Главными трендами 2025 г. в строительной отрасли станут сокращение запуска новых объектов, внимание к деталям в проектах и продолжающийся рост цен на квартиры.
По оценкам экспертов, номинальная стоимость жилья в очередной раз повысится на уровень инфляции, а ряд аналитиков прогнозирует 20-процентный рост цены квадратного метра в связи с планами по расширению программы семейной ипотеки. Льготным займом смогут воспользоваться семьи с детьми до 18 лет, а не только до шести, как было ранее. Специалисты рынка недвижимости считают, что из-за взрывного спроса на программу господдержки число потенциальных заемщиков существенно вырастет. Это неизбежно приведет к новому витку подорожания.
Наблюдая падение продаж в связи с отменой всеобщей льготной ипотеки, аналитики ожидают ужесточения условий, сокращения проектного финансирования и снижения ввода новостроек. По оценке Банка России, доля ипотеки среди всех кредитов, выданных россиянам в январе 2025-го, достигла минимума с 2011 г.
Темпы роста кредитования в России
Источник: Банк России
По данным регулятора, всего в январе 2025 г. банки выдали россиянам кредитов на 1,4 трлн руб. (против 2,1 трлн руб. месяцем ранее и 1,7 трлн руб. годом ранее. Из них на долю ипотеки пришлось лишь 9,2% (против 13,8% в декабре 2024 г.). Темп роста ипотечного портфеля также продолжил снижаться и составил за квартал 1,5% в основном из-за сокращения рыночной ипотеки в условиях высоких ставок. За весь 2024 г. ипотека увеличилась на 13,4%, а в 2025 г. ожидается рост на уровне 3–8%.
В сложившихся условиях девелоперы ищут пути оптимизации и новые возможности для развития бизнеса. Как полагают специалисты, в 2025 г. в его фундамент лягут четыре краеугольных камня: партнерство, новые финансовые инструменты, диверсификация портфелей недвижимости и надежда на господдержку.
Накопленный задел по продажам позволит застройщикам завершить проекты с вводом в 2025 г., но слабый спрос приведет к снижению запусков. Номинальные цены на вторичном рынке могут вырасти на уровень чуть выше инфляции (спрос в этом сегменте поддержат сделки за наличные). При условии снижения ключевой ставки восстановление рынка начнется не ранее 2026 г. На фоне пессимистичных прогнозов банки усиливают требования к заемщикам-девелоперам.
Мы видим мягкое охлаждение рынка и нежелание большей части банков заниматься проектным финансированием, — отметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
В конце прошлого года банки активно финансировали строящиеся проекты, а меньший темп прироста объясняется тем, что в конце года в эксплуатацию был введен большой объем готового жилья и застройщики гасили ранее взятые кредиты за счет денег со счетов эскроу, пояснили в Центральном Банке.
По статистике регулятора, из-за значительного объема раскрытия счетов эскроу остаток средств на них за первый квартал уменьшился на 8% — до 6,4 трлн руб. С учетом выдачи новых кредитов общее покрытие задолженности средствами на счетах эскроу снизилось на 8 п. п. — до 72%. В результате этих изменений, а также общего роста рыночных ставок средняя ставка по кредитам застройщикам увеличилась до 9,4% годовых, однако по-прежнему остается существенно ниже рыночной.
«Есть мнение, что за последние пять лет все игроки рынка недвижимости немного расслабились, поскольку благодаря государственной поддержке отрасль росла сама собой. Но, если посмотреть на статистику ввода новых жилых объектов по стране, с начала действия льготной ипотеки в 2020 г. и до момента ее окончания в 2024-м объем строительства вырос всего на 15%. Мы можем предположить, что и без ипотеки рынок вырос бы как минимум на 10%, потому что это предусмотрено экономической политикой государства. Потому я не думаю, что ипотека оказала рынку колоссальную поддержку, но была большая помощь в плане продаж. В городах-миллионниках продавалось всё, что строилось, поэтому сейчас мы получили классические «ножницы», когда число введенных в эксплуатацию объектов падает, а количество проданного жилья растет. Вот здесь ипотека помогает, но никак не в стройке. Получается, что девелоперы уповали на программу ипотеки и не использовали другие инструменты. Соответственно, сейчас застройщикам и прочим игрокам рынка недвижимости, возможно, стоит вспомнить про другие рыночные мотиваторы и механизмы для реализации своих проектов».
Существенное повышение стоимости жилья в новостройках сыграло на руку девелоперам из других регионов. Рынок Челябинска стал привлекательным для них, когда стоимость квадратного метра превысила 110 тыс. руб. При этом эксперт считает стремительный ценовой скачок необоснованным: важным фактором, который сыграл в этом свою роль, стало увеличение доходов населения.
«По данным «Авито Недвижимости», интерес потенциальных покупателей к новостройкам Челябинска в первые три недели марта 2025 г. увеличился на 6% по сравнению с прошлым годом. Во многом спрос на первичном рынке поддерживают действующие программы льготной ипотеки и рассрочки. Также возрастает роль рекламных инструментов застройщиков, в том числе на классифайдах. Предложение на первичном рынке Челябинска в марте этого года увеличилось на 56% к прошлому году. При этом с февраля экспозиция увеличилась на 3%. Мы отмечаем, что застройщики сокращают темпы вывода новых объектов на рынок, что на текущем этапе позволяет избегать накопления предложения. В марте 2025 г. средний прайс первичного жилья в Челябинске составил 7,5 млн руб., или 139,7 тыс. руб. за кв. м. Динамика стоимости новостроек в ближайшее время будет зависеть от рыночных факторов — в случае роста спроса может произойти корректировка средних цен».
При этом, по данным Объединенного кредитного бюро, Челябинская область вошла в топ-10 регионов по объему ипотечного кредитования по государственным программам. Так, в феврале на Южном Урале было выдано 642 льготных жилищных кредита на общую сумму более 2,67 млрд руб. По сравнению с январем количество льготных жилищных займов в регионе увеличилось на 133%. Недвижимость приобреталась южноуральцами в среднем за 4,4 млн руб. на срок до 280 мес.
Объем ипотечных кредитов в Челябинской области за февраль 2025 г.
В Челябинске наблюдается тотальный дефицит земли под застройку, поэтому девелоперы, которым удается ввести эти участки в оборот, все свои затраты перекладывают на покупателя, объяснил эксперт. По его мнению, не добавив существенных улучшений в свои проекты, такие компании делают красивые фасады с соответствующей инфраструктурой и продают объекты в премиум-сегменте.
Основатель группы компаний «Стратегия роста» Олег Извеков считает, что одной из главных стратегий для игроков рынка недвижимости в ближайшие два года станет флиппинг (покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой. — Прим. ред.). Эксперт прогнозирует, что уже в ближайшее время флиппинг приобретет массовый характер.
«Еще одна новая отрасль, которая будет бурно развиваться на протяжении последующих трех-четырех лет, связана с арендным жильем. Доходные дома, доверительное управление станут целой отраслью экономики. Сейчас подрастает поколение 20-летних людей, в силу ценностей которых недвижимость — это уже не актив, а пассив, нечто обременительное, поскольку они не хотят быть привязаны к одному месту. Это тенденции, о которых мы с вами должны думать, когда строим, ремонтируем, сдаем жилье и когда пытаемся быстро его продать».
Эксперты также полагают, что в 2025 г. для успешной адаптации к новым экономическим реалиям участникам строительной отрасли придется проявить гибкость и взять на вооружение инновационные подходы.