В 2021 г. в Челябинске построено 725 тыс. кв. м жилья, квартиры в новостройках приобрели 9 тыс. семей. Застройщики переключаются со спальных кварталов на окраинах на комплексное развитие территорий.
Лидером по объемам ввода жилья в рейтинге «Делового квартала» стала компания «Голос.Девелопмент», которая в прошлом году сдала восемь многоквартирных домов в ЖК «Ньютон» (95,4 тыс. кв. м), на треть увеличив показатель предыдущего года. На втором месте рейтинга — «Трест Магнитострой», которая продолжает застройку микрорайона «Академ-Riverside». Застройщик стал и лидером по приросту объема ввода жилья, завершив в2021 г. строительство пяти многоквартирных домов площадью 73,2 тыс. кв. м и более чем втрое увеличив этот показатель к уровню предыдущего года. Замыкает тройку лидеров рейтинга «АПРИ Флай Плэнинг», которая возвела сразу 18 многоквартирных домов (70 тыс. кв. м) в жилых комплексах «Квартал у озера», «Парковый премиум» и «Твоя привилегия».
ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ РЕЙТИНГА КРУПНЕЙШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ ЧЕЛЯБИНСКА ЗА 2021 г.
Рост средней стоимости квадратного метра жилья в Челябинске за прошлый год, по данным сервиса Domofond.ru, составил 26,9%: в сравнении с предыдущим годом динамика немного замедлилась, однако продление программы льготной ипотеки поддерживало высокий спрос на квартиры в новостройках. Так, ставки по программе с господдержкой опускались до 5,5% годовых (а в ряде случаев даже ниже с учетом дополнительных дисконтов для участников зарплатных проектов банков и при электронной регистрации сделки). Кроме того, расширялись условия семейной ипотеки: кредит на приобретение жилья под 4,7-4,8% могли получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 г. «Рост продаж позволил застройщикам Челябинской области увеличить темпы строительства, приступить к реализации более интересных и амбициозных проектов, предлагать будущим собственникам новый уровень жилья и благоустройства. В целом отрасль получила запас хода и прочности, а регион — современные проекты строительства», — отмечает Владимир Атаманченко.
Как отмечают застройщики, меняются и потребительские предпочтения, что находит выражение в появлении новых форматов квартир, предполагающих разные сценарии для жизни. При этом важной отличительной особенностью региона, которая выделяет его на фоне столиц, является большая (85,1 кв. м) площадь квартир в новостройках.
Сергей Пахомов
директор «Голос.Девелопмент»:В тренде — мультиформатные жилые комплексы, ориентированные на разную целевую аудиторию, что дает возможность предложить семьям жилье комфорт-класса, инвесторам, бизнесменам, ценителям статуса — элитные комплексы бизнес-класса, а также загородное жилье с привычным городским комфортом. К общепринятым параметрам выбора квартиры все чаще появляется запрос на необычный формат, планировку или, например, наличие террасы, отдельного входа, пентахаусы и пр. За последние годы для многих квартира стала не только местом для жизни и отдыха, но и для работы. Поэтому формат планировочных решений и наполнения жилого комплекса нужно пересматривать, отсюда тренд — новые планировочные решения с дополнительной площадью, например, с отдельными игровыми комнатами для детей, а внутри комплекса появление продуманных общественных пространств — коворкингов, митрумов.
По словам застройщиков, определяющее влияние на рынок жилищного строительства сейчас оказывает принятый в прошлом году региональный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), уточняющий федеральный закон, который внес ясность в механизм развития территорий в черте города. По мнению Сергея Пахомова, законодательное новшество содержит огромный потенциал для обновления Челябинска, поскольку подразумевает запуск современных жилых комплексов на территории с уже выстроенной социальной инфраструктурой и налаженными транспортными путями. А кроме этого, эта новелла может стать своеобразным катализатором развития, без которого невозможен снос долгостроев и освоение пустырей. «Сегодня в черте города расположены 3,5 тыс. гектаров промышленных территорий, многие из которых появились еще в советское время и сейчас не используются по прямому назначению, утратили логистические связи. Даже самая скромная оценка потенциала этих территорий позволила выделить 500 гектаров для строительства жилья, что даст возможность разместить в городе еще порядка 115 тыс. жителей, и эта переоценка продолжится в будущем», — рассказал на прошедшем бизнес-форуме «Будущее города» главный архитектор Челябинска Павел Крутолапов. Поскольку существующие границы города жестко закреплены, а свободных земельных участков в пределах городской черты практически не осталось, на первый план выходит именно комплексное развитие застроенных территорий. Сегодня в Челябинске прорабатывается порядка сорока подобных проектов в разных районах города, в том числе на месте Каширинского рынка, около старого элеватора, на Копейском шоссе.
