Строительная отрасль в условиях турбулентности: что придется поменять?

Резкий существенный рост себестоимости строительства в целом по рынку, недоступная ипотека и низкая рентабельность проектов — это лишь часть проблем, с которыми столкнулась строительная сфера на волне новых санкций. Будут ли введены в строй текущие объекты и будут ли стартовать новые, эти вопросы обсуждают сегодня на форуме «Будущее города» в Челябинске.

Мартовское увеличение ключевой ставки ЦБ с 9,5% до 20% годовых заметно ударило по строительной отрасли: коммерческие ставки по ипотеке подскочили до 20–25% годовых. Банки остановили прием новых заявок и занялись переформатированием ипотечных продуктов. Крупные банки, имеющие возможность выдавать ипотеку частично за счет собственных средств, смогли предложить зарплатным клиентам ипотеку ниже ключевой ставки, а остальным — с небольшой наценкой, другие кредитные организации добавили минимум 1–2% к ставке ЦБ.

Повышение ставок почти полностью парализовало рынок ипотечного кредитования в марте.

Льготная ипотека выступала важным драйвером, но в то же время это инструмент экстренной поддержки, этакий костыль. Опасно, что мы можем разучиться ходить без этих костылей. Поддержка государства должна быть точечной, а шаблонные меры чаще всего неэффективны. В каждом регионе они должны быть свои», — считает Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, признанный эксперт рынка строительной отрасли.

«Сегодня налицо качественные и территориальные диспропорции рынка жилья России,— уточняет эксперт. — В этом году мы будем слышать, что показатели ввода жилья растут, несмотря на кризис. Но это эффект наработанной базы, так называемый «прошлогодний снег». Этот объем быстро сойдет «на нет» в условиях кризиса».

Сейчас гигантский рост себестоимости строительства в целом по рынку. Причем разница между себестоимостью и ценой нового жилья в столичных регионах около 60 %, а в регионах всего 10%. Понятно, что региональный рынок недополучает средств.

Сейчас объем предложений будет сжиматься, с ростом цены ипотеки ею будут мало пользоваться. Концентрация строек в прежнем объеме сохранится разве что в столице, а в регионах темпы заметно сократятся. Думаю, в небольших городах новое жилье вовсе не будут строить. 

С точки зрения темпов роста цен Челябинск сегодня в лидерах среди российских городов-миллионников, но на этот показатель работает эффект низкой базы. Многие годы жильё здесь оставалось самым дешовым по стране. Текущие цены позволяют рынку дифференцироваться, чтобы застройщики могли строить не только бюджетное, но и более дорогое, более качественное и разнообразное жилье.

Челябинск за последние 2 года сократил объем строительства на 25%, не самый лучший показатель. Зато средняя площадь новых квартир в Челябинске более 50 кв. метров, это выше, чем во многих других городах. Челябинцы живут в квартирах гораздо более просторных, чем москвичи или питерцы. Там наиболее востребованы сегодня крошечные студии, рассчитанные на одного-двух человек. 

Андрей Мурдид, президент Челябинского межрегионального Союза строительства затронул тему  регуляторной гильотины, высказав общее экспертное мнение относительно того, что можно сделать для снятия препонов в реализации проектов строительной сферы.

«Сейчас нужно принять целый пакет документов в помощь застройщикам — как на федеральном, так и на региональном уровне. Сегодня застройщиков очень беспокоит слишком длительный этап согласования проектной документации — около 5-6 месяцев. У меня большая просьба к предствителям местных властей: сократите сроки согласования проектов. Тогда мы, застройщики, строить мы будем больше и эффективнее. Это позволит повысить рентабельность строительства, успевать приобретать строительные материалы по ценам, заложенным в смету. А кроме того, нужно облегчить подвод сетей к строительным площадкам.

Стоимость строительных материалов — тот вопрос, который должен обсуждаться на федеральном уровне. После февральских событий наступил некий ступор на рынке продаж. Основные проблемы связаны с покупкой изделий из металла для стройки. Сейчас идут различные многоуровневые совещения, чтобы стабилизировать цены на продукцию металлургов и снять риски остановки строительства объектов. Безусловно, высокие цены строительных материалов несут риски для своевременного завершения проектов».

Эксперт прогнозирует, что в сложившихся условиях застройщики будут заканчивать текущие объекты, но вот заходить на новые объекты будут очень осторожно. Многие поставят запланированные ранее объекты на паузу.

Расселение ветхо-аварийного, жилье для детей сирот — вот наиболее стабильные сегменты, в которых строительство будет продолжаться. Еще один вектор развития стройка в рамках КРТ. «Комплексное развитие территории — это сейчас основное направление развития градостроительной политики, сейчас в Челябинске есть около 40 заявлений от застройщиков на снос старого жилья и строительство нового», — подчеркнул Владимир Шамне, заместитель главы города Челябинска по строительству.

Тем не менее, вопрос финансирования проектов сейчас встанет перед каждым застройщиком. Вероятно, вскоре на рынке появятся новые модели финансирования, выгодные и застройщикам, и покупателям.