Андрей Бриль: «Если у вас нет частных инвесторов, никакой реновации не произойдет»

Нюансы и проблемы программ комплексного развития территорий обсудили на бизнес-форуме «Будущее города. Челябинск — 300», организованном изданием «Деловой квартал» на прошлой неделе. Для южноуральской столицы массовая ревитализация городских пространств из идеи постепенно переходит в реальность: уже принят областной закон о КРТ, намечены первые территории для включения в программу. Председатель совета директоров екатеринбургской компании «Корин Холдинг» Андрей Бриль уверен — реновация в нестоличных городах реализуема только силами частного бизнеса:

— Наша отрасль — девелопмент — является частной. Это довольно серьезная сейчас история для нашей страны, когда нас убеждают, что государство является главным игроком во всех возможных сферах экономики. В нашем бизнесе это не так. Вопрос, откуда берутся деньги, вообще говоря, ключевой — это история про то, кто является инвестором в недвижимость в российских регионах. В 2016 г. мы делали соответствующий анализ, пока еще какой-то инвестиционный процесс в стране был. Сейчас, как вы понимаете, он остановился.

Есть классическая оппозиция: русские-иностранцы, частники-государство, мелкие-крупные, региональные-«варяги». Все убеждены, что нам нужны иностранные инвесторы — у них много денег и они умнее, государство — оно большое и тоже умное, от местных много шуму, мало толку — значит, нужны какие-то великие приезжие инвесторы. Ну и также все понимают, что крупный бизнес у нас более инвестиционно емкий и сознательный.

По итогам нашего анализа на основе данных Росстата и Центробанка, выяснилось, что цифры полностью опровергают сложившееся мнение: 85% инвесторов в российских регионах — частный бизнес, 90% — отечественные, а в оставшихся 10% значительная доля — офшорные компании с русскими деньгами, те же 90% — выходцы из своего региона, малый, средний и крупный бизнес делятся примерно пополам.

Вывод такой: мы ищем инвестиции не там, где они находятся. И результат совершенно закономерный — то, что у нас с 2011 года остановился экономический рост, не должно вызывать никакого удивления.

Если мы рассматриваем вопрос ревитализации, нужно четко представлять, что является ее объектом. Это старые промышленные территории, на которых умерло производство, а инфраструктура осталась. Это частный сектор и садовые участки, которые во многих российских городах занимает огромную долю центровых территорий, даже в миллионниках. Это ветхо-аварийное жилье — кварталы послевоенных бараков есть в каждом городе — и стареющий фонд: в Москве сейчас занимаются реновацией хрущевок, которые еще не являются аварийными, но уже доживают свой век.

Следующий вопрос — состав участников этого процесса.

Если у вас нет частных инвесторов, никакой ревитализации не произойдет. Ждать финансовой помощи от государства — пустые хлопоты, роль государства в этом процессе совершенно другая: оно создает инфраструктуру на заново осваиваемых территориях.

Откуда возьмутся деньги? У муниципалитетов никаких фондов развития, да и вообще никаких ресурсов нет, как нет их и у регионов. Их задача — найти компетентного инвестора и привлечь федеральные средства. Считая экономику, вы должны определиться с функционалом земельного участка — будете вы там строить жилье, либо какой-то mix-use, либо будет превалировать логистическая составляющая. Правильный выбор здесь — главная задача, которую будет решать частный инвестор.

Когда мы принимаем решение вкладывать большие деньги в развитие большой территории, мы должны понять, будет ли у нас прибыль и за счет чего. Если это продажа жилья, нужно прикинуть цены и их рост, маржинальность, какова инфляция, с которой бессмысленно и беспощадно борются у нас в стране.

Детальная экономическая модель также ставит вопрос — где взять инвестресурс? Любой частник, которого вы привлекли — это не ходячий мешок с деньгами, ему, скорее всего, придется прокредитоваться лет на 10-15: любой инвестпроект закладывает такие сроки, а у нас в стране таких денег ни у кого нет.