Марк Родиков
генеральный директор компании «Бетотек Застройщик»:
В течение двух лет благодаря мерам господдержки наблюдался стабильный рост спроса. Субсидирование ипотечной ставки, стабильная социально-экономическая ситуация в стране генерировала хорошую динамику продаж практически у всех застройщиков. События весны 2022 года резко изменили ситуацию.
Рынок с марта пребывал в шоковом состоянии: взрывной спрос на квартиры, спровоцированный дедлайном по льготной ипотеке, почти полное отсутствие продаж в апреле и мае на фоне заградительной ставки как финансирования проектов для застройщиков, так и ипотечной для покупателей, резкий скачок цен на жилье до 30%. Большую роль сыграли и регулярные изменения условий по ипотеке: еще никогда в такой короткий период времени так часто не менялись ставки. Многие покупатели заняли выжидательную позицию.
Однако назвать сегодняшнюю ситуацию кризисом в отрасли жилищного строительства, я считаю, не совсем корректно, по крайней мере, на данный момент. Благодаря беспрецедентным мерам поддержки правительства, возврата ставки Центробанка на уровень февраля, готовности банков финансировать застройщиков и продолжающегося внимания руководства страны к строительной отрасли как к драйверу экономики, можно предположить, что спрос если и не вернется на уровень 2021 года, то позволит строить прогнозы на 2023 год с достаточной долей оптимизма.Скорее всего, на 2023 год застройщики несколько скорректируют планы в сторону снижения объемов ввода жилья, учитывая такие факторы, как продолжающееся падение реальных доходов населения, вероятность роста безработицы и ограниченный срок действия льготной ипотеки.
Что касается резкого роста цены за квадратный метр, то здесь сыграл свою роль целый ряд причин. Объективно стоимость жилья в Челябинске была изначально недооценена: среди российских городов-миллионников она одна из самых низких до сих пор. Тренд на повышение потребительских качеств жилья серьезно влияет на себестоимость строительства, при этом застройщики столкнулись со скачком цен на стройматериалы. Сегодня объективных причин для снижения стоимости квадратного метра точно нет, а повышение будет зависеть от инфляционных событий и спроса на рынке.Сейчас вдвойне важно сохранить планку, предлагать покупателям новый уровень комфортной жизни, как с точки зрения планировочных решений, так и с точки зрения благоустройства общественных пространств.
Владимир Савченков
генеральный директор «АПРИ Флай Плэнинг»:В 2021 году на строительном рынке области произошел ряд революционных изменений. Одно из самых важных — это возросшая популярность пригородных, экологически чистых районов. Именно они становились драйвером строительной отрасли, показывая высокие объемы строительства и продаж квартир в новостройках. При выборе квартиры наиболее значимым становится наличие всей необходимой образовательной, спортивной и досуговой инфраструктуры. Именно поэтому при строительстве загородного района «ТвояПривилегия» мы сконцентрировали усилия на реализации концепции нового города, где в шаговой доступности работают и строятся школы и детские сады, Академия спорта и фитнес-центр с бассейном, магазины и зоны отдыха, гармонично соседствующие с собственным озером и лесом. Кроме этого, рынок позитивно отреагировал на появление новых форматов квартир и новых сценариев для жизни. Высокой популярностью пользуются квартиры с террасами, квартиры с террасами на крыше и отдельным входом. Существенно повысилось качество строительства в комфорт-классе. В частности, нам удалось интегрировать в проект «Парковый Премиум» множество элементов, которые раньше были характерны только для бизнес-класса и элитных домов: ландшафтный дизайн дворов, кирпичные фасады, дизайнерскую отделку парадных, заниженное и панорамное остекление, дворы без машин и системы видеонаблюдения.
Владимир Атаманченко
генеральный директор АО «ЮУ КЖСИ»:В 2021 году существенную роль в развитии строительной отрасли сыграла льготная ипотека. Ставки по программе «Господдержка-2020» опускались до 5,5% годовых (и ниже с учетом дополнительных дисконтов для зарплатных клиентов и при электронной регистрации сделки). Расширялись условия семейной ипотеки, жилищный займ под 4,7-4,8% смогли получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года.
Еще один из самых заметных трендов года — активный переезд городского населения за город. Пандемия, самоизоляция и переход на удаленный режим работы заставил жителей Челябинска и крупных городов области задуматься о покупке собственного дома с участком. Спрос подстегнула программа «Сельская ипотека». Займ под 3% позволял купить готовый дом или квартиру в сельской местности, а также приобрести земельный участок и получить деньги на строительство индивидуального дома.
Доступность ипотеки увеличивалась, банки снижали размер первоначального взноса, который по некоторым программам составил 10% от стоимости недвижимости.
Рост продаж позволил застройщикам Челябинской области увеличить темпы строительства, приступить к реализации более интересных и амбициозных проектов, предлагать будущим собственникам новый уровень жилья и благоустройства.
В целом отрасль получила запас хода и прочности, а регион — современные проекты строительства.