«Концепция «15-минутного города». Как в регионе реализуется программа реновации

Дискуссионная площадка на тему комплексного развития территории состоялась в рамках бизнес-форума, организованного региональным отделением «Опора России». В ней приняли участие спикеры из Москвы, Санкт-Петербурга и Челябинска. По данным регионального Минстроя на сентябрь, в планах властей — реализовать 80 проектов КРТ в 14 муниципалитетах: от небольших городов области до крупных (Челябинск, Магнитогорск). Застройщики должны воплотить проекты в реальность в течение 10 лет.

  

Из 80 проектов КРТ приняты решения или заключены соответствующие соглашения между муниципалитетами и собственниками земельных участков в 17 случаях. Градостроительный потенциал этих проектов — более 1 млн кв. м жилья, а площадь земельных участков — 167 Га, — отметил заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Кирилл Мозголев.

КРТ бывает четырех видов: жилой застройки, нежилой застройки, по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, незастроенной территории.

Один из примеров последнего варианта — участок напротив отеля «Видгоф». На прошлой неделе администрация Челябинска приняла решение о комплексном развитии территории в границах проспекта Ленина, автодороги Меридиан и улицы Артиллерийской. Здесь можно будет построить дома любой этажности и социальные объекты. Общая плотность застройки может достигать 100%. Сдать новый ЖК застройщик должен будет в течение семи лет после проведения аукциона.

Ранее на CHEL.DK.RU: В центре Челябинска выделили новый участок под реновацию

Но самым популярным способом преобразить существующие территории стало желание самих владельцев земельных участков: по инициативе правообладателей в Челябинске заключено четыре договора КРТ, еще два — на стадии заключения. На одном из таких объектов (пр. Ленина 4Б, бывшие земельные участки КОНАР) уже получено разрешение на строительство и началась работа. Застраивать этот участок будет промышленная группа «КОНАР» совместно с известным челябинским застройщиком «Голос. Девелопмент».

 

На месте бывшего Каширинского рынка возводить квартал начнут весной 2023 г. В августе застройщик («Голос. Девелопмент») показал окончательный проект будущего ЖК. Строительство обойдется девелоперу в 7 млрд руб. Кроме высоток, на улице Братьев Кашириных появится детский сад, школа, подземный паркинг и сквер. Срок сдачи нового ЖК — до 2029 г.

Всего в работе Управления по архитектурно-градостроительному проектированию Челябинска сейчас находится 47 территорий. Три пилотных проекта в Ленинском, Советском и Калининском районах были анонсированы мэрией еще в прошлом году.

В этом году добавилось одно распоряжение о КРТ жилой застройки рядом с кинотеатром Пушкина. В границы попали два дома, один их которых признан аварийным. Расти Челябинску вширь нецелесообразно: чем протяжённее город, тем дороже его содержать. Плотность застройки в Челябинске небольшая, поэтому места для будущих новостроек ищут внутри: это индивидуальная застройка, ветхо-аварийное жилье, а также промышленные зоны.

В рамках генерального плана к 2041 г. есть возможность построить внутри Челябинска 17 млн. кв. м жилья. Участки появятся за счет реновации, расселения аварийного жилого фонда, возвращения территорий промышленных зон, которые используются неэффективно. В основе развития мегаполиса лежит концепция «15-минутного города». Это когда в шаговой доступности находятся сервисы, и не нужно ехать за ними в центр. Когда в жилом квартале есть школа, сквер, объекты культуры. В этом случае миграция внутри города сокращается, — отмечает заместитель начальника управления по архитектурно-градостроительному проектированию Челябинска Ольга Никитина.

Перед инвесторами ставят и другие задачи: думать о транспортной доступности будущего ЖК и сразу учитывать потребности бизнеса, предоставляя коммерческие площади на первых этажах зданий. По мнению московских экспертов, некоторые челябинские застройщики понимали эти моменты давно и строили ЖК с учетом новых требований задолго до принятия закона «о реновации». Поэтому такие примеры нужно транслировать на всю страну.

