Как кризис отразится на стоимости жилья, ипотеке и сбережениях? Мнения экспертов

О рисках роста безработицы и девальвации рубля, о мерах поддержки бизнеса, а также о том, насколько сейчас подходящий момент для приобретения жилья, в том числе в ипотеку, и инвестирования в ценные бумаги, рассказали эксперты во время онлайн-конференции, организованной деловым порталом  CHEL.DK.RU.

«Особенности текущего спада в экономике, который неминуемо ощутят все сферы бизнеса, в том, что он не похож на прежние кризисы. Падение цен на нефть, которое традиционно несет негативный эффект для российской экономики, усугубилось мировой пандемией коронавирусной инфекции. Фактически двухмесячный уже карантин — это серьезный удар и по производству, и по доходам населения, и по спросу. При этом есть большой пласт платежей, которые люди обязаны платить, даже если им задерживают зарплату: коммунальные счета, кредитные платежи, ежедневные траты на продукты. Пока прослеживается некоторая осторожность власти, которая не спешит раздать всем и каждому денежные суммы на случай, если карантин затянется, но уже сейчас есть острая необходимость поддержки отдельных слоев населения», — говорит независимый финансовый эксперт Михаил Хромов.

Как отмечает Олег Извеков, заместитель главы города, курирующий вопросы экономического развития, инвестиций и цифровизации, в «зону бедствия» в Челябинске по предварительным оценкам попали порядка 85 тыс. человек. В ходе онлайн-конференции он рассказал о принимаемых мерах поддержки бизнеса — в частности, о снижении налоговых ставок.

«Конечно, проще всего сказать: всё взять и поделить! Но мы сейчас хирургическими методами, точечно начинаем оказывать поддержку, и в первую очередь — наиболее пострадавшим отраслям», — отметил Олег Извеков.

Эксперты высказали мнение и о риске девальвации рубля в связи с сильным падением цен на нефть.

«Всё же сто рублей за доллар мы в текущей ситуации вряд ли увидим в ближайшие полтора-два года, если не случится новых потрясений. Скорее, будет гладкая, постепенная девальвация в полтора-два раза в течение трех-пяти лет», — прогнозирует Михаил Хромов.

Опасения, связанные с неопределенной ситуацией в экономике и обесцениванием рубля, уже вызвали ажиотажный всплеск спроса на рынке жилой недвижимости.

«Все-таки людям свойственно рассматривать недвижимость как надежное вложение сбережений. Кроме того, те, которые так или иначе планировали приобретение недвижимости, стремились успеть за дешевой ипотекой — в конце марта появилась информация о возможном повышении ипотечных ставок, и ряд крупных банков пересмотрели условия программ. При этом все строительные компании отдают себе отчет в том, что всплеск спроса носил временный характер, апрель уже выровнялся по средним показателям, а в дальнейшем будет, скорее всего, серьезная просадка», — говорит директор строительной компании «Легион» Сергей Пахомов.

Но есть и позитивные моменты: реформа жилищного строительства, которая вызывала много споров, сейчас обеспечивает стабильность отрасли и исключает риск появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Как отмечает Сергей Пахомов, объявленная ставка дотируемой ипотеки в 6,5% — безусловно, правильная мера поддержки рынка.

По словам Валентины Лебедевой, заместителя руководителя Абсолют Банка в Челябинске, если в первом квартале доля сделок с квартирами на первичном рынке в банке составляла 20%, то уже к маю на этот сегмент приходится половина сделок. «Прогнозируем, что ближайшие месяцы доля ипотечных сделок с новостройками будет составлять 30-40% от общего числа. Есть дорогие варианты жилья бизнес- и комфорт-класса в центре Челябинска со стоимостью квадратного метра 63-65 тыс. руб., и есть эконом-класс в отдаленных районах со стоимостью квадратного метра 37-42 тыс. руб. В основном между ними и приходится выбирать потенциальному покупателю, если он нацелен именно на квартиру в новостройке. Если учесть, что в Челябинске средняя сумма кредита в начале 2020 г. достигла 1,65 млн руб., то с лимитом в 3 млн руб. по госпрограмме найти подходящий вариант нетрудно, даже когда речь идет о квартире комфорт-класса. Тем более, Челябинск был и остается городом-миллионником с самой низкой в стране средней ценой квадратного метра в строящихся домах — 39 тыс. руб. Отмечу, что лимита в 3 млн рублей будет достаточно для покупки квартиры в новостройках не только в столице Южного Урала: так, в 2019 г. вдвое вырос спрос на покупку в ипотеку жилья в других городах. На первом месте по популярности — Краснодар, челябинцы выбирают его из-за теплого климата и благоприятной экологии, а также широкого выбора предложений именно на первичном рынке. Там средняя сумма ипотечного кредита не превышает 2,5 млн руб.», — рассказывает Валентина Лебедева.

