Вторичное жилье в Челябинске дорожает вдвое медленнее, чем в Екатеринбурге. Почему?

В Челябинской области, как и в других регионах страны, обозначился тренд на рост стоимости объектов недвижимости на вторичном рынке. К такому выводу пришли аналитики консалтинговой группы SRG. По информации исследования, опубликованного агентством РИА Недвижимость, Челябинск попал в группу городов, где за последний месяц средняя стоимость квартиры на вторичке выросла на 2,11 — 2,92%. В числе таких городов также Саратов, Тольятти, Уфа, Тюмень, Пермь и Ростов-на-Дону. Любопытно, что опережающими темпами этот сегмент растет в Екатеринбурге — там за месяц цены выросли на 5,3% — до 88,4 тыс. руб. за квадрат. Больше динамика лишь в Краснодаре, где показатель в сентябре увеличился аж на 15,5%.

Почти двукратная разница в динамике между Екатеринбургом и Челябинском обусловлена неодинаковыми темпами и качеством развития жилищного строительства в прежние годы. Такое мнение высказал CHEL.DK.RU директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. Он также объяснил, почему в ближайшие годы стоит ждать всплеск интереса к жилью на вторичном рынке:

— Екатеринбург, в сравнении с Челябинском, несмотря на географическую близость — это совершенно другой город: социально-экономические показатели об этом говорят достаточно наглядно. Города всегда очень сильно отличались в плане рынка недвижимости: и по стоимости квадратного метра, и по объемам и темпам ввода жилья в эксплуатацию.

Разница в динамике на вторичном рынке во многом объясняется тем, что сама его структура у соседей существенно отличается от нашей.

В Екатеринбурге было честнее с ценообразованием — там на это влияло профессиональное сообщество риелторов, Уральская палата недвижимости, а у нас — газеты «Из рук в руки» и «Тумба», которые были самыми толстыми, если помните. Строительство качественного жилья в Екатеринбурге также началось пораньше, чем в Челябинске.

Когда мы говорим о вторичном жилье, мы же имеем в виду не только постройки советского времени, 40-50-летней давности. Сейчас сегмент активно наполняют квартиры с хорошим ремонтом в домах, построенных от 10 до 20 лет назад, или даже позже. На вторичном рынке уже появляются объекты 2010-х гг., очень хороших, с точки зрения расположения, состояния дворов, коммуникаций, и при этом приемлемые по ценнику. Даже если брать самый «эконом-сегмент», то мы увидим, что даже первые дома микрорайона Парковый выигрывают у новостроек в отдаленных уголках Советского или Ленинского районов.

Так получилось, что в Екатеринбурге в те времена появлялось гораздо больше интересных жилых объектов в удачных локациях, которые сейчас выставляются на продажу. Тут также важно принимать во внимание много иных, более частных моментов: сколько выставляется на продажу дорогих квартир, сколько тот или иной вторичный объект находится в экспозиции, сколько в целом по двум городам заключается регистрационных действий с недвижимостью. Все это влияет на динамику стоимости.

Зачастую рост цен на жилье связан с другими факторами, макроэкономическими, в том числе. Рынок недвижимости обычно сравнивают в этом контексте с рынком новых автомобилей: дефицит предложения машин приводит к росту цен за счет того, что автодилеры навязывают покупателям дополнительные опции. С жильем такая же ситуация: если в первичке нет адекватного предложения или требуются серьезные затраты в ремонт, то покупатель обращается на вторичный рынок, где, соответственно, цены начинают расти.

Другой важный фактор — ипотека. Сейчас, в связи с уже неоднократным за последние недели повышением ключевой ставки Центробанком, все находятся в ожидании соответствующего роста ставок по жилищным кредитам. Дорожают и энергоносители. Продавцы со своей стороны понимают, что дешевле выставлять свои объекты они не хотят.

Безусловно, вторичный  рынок сейчас более привлекателен, поскольку можно найти объекты пяти-семилетней давности в хороших местах. Причем, это будет гораздо выгоднее вложений в новостройку, в которой еще придется делать ремонт — в условиях, когда стройматериалы на глазах дорожают в разы, в десятки раз, это важнейший момент. Понятно, сейчас много говорят про реновацию в Челябинске, но, пока мы будем дожидаться запуска этих проектов и сдачи их в эксплуатацию, вторичка будет оставаться в плюсе, — прокомментировал Денис Стукалов.