Я езжу сейчас по всей стране, и мне есть с чем сравнивать. Я был приятно удивлен тому, что увидел в Челябинске. Меня возили по районам, которые были построены больше двух лет назад, то есть до того, как появился проект КРТ, а у челябинских застройщиков уже тогда было понимание, как сделать комфортную городскую среду для граждан. Это примеры, которые нужно показывать на всю страну. Много коммерческой площади, продуманные стоянки, предусмотрена социальная инфраструктура — это всё то, что закладывали в понятие комплексного развития территории. Поэтому Челябинск находится на очень высоких позициях. Мы сейчас готовим с Минстроем России, коллегами из ДОМ. РФ первый Всероссийский конгресс комплексного развития территорий, чтобы как раз рассказать о положительных примерах и научить так работать другие регионы, — рассказывает руководитель ОСРГО «Всероссийский центр национальной строительной политики» Александр Моор (г. Москва).

В рамках встречи эксперты отметили, что задачи перед КРТ стоят масштабные: изменить облик города, улучшить инфраструктуру и дать заброшенным участкам вторую жизнь. И что еще немаловажно — решить проблему ветхо-аварийного жилья в регионе. Программа комплексного развития упрощает процедуру строительства: сроки подготовки документации уменьшаются с двух лет до 6-9 месяцев. Также у инвесторов появляется возможность заходить на те участки, где раньше строительство не разрешали. В итоге регион получает увеличение объемов ввода жилья, а жители — современную городскую среду.

Мы понимаем, что перед застройщиком всегда стоит вопрос: «Сколько снесу и сколько построю?». Сегодня нами принят отдельный регламент для КРТ, где мы дали больше возможности в части плотности застройки и выхода кв. м жилья. При этом инвестор должен соответствовать стандарту: выполнить обязательства по озеленению территории и созданию социальной инфраструктуры, — подчеркивает Ольга Никитина.

Важный инструмент в реализации закона о реновации — вовлечение в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных земель. По поручению правительства России этим занимается ДОМ.РФ. Возвращенные земли впоследствии становятся площадками будущих проектов КРТ. Один из таких примеров — два участка в п. Западный Сосновского района. В марте этого года состоялся аукцион, победителем которого стал специализированный застройщик АПРИ «Флай Партнерс» (застройщик поселка «Твоя Привилегия»).

Заключили договор аренды сроком на 5 лет. Это территория более 133,5 тыс. кв. м. Данный проект набрал активные темпы реализации. Менее чем за 4 месяца с момента передачи земельного участка застройщик разработал, согласовал с ДОМ. РФ, а администрация Сосновского района утвердила проектную документацию территории. Хотя по срокам застройщик мог это сделать до апреля 2023 г. Учитывая, что так быстро проект стартовал, то в первом квартале следующего года ожидаем первое разрешение на строительство, — сообщил заместитель директора по градостроительству, сопровождению проектов и инфраструктуре АО «ДОМ. РФ» Сергей Сумин.

Чтобы на уровне региона реализовывать проект КРТ, законодательное собрание Челябинской области в прошлом году приняло соответствующий закон. Он регулирует правила игры: какие дома считать аварийными, по каким критериям включать в границы КРТ многоквартирные дома, которые не признаны аварийными; ограничивать по стоимости капремонтов те дома, которые планируются включить в КРТ, и т. д. Отдельно регламентируют формирование начальной цены торгов при реализации комплексного развития территории.

Первое время начальная цена торгов формировалась из оценки рыночной стоимости земельного участка, который вошел в программу КРТ. Но по результатам практического опыта и запросов муниципалитетов этот принцип был пересмотрен, и мы пришли к тому, что стоимость начальной цены торгов формируется исходя из годовой арендной платы земельного участка, — отмечает заместитель министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Кирилл Мозголев.

Челябинская область вошла в топ-12 регионов, где будут реализованы пилотные проекты комплексного развития. Если всё получится, программа даст старт масштабному преображению регионов, а значит, и всей страны, отмечают эксперты.