«Покупают этажами»: Рустам Амашаев об инвестиционном потенциале недвижимости в ОАЭ

По информации экспертов международной брокерской компании Propriеtе Gеnеrale Group, российских инвесторов всё больше привлекает рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов. Россия занимает сейчас пятое место в мире по приобретению жилья в Дубае. По данным аналитиков, динамика роста цен на недвижимость в эмирате сохранится ближайшие два года, а значит, будет расти инвестиционный потенциал.

Сколько можно заработать на недвижимости в ОАЭ, к чему нужно быть готовым при покупке квадратных метров на побережье Персидского залива и чем предложения в Дубае отличаются от другого популярного у россиян рынка недвижимости — Турции? Об этом говорим с директором челябинского филиала агентства недвижимости «DDA Real Estate» (Международное агентство недвижимости, более 200 офисов в России) Рустамом Амашаевым.

Если сравнивать два рынка недвижимости: Турцию и Эмираты, где какие преимущества и недостатки можно отметить?

— Отличие в том, что в ОАЭ нельзя стать гражданином при покупке квартиры. Можно только получить вид на жительство. Но есть одно условие: стоимость недвижимости должна превышать $205 тыс. В Турции можно стать гражданином этой страны. Но здесь минимальный порог выше, чем в эмирате: нужно приобрести недвижимость дороже $400 тыс.

Виза резидента в Арабских Эмиратах позволяет получить вид на жительство всем членам семьи на три года, потом автоматически продлевается. Статус резидента дает возможность открывать расчетный счет, работать, пользоваться медициной, устраивать детей в школы и детские сады. Кстати, много русских школ и детских садов стало появляться в Дубае.

Сейчас покупателя сложно удивить: даже если брать Челябинск, то примеров комфортных ЖК с интересными планировками квартир немало. Что необычного предлагают застройщики Турции и ОАЭ?

— Если сравнивать уровень жилых комплексов в Турции и Эмиратах, то в Дубае поинтереснее предложения и качество строительства выше.

Если берем жилой комплекс, то наличие бассейна и тренажерного зала — это, скажем так, стандартное предложение в Эмиратах. Из нового — бассейн размещают уже в каждой квартире. Но это недвижимость категории люкс.

В ЖК может быть расположен свой торговый центр на первых этажах здания, предусмотрены крытые переходы с кондиционерами к метро, до парковки, чтобы не выходить на солнце в жару.

Если сравнивать ценник на жилье в наших городах-миллионниках и Дубае, в чью пользу будет сравнение?

— Если сравнить с Москвой и Сочи, то в этих городах дороже ценник, чем в эмирате. Квартиру в хорошем микрорайоне, но не в центре Дубая, можно купить за 7 млн руб. И это не будет студия. Это квартира 50 кв. м. Там не строят маленькие площади, однокомнатная может быть и 60, и 90 «квадратов».

С точки зрения инвестиций где интереснее покупать недвижимость: в Турции или Эмиратах?

— Если в Дубае сдавать в аренду на долгий срок, то пассивный доход составит 7-8% в год в долларах от стоимости объекта. В Турции будет немного меньше: 4-5%. Если взять вариант краткосрочной аренды жилья, то в Дубае доход в долларах составит 10-12%, в Турции — 8%. В Дубае объекты иногда вырастают в стоимости за несколько недель. Приведу пример: мы покупали для клиента квартиру 19 августа этого года за 17 млн руб., а 9 сентября такая же квартира стоила уже 22 млн. Иногда объекты вырастают на 80% от стоимости покупки.

Были случаи, когда клиент покупает одну квартиру, потом вторую, а потом выкупает целый этаж. Спрос на новостройки эмирата может быть настолько высок, что объект раскупают за 40 секунд после старта продаж.

Насколько безопасно покупать недвижимость в другой стране: где гарантия, что объект не превратится в долгострой?

— В ОАЭ были редкие случаи недостроя, но государство с недобросовестными компаниями жестко борется. Если застройщик один раз нарушил правила, то он уходит с рынка и больше не сможет вернуться. Поэтому, как и везде, нужно выбирать надежных застройщиков с проверенной репутацией. Кроме того, почти у всех девелоперов Дубая есть эскроу-счета, как у нас. В Турции — это единичная практика, значит, рисков больше.

Почему в пример приводите Дубай, есть ведь и другие свободные зоны, где разрешено покупать недвижимость?

— По сравнению с другими эмиратами, у Дубая есть амбициозный план развития, который, на наш взгляд, выглядит привлекательнее. Там запланировано строительство масштабных объектов, транспортная доступность лучше: уже есть два аэропорта, сейчас строят третий. Поэтому там больше шансов заработать на жилье.

Как заниматься обслуживанием квартиры, искать арендаторов, если владелец находится в России?

— Заключается договор с местной компанией, которая занимается сдачей недвижимости в аренду. И что интересно: с обслуживающими организациями договор заключает эта же компания. Если возникнут задолженности, то претензии будут предъявлены не собственнику квартиры, а компании, которая сдавала ее в аренду.

Большинство жителей ОАЭ — экспаты: много людей из разных стран приезжает в Эмираты на работу. Причем большой процент среди них — это высококвалифицированные кадры. Они-то и являются арендаторами.

Коммунальные услуги там на каком уровне? В какую сумму обойдется содержание квартиры?

— Это зависит от уровня ЖК: если это люкс-вариант с бассейнами и тренажерным залом, то дороже, чем в Москве, например. Если район попроще, то примерно, 5-6 тыс. руб. в месяц. Всё зависит от расположения объекта недвижимости в Дубае.

Многие хотят увидеть собственными глазами квартиру перед тем, как ее купить?

— Нет, таких 30%. Во всех остальных случаях покупка происходит онлайн. Под требования клиента подбираются варианты, если какой-то понравился, то квартира бронируется. Сотрудник нашего головного офиса, который расположен в Дубае, едет к застройщику и оплачивает бронь. Покупатель может оформить рассрочку и в течение семи лет выплачивать остаток суммы.

Назовите основные причины покупки жилья на побережье Персидского залива?

— На первом месте — покупка с целью перепродажи, на втором — для сдачи в аренду, и уже потом — для себя.

В этом году тех, кто покупает для себя, стало гораздо больше. Многие перебираются туда на ПМЖ.

Давайте обозначим минусы, к которым нужно быть готовым, если собираешься жить в ОАЭ?

— Во-первых, вы не станете гражданином этой страны. Во-вторых, некоторые продукты и развлечения дороже, чем у нас. Еще один момент, который для одних может быть плюсом, для других минусом — жара 50 градусов.

Какие-то еще траты предусмотрены при покупке квартиры в этой стране?

— Налог при покупке — 4%. Это всё. В Дубае нет налога на прибыль, перепродажу. Свободные зоны в этом плане привлекательны.

В Эмиратах стали появляться русские районы, стремятся купить поближе к соотечественникам?

— Чтобы спрашивали, где больше русских и хотели именно там купить квартиру, такого в моей практике не было пока. Есть шумные районы, поэтому многие просят, чтобы подальше от центра, где потише. Такие пожелания есть.