представитель градостроительного комитета «ОПОРЫ РОССИИ» уверен: арендное жильё уже давно является одним из важных сегментов рынка недвижимости, особенно важным с точки зрения развития экономики, бизнеса и промышленности. Определённая закономерность здесь обозначилась ещё в период всемирного кризиса 2008 г.: европейские страны с большим процентом арендного жилья быстрее выходили из рецессии за счёт привлечения человеческого капитала.

По мнению Татьяны Караваевой, крупный бизнес может менять города не только в качестве застройщиков; важно и даже, возможно, более эффективно вкладываться в знаковые для всех проекты, создавать «точки притяжения», подобные «Парку Галицкого» в Краснодаре или музею военной техники в Верхней Пышме.

Где, как не на Урале, говорить о традициях меценатства, о том, что нужно вкладываться в города и оставлять что-то своим потомкам? Власть должна вкладываться в инфраструктуру, власть должна быть открыта к диалогу, и в этом диалоге могут рождаться действительно классные проекты, — утверждает эксперт.

Примером такого проекта, стартовавшего по частной инициативе и в диалоге с челябинскими властями меняющего жизнь горожан, можно назвать «Умный город» от «Интерсвязь»: в этом уверен заместитель генерального директора компании по проектам Олег Зеленин.

Так или иначе, мы все уже живём в цифровом пространстве, но наша компания хотела дать челябинцам возможность конструировать это пространство вокруг себя и для себя, используя нашу экосистему современных, красивых и понятных сервисов, — объяснил он.

Ряд проектов, реализованных компанией, могут как модернизировать существующую инфраструктуру городских микрорайонов, так и построить ее с нуля. Эксосистема «Умный двор» уже сейчас включает «умные» домофоны с возможностью оперативной связи с экстренными службами, парковки с системой безопасности «Купол», «умные» шлагбаумы, лифты и зарядные станции для электромобилей. Большой популярностью пользуется услуга автоматизированного сбора и анализа данных общедомовых приборов учета.   

Уже 4,5 миллиона скачиваний приложения «Интерсвязь» говорят о том, что среди южноуральцев растёт запрос на сервисы, улучшающие качество жизни. Чем сильнее будет укореняться привычка к жизни в «Умном городе», тем меньше, по словам Олега Зеленина, найдётся желающих жить в «неумном».

И, может быть, это значит, что наше поколение «альфа», наше будущее, тоже будет умнее нас — и Челябинск действительно станет таким, каким они захотят его видеть.