ТРК будут пустовать и после пандемии: эксперты о будущем коммерческой недвижимости

«Ситуация, конечно, непростая, потери для владельцев бизнеса существенные, — признает заместитель главы города Челябинска по экономическому развитию и инвестициям Олег Извеков. — По-прежнему ограничена деятельность ресторанов, кафе: конечно, заведения общепита перешли на доставку, но это компенсирует в лучшем случае лишь 20% утерянной выручки. Деятельность развлекательных комплексов, которые следуют букве закона, полностью приостановлена, как и фитнес-клубов — разрешены только занятия в онлайн-режиме. Но, с другой стороны, Челябинск был в числе первых городов-милионников в стране, где постепенно, аккуратно снимались ограничения: открыты продовольственные магазины, отделения почты, зоомагазины, салоны красоты, МФЦ, непродовольственные магазины с отдельным входом и площадью торгового зала менее 400 кв. м., а также скверы и парки».

Как подчеркивает Олег Извеков, в регионе развернуты масштабные меры поддержки предприятий из наиболее пострадавших отраслей бизнеса: в этот список попали 17 тыс. предпринимателей и организаций Челябинска, и подавляющее большинство уже получили живые деньги в качестве субсидий на сохранение занятости.

«Список ОКВЭД — не железобетонный: постепенно расширяем, отталкиваясь от наиболее пострадавших отраслей», — пояснил Олег Извеков.

На Южном Урале ряд предпринимателей, арендующих площади в крупных торговых комплексах, открыто возмутились тем, что собственники абсолютно не шли навстречу арендаторам: не только не снизили арендную плату на время простоя, но и не позволяют расторгать договор аренды без штрафных санкций.

«Есть так называемые арендаторы первой необходимости: продуктовые магазины, аптеки, алкомаркеты, которые и во время пандемии чувствовали себя превосходно, но на волне хайпа также пытались выбить «скидку», занизив размер арендной платы в три-пять раз. Это просто потребительский экстремизм, — комментирует Степан Подпятников, президент региональной гильдии риелторов «Южный Урал», руководитель агентства «А1 Недвижимость». — Понятно, что ювелирные магазины, салоны красоты, рестораны, туристические фирмы понесли реальные убытки и арендодатели, как правило, идут навстречу, предоставляя скидку до 50% на ограниченный период. Все чаще вместо фиксированной арендной ставки взимается процент с оборота — это более партнерские отношения, когда и арендатор, и собственник недвижимости кровно заинтересованы в росте финансовых показателей бизнеса».

Вал конфликтных ситуаций между собственниками и арендаторами торгово-развлекательных комплексов в карантинные месяцы даже побудил законодателей пересмотреть регулирование в этой сфере.

«На сегодняшний день законодательно основные права переданы арендаторам, в то время как прежде договоры аренды, составленные на большом числе листов мелким шрифтом, в основном защищали интересы арендодателей»,  — резюмирует Валентин Корытный, директор и основатель агентства недвижимости «Дан-Инвест» и консалтинговой компании «Дан-Ритейл», полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Челябинской области  и Челябинску.

На сайтах агрегаторах объявлений за карантинные месяцы появились объявления о продаже торговых комплексов — как в Москве, так и в регионах. В частности, в Челябинске на продажу выставлен комплекс «Изумруд» в районе Областной больницы. Как отмечает директор компании «R.I.C.H.» Максим Фридман, если прежде большинство сделок происходили в закрытом формате, то сегодня собственники коммерческой недвижимости вынуждены выходить в публичное пространство. «Тот же торговый комплекс «Изумруд» продается уже не первый год. Приходится выходить на открытый рынок, потому что инвесторы, которые рассматривали данные объекты, решили придержать деньги. Но это не свидетельство того, что собственники стали массово сливать объекты. С другой стороны, прежде завышенные ценовые ожидания собственников коммерческой недвижимости пришли в соответствие с рыночными реалиями, что позволило выйти на заключение давно обсуждавшихся сделок», — рассказывает эксперт.

Добрая половина предпринимателей, арендовавших отделы и островки в торговых центрах, по прогнозам Валентина Корытного, вынужденно переместятся в стрит-ретейл, где арендные ставки значительно ниже. «Собственникам ТРК придется ломать голову, придумывая, как заполнять пустующие метры — потребуется новый, иной маркетинг с увеличенным бюджетом. Не исключено, что части торговых объектов придется провести реконцепцию», — говорит Валентин Корытный.

Значимым трендом, по мнению экспертов, будет сокращение доли торговых площадей за счет интенсивного развития онлайн-торговли.  «В последние годы большинство торговых комплексов стремились развивать и наращивать развлекательную сферу, создавали площадки с фонтаном и лавочками, которые были бы удобным местом встречи. И этот тренд будет только набирать обороты», — говорит Степан Подпятников.

«Посещаемость крупных торгово-развлекательных центров однозначно упадет как минимум в ближайшие год-полтора. В последние несколько месяцев люди привыкли ходить в два-три магазина рядом с домом. Многие находятся в ожидании второй волны коронавируса и места с большим скоплением людей инстинктивно обходят стороной. Постепенно будут исчезать продуктовые магазины площадью свыше 500 кв. м — их заменят магазины у дома, где человек будет забирать заказ, сделанный через мобильное приложение и совершать эмоциональные покупки», — считает Валентин Корытный.

По прогнозам управляющей агентством недвижимости «Риэлт Стройком» Татьяны Ивановой, сегмент стрит-ретейла восстановится значительно быстрее.

По словам Степана Подпятникова, большинство инвесторов при оценке вариантов коммерческой недвижимости ориентируются на семилетний период окупаемости, или стоимость, равную ста совокупным арендным платежам.

Однако действительно интересных предложений в этом сегменте крайне мало, отмечает Валентин Корытный. «Челябинск — преимущественно панельный город, а панельное домостроение не предполагает возможности размещения качественной торговой недвижимости на первых этажах домов — это обусловлено конструктивными особенностями зданий: нет высоких потолков, больших окон с проникновением естественного света, свободных пространств, невозможно сделать высокие и широкие дверные проемы. И, конечно, обязательный ступенчатый вход.  Коммерческие помещения в панельных домах по-прежнему разбирают лишь по одной причине: альтернативы нет», — констатирует эксперт.

Как отмечает Анна Шипина, заместитель управляющего агентства Недвижимости «Риэлт Стройком», в микрорайоне «Вишневая горка» застройщик уже отказался от практики реализации нежилых помещений на первых этажах домов, компенсируя это строительством одно- или двухэтажных зданий с торговыми и офисными площадями, которые отвечают требованиям крупных торговых сетей. И это принесло свои плоды: инвесторы записываются в очередь, которая расписана на много месяцев до сдачи объекта.

«Стрит-ретейл — самый востребованный формат, — подтверждает Валентин Корытный. — Приобретение коммерческой недвижимости часто воспринимается инвестором как создание персонального пенсионного фонда. Только 15-20% собственников собираются развивать там собственный бизнес, остальные же стремятся скорее надежно вложить капитал и обеспечить стабильный рентный доход. Вместе с тем, многие собственники помещений в стрит-ретейле, столкнувшись с большой ротацией арендаторов во время пандемии, будут передавать их в управление профессиональным брокерам».

Одной из новых точек притяжения Челябинска, по мнению Анны Шипиной, станет обновленная набережная реки Миасс, проект благоустройства которой весной представили три частных инвестора.