В сентябре ЦБ повысил ключевую ставку до 19%, увеличивая ее несколько месяцев. Следом закономерно выросла ставка по ипотеке. Состояние рынка недвижимости в новых реалиях мы обсудили с экспертамм.
Этим летом правительство России приняло решение об отмене популярной у граждан программы льготной ипотеки с господдержкой под 8% для покупки квартир в новостройках, которая была введена еще в 2020 г. как мера поддержки строительной отрасли во времена пандемии. Власти объяснили это тем, что ажиотажный спрос привел к запредельному росту цен и перекосу рынка в сторону первичной недвижимости, тогда как на рынке вторичного жилья наступило затишье. Так, в Челябинске стоимость квадратного метра в новостройке в 2020 г. составляла 49 тыс. руб. В то время однокомнатную квартиру можно было купить в среднем за 1,9 млн руб. Летом текущего года «квадрат» жилья в южноуральской столице стоил 113 тыс. руб., а цена «полуторки» в новостройке взлетела до 4,2 млн руб.
Причиной отмены ипотеки с господдержкой Центробанк также назвал ухудшение качества кредитования, так как ипотеку выдавали заемщикам и без того с высокой долговой нагрузкой, а увеличение цен на недвижимость вдвое превышало рост зарплат. По данным аналитиков, только за первый месяц отсутствия льготной программы спрос на рынке «первички» в целом по стране упал на 70%. Эксперты называют сложившуюся ситуацию закономерной. Люди не готовы брать жилье под 22 %, ведь за 20 лет они переплатят за него в четыре раза.
Высокая ставка нужна, чтобы охладить пыл покупателей и тем самым снизить инфляцию, — поясняет директор агентства ANB-недвижимость Сергей Моисеев. –– По такой ставке обычно берут ипотеку на короткий срок, и к тому же на небольшую сумму –– 1-2 млн руб.
В ситуации, когда ипотечные ставки стали для большинства россиян заградительными, значительно вырос спрос на аренду жилья, уточняет эксперт. Однако и здесь мы видим резкий скачок цен. По данным популярного сайта объявлений, однокомнатные квартиры на северо-западе Челябинска и даже в пригороде сегодня сдаются по средней цене 25 тыс. руб./мес. В центре города можно снять жилье от 36 до 58 тыс. руб./мес.
Банкиры также прогнозируют снижение объемов выдачи и предполагают, что клиенты взамен льготной ипотеки будут выбирать другие программы.
На фоне тренда на снижение спроса мы видим изменение в структуре продаж ––заемщики стали чаще выбирать базовые ипотечные программы при сделках на первичном рынке. В сентябре доля таких выдач составила 6%, в то время как в мае всего 1,9%, –– сообщила директор направления ипотечного направления и развития сервисов «Домклик» Уральского банка Сбербанка Наталья Романова. –– Драйверами роста базовых программ становятся альтернативные варианты ипотечного кредитования: программа «Субсидирование на короткий срок», комплексный продукт, а также траншевая ипотека.
По прогнозам Сбербанка, сложившийся тренд будет сохраняться, пока ключевая ставка не начнет снижаться. После этого клиенты, оформившие ипотеку по высоким ставкам, начнут ее рефинансировать, ожидают банкиры.
Об использовании выгодных банковских продуктов как выходе из ситуации с высокими ставками говорит и ведущий аналитик агентства недвижимости «Этажи» Александр Иванов.
Активнее стали использоваться варианты снижения ипотечных ставок на 1-3 года в надежде рефинансировать кредит в будущем под более выгодные условия. Сейчас порядка трети ипотечных кредитов выдается с использованием данной опции банков, –– прокомментировал он.
Также эксперт отметил перераспределение спроса в сторону загородной недвижимости, где цена квадратного метра в 1,5-2 раза ниже, чем на городское жилье. Кроме того, эксперт отметил рост встречных сделок, когда челябинцы улучшают жилищные условия с минимальным привлечением заемных средств после продажи имеющейся недвижимости.
Коммерческий директор «Группы Голос» Юлия Алабужина считает, что драйвером развития ипотечного кредитования останется семейная ипотека под 6% годовых (программа продлена по решению президента РФ до 2030 г. –– прим. ред.).
С привлечением программы семейной ипотеки проходит подавляющее большинство сделок. Несмотря на то, что у застройщиков есть пул программ субсидирования рыночной ставки, доля таких продаж небольшая. Часть инструментов, которые банки и застройщики разработали для удобства клиентов, вызывает вопросы у регулятора. Седи таких инструментов траншевая ипотека, поэтому банки начинают отказываться от нее, –– уточнила Юлия Алабужина. –– Поддержку рынку оказывает механизм рассрочки. По некоторым оценкам, его доля в продажах после массовой отмены льготной ипотеки выросла по стране до 15-20%.
Опрошенные нами эксперты не прогнозируют в ближайшие полгода глобальных изменений на рынке.
В течение шести месяцев я не ожидаю сильного послабления в ситуации с ключевой ставкой. Возможно, она опустится до 18%, но это несильно изменит ситуацию на рынке. При ставке 22% и 18% разницы нет. Это кабальные условия, и брать ипотеку по такой ставке нерационально. Рынок может немного оживиться только при ставке 14%, –– отметил Сергей Моисеев.
Риелтор уверен: высокая ключевая ставка с нами надолго (предположительные значения в 12% годовых ждут рынок только в 2026 г.). И предлагает искать рациональные выходы: застройщикам придумывать акции для привлечения клиентов, а продавцам вторичной недвижимости не завышать цену.
Другие эксперты также полагают, что в ближайшие полгода рынок будет адаптироваться под существующие условия кредитования. Не исключено увеличение доли объектов, продающихся с хорошим дисконтом, что частично поможет контролировать переплату по ипотеке.
Подписывайтесь на CHEL.DK.RU в Telegram.