Юрий Крупнов: «Выиграют девелоперы, которые предложат новые форматы для жизни»

Рождаемость в Челябинской области снизилась почти в два раза за последние десять лет. Об этом говорят данные Челябинскстата. На каждую женщину в Челябинской области сейчас статистически приходится в среднем по 1,5 ребенка. И эта тенденция прослеживается во всей стране. Именно демография, по мнению аналитиков, станет ключевым фактором перемен на рынке недвижимости.

Если в предыдущие годы рынок рос за счет покупателей, рожденных в 70–80-х гг., то что будет дальше? Какие перемены влекут за собой демографические тренды и нужно ли застройщикам перекраивать стратегию? Об этом говорим с одним из спикеров бизнес-форума «Будущее города», председателем Наблюдательного совета Института демографии, миграции и регионального развития, членом президиума Совета по градостроительству Союза архитекторов России Юрием Крупновым.

В свое время вы представили проект Демографической доктрины России, в которой сформулировали проблему и предложили пути ее решения. Удалось остановить падение рождаемости?

— Нет. Те идеи не удалось поднять до уровня государственной политики. И надо осознавать, что проблемы с демографией у нас начали формироваться не сейчас, а еще в 1960-е, когда семьи стали двухдетными. Сейчас в среднем на семью приходится по 1,5 ребенка. А для простого воспроизводства населения необходимо 2,5. При этом рождаемость в нашей стране носит синусоидный характер: то яма, то небольшой бугорок. Сейчас мы находимся на дне очередной ямы и будем по этому дну ползти еще лет 5–7, потом медленно начнем выбираться.

С точки зрения демографии в лучшую сторону в России ничего не меняется, более того, наша синусоида затухающая: новые ямы всё глубже, бугорки всё меньше. На следующем витке, в 2030-е, скорее всего, не будет даже небольшого положительного прироста населения. Последний раз номинальный естественный рост был зафиксирован в 2013–2015 гг.

Но государство, со своей стороны, старается стимулировать рождаемость: есть материнский капитал, льготная ипотека для молодых семей. Что не так, почему не помогает?

— Материнский капитал — серьезный шаг вперед, но не надо путать социальные меры и демографические. Если бы уровень рождаемости зависел от материального благополучия, то европейские страны, Япония демонстрировали бы высокие показатели. Но в Японии, Италии, Португалии показатели рождаемости даже еще хуже, чем у нас, в Германии схожие, а в Южной Корее суммарный коэффициент рождаемости вообще 0,85, то есть в среднем на семью приходится меньше одного ребенка.

Нельзя не признать, что российская семья чудовищно недофинансирована и идея выдачи материнского капитала правильная. Но сколько квадратных метров жилья можно на него купить? Думаю, в Челябинске — пять-семь, допустим, даже десять. Для семьи с тремя детьми, а именно они определяют оптимистическую демографию, это не решение вопроса. Я не хочу приуменьшать значение материнского капитала, но он сам по себе демографию не поднимет.

Чем меньше людей, тем хуже для экономики страны и бизнеса. Но есть еще и геополитический аспект. При сохранении существующего демографического тренда население России будет неуклонно сокращаться. И к концу столетия 70 миллионов оставшихся россиян будут соседствовать с миллиардными Китаем и Индией, четырехмиллиардной Африкой. Население Евросоюза составит 500–600 млн человек, англосаксонских стран — около 800 млн, латиноамериканских — 600–700 млн, стран исламского мира — более 1 млрд. Сможет ли в такой ситуации 70-миллионное население России более-менее суверенно существовать на одной седьмой части суши?

Демографическая ситуация влияет на формирование предложения на рынке жилья. Считается, что пока он работает за счет многочисленных поколений 70–80-х гг. — тех, кому сейчас от 32 до 52 лет. Однако их роль будет меняться. Какие аспекты стоит учитывать девелоперам в долгосрочных стратегиях?

— Запас покупателей из поколений 70–80-х гг. практически исчерпан. И мы видим это по продажам жилья. Девелоперы ориентируются на три категории покупателей, условно обозначим их так: «юнцы» — молодые люди до 35 лет, «отцы» — до 50 лет и «деды» — после 50 лет. У них совершенно разные поведенческие рисунки.

Но главный вопрос связан не с количеством первых, вторых и третьих в ближайшие десятилетия. Важнее решить, в какую демографию мы «играем». Если вместе с правительством РФ считаем, что всё идет по плану и через 10–15 лет семьи будут однодетными, то выбираем один вариант стратегии и типы жилья и расселения. Если полагаем, что в среднестатистической семье должно, пусть и через 10–20 лет, рождаться трое детей, — другой.