Абсолют Банк в Челябинске уже принял около ста заявок на ипотеку по новой госпрограмме и провел более двух десятков сделок. По прогнозам эксперта, новая госпрограмма станет мощным драйвером для рынка жилищного строительства: по опыту прошлых лет, доля сделок на первичном рынке в Челябинской области способна увеличиться до 60-80%. «С другой стороны, есть и сдерживающие факторы — снижение доходов, страх перед экономической нестабильностью, высокая закредитованность населения. Тем не менее, по прогнозам, в ближайшие месяцы после прекращения режима самоизоляции доля сделок с новостройками в рамках госпрограммы увеличится, на рынок даже вернутся инвестиционные сделки с недвижимостью. Другое дело, что пока госпрограмма не планируется на длительный срок — только до 1 ноября этого года», — говорит Валентина Лебедева.

По прогнозам Сергея Пахомова, снижение средней стоимости квадратного метра возможно лишь на вторичном рынке жилья, на который не распространяются программы льготного ипотечного кредитования.  «На первичном рынке ситуация чуть отличается, потому что именно сюда государство направляет усилия и ресурсы, что даст некоторый объем дополнительного спроса. С другой стороны, у застройщиков, которые обеспечены финансовой подушкой за счет банковского финансирования, нет острой нужды демпинговать. Еще три года назад ситуация обстояла так: если своей оборотки нет — а строительство достаточно капиталоемкая отрасль, и лишь небольшое число игроков располагали средствами, чтобы построить дом от нуля до сдачи — то при снижении спроса застройщики вынуждены были сбрасывать цены. Сейчас резона нет, да и маржа, которая есть в Челябинске, измеряется в очень небольших величинах, не такой большой запас прочности для ценовых маневров. Да, возможно, отдельные компании решатся на краткосрочные акции, но это не меняет общей картины по рынку», — отмечает Сергей Пахомов. По мнению эксперта, объемы сдаваемого жилья в ближайшие пару лет заметно снизятся: банки будут также испытывать давление кризиса и менее охотно идти в кредитование относительно рискованных секторов.  

В сложившейся ситуации для многих остро встает вопрос и о сохранности сбережений. «За год в целом по рынку доходность рублевых вкладов уменьшилась на 1,5-2% годовых. В марте-начале апреля наметилась небольшая тенденция к росту ставок. Так, Абсолют Банк в начале апреля поднял ставку по классическому рублевому депозиту на 0,15% годовых и ввел дополнительные надбавки до плюс 0,3% годовых к действующим ставкам за открытие вкладов онлайн — через интернет-банк или мобильное приложение. Ставки по долларовым вкладам сейчас близки к нулю, поэтому нет смысла покупать иностранную валюту ради вклада. Гарантий, что получится заработать на росте курса, тоже никто не даст», — говорит Валентина Лебедева.

Лилия Логунова, директор филиала банка и инвестиционной компании «Фридом Финанс» в Челябинске, развенчала устоявшие мифы о фондовом рынке.

«Купонная доходность по облигациям госбанка втрое превышает ставку по рублевым депозитам, при этом выплачивается за каждый день владения ценной бумагой, в то время как при досрочном расторжении вклада, как правило, начисленные проценты теряются. У крупных промышленных и строительных предприятий доходность по облигациям доходит до 11-12%. С учетом этого опытный управляющий может составить консервативный инвестиционный портфель со стабильным ежемесячным пополнением счета. Да и на российском рынке акций можно получать колоссальный доход: так, стоимость акций ЧТПЗ за прошлый год увеличилась на 98%, то есть фактически вдвое, акции Газпрома стали дороже на 64%, Сбербанка — на 33,5%, «Полюс Золото» — на 34%, и поскольку золото остается защитным активом, даже сейчас ценные бумаги компании  показывают впечатляющий рост — на 39% с начала года. Плюс дивидендный доход. И сейчас, на фоне некоторой просадки рынка, есть прекрасная возможность купить хороший актив по сниженной цене на длительный срок», — говорит Лилия Логунова.