«Платить больше 70 тыс. за кв. м — это прямо больно для Челябинска» — Валентин Корытный

Валентин Корытный, директор и собственник агентства недвижимости «Дан-Инвест» и компании «Дан-Ритейл», сертифицированный брокер:

— С конца лета на рынке жилой недвижимости Челябинска — повышенный спрос, какого не видели уже давно. Причем разбирают всё: бюджетные варианты и премиальное жилье, маленькие студии и четырехкомнатные квартиры, коттеджи и земельные участки.

Конечно, на фоне повышенного спроса застройщики не теряются и делают бизнес: так, в сентябре сразу несколько крупных застройщиков Челябинска подняли стоимость квадратного метра в среднем на 5%.

Подогревают ажиотажный спрос на квартиры рекордно низкие ипотечные ставки, которые сейчас колеблются в диапазоне 5,8-7,5% годовых. Такое снижение серьезно влияет на размер ежемесячного платежа, и люди готовы брать кредит на большую сумму: если в начале года средняя сумма ипотечного займа была около 1,4 млн руб., то сейчас показатель вплотную приблизился к 2 млн руб.

И дело не в росте цен на жилье — он пока не настолько заметный — люди покупают квартиры большей площади, чем изначально планировали. После месячного карантина многим захотелось иметь рабочий кабинет или просто отдельную комнату, чтобы рассадить маленьких детей, школьников на дистанте и работающих в режиме хоум-офис родителей.

Еще года два-три назад на рынке жилья было достаточно большое количество предложений трех- и четырехкомнатных квартир, но и ценник кусался, и коммунальный платеж казался неоправданно высоким — люди были не готовы вкладываться в лишние комнаты. Сейчас ситуация кардинально изменилась: квартиры в востребованных районах и со свежим ремонтом уходят буквально в течение месяца, если правильно определена цена и выстроена маркетинговая стратегия. Притом, что обычно срок экспозиции квартир большой площади доходил до 5-6 месяцев.

Помимо низких ипотечных ставок, на спрос давит банальный страх: скачки валютных курсов становятся все более непредсказуемыми, и люди, которые имели небольшие накопления в иностранной валюте, рассуждают примерно так: «Курс евро уже перевалил за девяносто рублей. Поднимется ли до ста двадцати — большой вопрос. А может и упасть, так что лучше действовать прямо сейчас и конвертировать условный миллион накоплений в «кирпич»: купить студию в популярном спальном районе и сдавать в аренду». Снижение ставок по банковским вкладам тоже сыграло на руку всем участникам рынка недвижимости. С учетом инфляции ставка в 3-4% по депозитам уже не кажется привлекательной.

Другой вопрос, что качественных квадратных метров в жилых комплексах с удачным расположением, интересной концепцией и хорошей управляющей компаний в принципе не так много. Так что выбор возможных вариантов сильно сужен.

Рост стоимости квадратного метра вряд ли приведет к заметному снижению числа сделок по покупке жилья. Однако, безусловно, здесь есть свой психологический предел. И по ощущениям, некоторые жилые комплексы уже вплотную приблизились к красной отметке. Платить больше 70 тыс. за кв. м — это прямо больно для Челябинска. Стоимость хорошей двухкомнатной квартиры нередко уже переваливает за 4 млн руб., причем без учета ремонта, на который уйдет, по самым скромным подсчетам, еще порядка 500-700 тыс. руб., и еще столько же придется потратить на обстановку. Очень узкая прослойка покупателей может позволить себе купить двухкомнатную квартиру за 5,5 млн руб. в Челябинске, хотя Челябинскстат и радует показателем среднего заработка в регионе в размере 38,5 тыс. руб. В реальности же если размер ипотечного платежа переваливает за 20 тыс., многих это уже пугает.

Но сейчас на рынке недвижимости царит невиданный потребительский оптимизм. Даже в самом захудалом банке ипотечные сделки расписаны на две недели вперед. Банки набирают кредитные портфели: ипотека считается наименее рискованным сегментом. Но не стоит забывать, что мы уже стоим на пороге второй волны коронавируса.

По официальной статистике, в регионе в последние дни снова фиксируется около сотни новых случаев выявленных заболеваний за сутки, а значит, нельзя исключать и повторения карантина, и сокращения уровня доходов, и рисков закрытия бизнеса. Дай бог, чтобы не дошло до дефолтов, но определенные сложности с внесением регулярных платежей могут возникнуть у многих.

Стоит отметить, что с каждым днем только набирает обороты и рынок загородного жилья, который находился в стагнации несколько лет. К сожалению, все упирается в острую нехватку качественных предложений, отвечающих основным запросам потенциальных покупателей: расположение не далее 50-80 км от города, чтобы время в пути занимало не более часа, в дом должны быть заведены свет и вода, желательно газ, земельный участок — не менее 4-6 соток, близость к парку или лесу, в идеале — к озеру или реке. При этом большинство покупателей хотели бы приобрести объект, готовый для проживания, то есть в доме должна быть сделана чистовая отделка. Таких вариантов практически не осталось, а если и появляются, то уходят, не успевая даже дойти до интернет-сайтов.

На качественные объекты загородной недвижимости у большинства риелторских агентств даже сформирован лист ожидания.

Спрос на загородное жилье, как правило, отличался четко выраженной сезонностью и ощутимо шел на спад после того, как выпадал снег, но этот год, уверен, будет особенным. Не удивлюсь, если рынок земельных участков тоже не впадет в зимнюю спячку.

Колонка написана специально для CHEL.DK.RU