Кроме того, для крупных проектов надо понимать макроэкономическую составляющую. Настроена ли наша система на такие проекты в данный момент? Правильный ответ — «нет»: он логичный и понятный. Но не надо по этому поводу паниковать, нужно понимать, в какой фазе цикла мы находимся.

Девелопмент имеет 12-летние классические циклы, накладывающиеся на общую ситуацию в стране. В Екатеринбурге, например, сейчас застопорилось практически все, кроме жилья и логистики: там есть маржинальность, платежеспособность и даже дефицит.

Критическая проблема во всех проектах ревитализации — это собственники, с которыми ничего нельзя сделать, особенно в промзонах. Это просто караул какой-то. В Екатеринбурге о территорию бывшего завода «Уралмаш» бились лет 15 и так и не добились.

Если вы создаете большую зону и начинаете вкладывать туда огромные деньги, обязательно найдется горстка городских сумасшедших, которые сидят в середине и говорят: «Мы ничего не хотим делать и ничего никому не дадим». Здесь мы видим только жесткий опыт подготовки Олимпиады в Сочи, который многим не понравился, но был неизбежным — не решив эту проблему, ни о каком развитии городских территорий говорить нельзя.

Мы уже говорили, что без частного инвестора и его денег не произойдет ничего. Но если местная администрация не хочет этого делать (или не понимает, или не знает как), то тоже становится трудно. Но даже если с этим все в порядке: при нынешней феодальной раздробленности России, когда у нас все деньги забраны наверх, а местные руководители, назначаемые сверху, не отвечают перед жителями, быть амбициозным в развитии региона — это очень большой подвиг. Если нам довелось счастье иметь таких смелых начальников, их надо поддерживать всеми возможными способами.

В числе административных факторов — и готовность градостроительных документов: генплана и правил землепользования, стратегии развития города. Эта штука кажется абстрактной, но документ очень важный — в Екатеринбурге он работает.

Принципиальный момент — организация взаимодействия власти и девелоперов. Должны быть созданы профессиональные объединения застройщиков, которые станут партнерами властей в решении стратегических вопросов развития.

Теперь про городские сообщества — это тоже одна из сторон процесса. Положа руку на сердце, зададимся вопросом — а они есть? Кто это такие? Городские сумасшедшие на публичных слушаниях или социальные группы с четко осознанными интересами и адекватным представителем, который общается и с властями, и с инвесторами? Могут ли они представить экспертную оценку, а не эмоциональные ощущения?

К сожалению, реальность такова, что городские сообщества сейчас занимают оборонительную и протестную позицию — их нельзя за это осуждать. Это нужно принимать и с этим нужно работать.

Интересы жителей в контексте ревитализации чаще всего сводятся к одному — «лишь бы нас не трогали». Психология жителей такова, что рассчитывать сейчас на нечто революционное трудно. У нас еще продолжается процесс перестройки. Да, в 1990-е годы у нас произошла буржуазная революция, поменявшая отношение к собственности, социальную структуру, место страны в мире и т.д. Но, чтобы эти изменения в критической массе людей укоренились, требуется жизнь двух поколений.

Одним из главных качеств советского человека была вера в чудо — желание получить результат весь и сразу. Но так не происходит, окупаемость любого инвестпроекта составляет 10-15 лет, как я уже говорил. И потребуется время, чтобы это принять и осознать.

Кто же будет инвестором в таких условиях? Кто будет болеть этой тяжелой болезнью, разбираться с властями и собственниками? По-прежнему убежден, что это будет частный девелоперский бизнес в союзе с местными администрациями, которые хотят развивать свои территории и которые могут как найти средства на ревитализацию у себя, так и выбить их у федералов.

>>> Читайте также на DK.RU: «Россия — страна с вертикальными мозгами. Это будет меняться и за это придется платить»