Существующие демографические тренды девелоперы полностью учли: они охватили все перечисленные выше типы покупателей. И проблема наличия у населения какого-то критического жилья решена. Дальше надо заниматься его качеством.

Для этого, на мой взгляд, мы должны мыслить другими категориями: не студиями, квартирами и апартаментами, а целостными единицами жизни — городами, минимум микрорайонами. Думаю, в перспективе многое из того, что появилось за последние 30 лет, придется попросту перестраивать заново.

Что не так с современным жилым строительством? 

— Отмечу несколько моментов: качество и экологичность материалов, применяемых в массовом строительстве. Железобетон не для 21-го века. Далее — высотность зданий. Простой вопрос: как тушить пожар в доме на 25–30 этажей? Во всём мире этим занимаются специальные вертолетные пожарные службы, а в РФ такой службы нет. Еще есть вопросы к типовым площадям квартир. Но главный момент связан с формой жизни: мы скучиваем людей в районах с непонятной социально-демографической ориентацией, без полноценной социально-культурной инфраструктуры и с безликой архитектурой.

Заканчиваются люди, которые видели в квартире смысл жизни и стабильность любой ценой. Теперь люди практически всех возрастов хотят жить иначе. Что служит основанием для такого вывода? Думаю, все читали доклады о рекордных показателях ввода жилья в стране в 2022 г. Важный момент: почти две трети этого объема — ИЖС, малоэтажный сектор. И все названные выше категории — «юнцы», «отцы» и «деды» — хотят жить в своих домах. Другое дело — наличие такой возможности и что реально предлагается. 

Ситуация в индивидуальном домостроении далека от идеальной: в своей массе малоэтажная застройка напоминает тридцатиэтажки, положенные на бок, а в коттеджных поселках отсутствует богатая и подлинно городская социально-культурная среда.

Из ваших слов можно сделать вывод, что мегаполисы станут непопулярным местом для жизни.

— Мегаполисы мы не отменим, но существующие районы придется менять: потребуются их облагораживание, оздоровление городской среды, рост статуса среды проживания, то есть джентрификация, ревитализация и редевелопмент. Нам придется искать новые формы для расселения людей, прежде всего малоэтажные. Напомню, малоэтажное строительство — это не только коттеджи, но и таунхаусы, и блокированные дома, а иногда и четырехэтажные дома. Форм много.

В ближайшие годы потребуется ежегодно отводить до сотни тысяч гектаров под малоэтажную застройку. И выиграют девелоперы, которые сформируют это предложение. Люди хотят жить современной, содержательной, интенсивной городской жизнью. Но пять огромных башен на отшибе и без инфраструктуры эту потребность точно не удовлетворяют.

Доброград во Владимирской области, новые малоэтажные микрорайоны на севере Московской области, построенный более 20 лет назад прямо в Москве район Куркино — вот примеры, на которые отчасти можно ориентироваться.

И речь идёт не о дезурбанизации, отказе от городской жизни, а прямо наоборот — о новой ландшафтно-усадебной малоэтажной урбанизации, противостоящей мегаполисной, свойственной для неразвитых стран. Вот нам и надо начинать мыслить городами, которые человекосообразны и красивы.

Тут важно, чтобы застройщикам с экономической точки зрения было интересно строить подобные проекты. Что может подогреть этот интерес?

— Мы входим в эпоху государственно-частного партнерства. Если ты играешь в большую игру, строишь новую форму жизни, в том числе для семей, которые планируют иметь нескольких детей, государство должно идти навстречу: обеспечить девелоперам льготные кредиты и другие варианты помощи. То же самое касается переорганизации колоссального коммунального хозяйства, здесь также государство должно вкладываться в разы больше.

Рыночная эпоха, когда покупатели, условно, приезжали с чемоданами денег, закончилась, занавес закрывается. Прогнозы сегодня плохие, но, если делать ставку на позитивную демографию, можно получать «пряники» от государства и очень интересно развивать свой бизнес.

И потом, необходимо понимать, куда идёт мир. В феврале Илон Маск выкупил в Техасе более тысячи гектаров земли для собственного города, расположенного вокруг основных производственных мощностей компаний Маска: Boring Co., Tesla и SpaceX. Цель строительства — обеспечить работников компании современным жильем, ставки аренды на которое будут значительно ниже рыночных. В Саудовской Аравии вдоль Красного моря на территории в 26 500 кв. м начато строительство гигантского линейного города будущего «Неома» протяжённостью 460 км.

Автор Виктория Говорковская

Все о трендах рынка недвижимости в 2023 году: мнения застройщиков и риелторов — на CHEL.DK.RU: «Челябинск не сможет бесконечно прирастать окраинами»