На рынке жилья зреет пузырь? Мнения застройщиков, банкиров и риелторов

Небольшое повышение стоимости квадратного метра наконец-то стало шансом для застройщиков, которые привычно критиковали Челябинск за слишком низкую маржинальность, перейти в иное качество проектов. Это должно оздоровить ситуацию на рынке жилищного строительства и создать предпосылки для появления спектра предложений более качественного жилья. Пока пересмотр цен носит скорее ситуативный характер, в целом же повышение составило около 9% в год. Запуск программы льготной ипотеки, безусловно, подогрел спрос на жилье, побудил многих покупателей приобрести квартиры большей площади, так как размер ежемесячного платежа за счет снижения ставки остался на том же уровне. На мой взгляд, пик спроса уже пройден, в дальнейшем ситуация будет зависеть от роста доходов населения, а это более инертный процесс. Очевидно, что некоторый спад продаж квартир произойдет даже при продлении программы льготной ипотеки.

На данный момент наблюдается увеличение спроса на рынке ипотечного кредитования. Это объясняется теми беспрецедентными мерами поддержки, которые в этом году запустило государство. Во-первых, субсидирование ипотечных ставок до 6,5%. За счет этого коммерческие банки смогли еще более снизить ставки в рамках собственных программ. Во-вторых, сельская ипотека, получившая большую популярность среди населения. Весной 2020 г. Россельхозбанк первым начал работать с ипотекой под 2,7%. С начала года банком выдано более 700 кредитов общим объёмом 1,3 млрд руб. Более того: наш филиал рассчитывает выдать еще 3 млрд руб. льготной сельской ипотеки до конца года. Продолжает пользоваться спросом и семейная ипотека по ставке под 4,6%, которая действует весь срок кредита. Нельзя сбрасывать со счетов и такой фактор, как сезонность. Традиционно осенние месяцы являются пиковыми по сделкам с недвижимостью. На федеральном уровне уже говорят о продлении льготных программ ипотечного кредитования, как это произошло с сельской ипотекой, а значит — о сохранении выгодных ставок.

С конца лета на рынке жилой недвижимости Челябинска — повышенный спрос, какого не видели уже давно. Причем разбирают всё: бюджетные варианты и премиальное жилье, маленькие студии и четырехкомнатные квартиры, коттеджи и земельные участки. Спрос на загородное жилье, как правило, отличался четко выраженной сезонностью и ощутимо шел на спад после того, как выпадал снег, но этот год, уверен, будет особенным. Не удивлюсь, если рынок земельных участков тоже не впадет в зимнюю спячку. Конечно, на фоне повышенного спроса застройщики не теряются и делают бизнес: так, в сентябре сразу несколько крупных застройщиков Челябинска подняли стоимость квадратного метра в среднем на 5%. Подогревают ажиотажный спрос на квартиры рекордно низкие ипотечные ставки, которые сейчас колеблются в диапазоне 5,8-7,5% годовых. Такое снижение серьезно влияет на размер ежемесячного платежа, и люди готовы брать кредит на большую сумму: если в начале года средняя сумма ипотечного займа была около 1,4 млн руб., то сейчас показатель вплотную приблизился к 2 млн руб. Еще года два-три назад на рынке жилья было достаточно большое количество предложений трех- и четырехкомнатных квартир, но и ценник кусался, и коммунальный платеж казался неоправданно высоким — люди были не готовы вкладываться в лишние комнаты. Сейчас ситуация кардинально изменилась: квартиры в востребованных районах и со свежим ремонтом уходят буквально в течение месяца.