Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2023 г., по оценкам аналитиков, достиг рекордных значений за всю историю наблюдений. Какие факторы влияют сегодня на отрасль и какова реакция бизнеса?
По данным ЦИАН, в 2023 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России составили около 570 млрд рублей, что стало абсолютным рекордом за всю историю рынка. Причем более половины этого капитала составили вложения в объекты торговли. В регионах также побил все рекорды спрос на склады (годовой объем сделок сопоставим с суммарным результатом за 2020–2022 гг., сообщили в CORE.XP).
Заметное влияние на рынок с конца 2023 г. оказало повышение ключевой ставки. Рост стоимости кредитных денег, в свою очередь, сказался на инвестиционной активности. Покупать или арендовать коммерческие площади стало слишком затратно.
Многие компании в 2024 г. столкнулись с увеличением финансовых затрат, что привело к замедлению новых проектов и снижению объемов сделок.
Основными факторами, влияющими на рынок в текущем году остаются высокая ключевая ставка и изменение потребительского спроса.
Люди экономят свой чек, соглашается управляющий партнер компании IBC Global Станислав Ахмедзянов. Более востребованными становятся помещения небольшой площади. Интерес арендаторов смещается в сторону стрит-ритейла, небольших магазинов, а также офисов, расположенных на первых этажах зданий.
Однако говорить о полной стагнации на рынке тоже неверно. С одной стороны, в текущем году появился спрос частных инвесторов на покупку недвижимости мелкого формата для защиты и сохранения собственного капитала. С другой стороны, девелоперам, вышедшим в офисный сегмент, нужно фиксировать прибыль в моменте. У них нет необходимости управлять непрофильными активами.
До марта 2022 г. в этой нише был застой. Сейчас дефицита нет, но востребованность офисных помещений нового формата, построенных после 2020 г., растет, хотя офисы по-прежнему менее привлекательны, чем торговые площади. Сейчас мы видим приток в город специалистов и организаций из других регионов. Например, к нам приезжают проектировщики из Казани, открывают свои офисы небольшие транспортные предприятия. Расширяют штат IT-компании. Рынок отреагировал на эту тенденцию тем, что в совокупности с повышением ключевой ставки стоимость аренды в бизнес-центрах среднего уровня поднялась в пределах 40–50%», — объясняет Андрей Цунин.
При этом риелторы говорят о высоком спросе на аренду помещений до 120 м² в Центральном, Курчатовском и Калининском районах. Этому способствуют развитие мегаполиса в экологически более благополучном направлении и транспортные пробки в центре города, но есть нюанс: не факт, что такой объект недвижимости будет рентабелен в нынешних условиях. У Сергея Спиридонова такой опыт есть. Он считает, что пока релоцировать бизнес, связанный со сдачей в аренду офисных площадей, не имеет смысла.
Вот когда мы откроем свой очередной проект на северо-западе, тогда можно будет заявить, что в объемах рынка пошел сдвиг. А пока нет. Недавнее банкротство офисного здания на пр. Победы — тому доказательство. В спальных районах надо уметь работать», — отмечает Сергей Спиридонов.
Челябинский застройщик «АПРИ» считает, что рынок коммерческой недвижимости в Челябинской области весьма активен. Этот вывод в компании делают исходя из своего опыта: в начале года начались продажи коммерческой недвижимости в «Фанпарке».
Первая очередь продаж, а это более 30 тыс кв.м., была продана за полтора месяца. Инвесторы в Челябинской области и соседних регионах внимательно следят за появлением новых объектов. Мы отмечаем смещение интереса в сторону крупных лотов. Особенно пользуются спросом street-ритейл, офисы и гостиничная недвижимость. Однако продаются совершенно разные площади: от 30 до 1500 кв.м., — комментирует руководитель продаж проекта «Фанпарк» ГК «АПРИ» Анастасия Боронина.
При выборе объекта инвесторы обращают внимание на выгодную цену, близость жилых домов и высокий пешеходный трафик, наличие парковок, а также перспективы развития конкретной локации.
Последствия финансовой политики Центробанка ощутила на себе и торговая недвижимость. Рост стоимости таких объектов за год составил от 15 до 20%. В основном подорожали торговые точки в густонаселенных районах и площадки, расположенные рядом с остановками общественного транспорта. Там, где трафик небольшой, цены на коммерческие помещения даже снизились либо остались на прежних значениях.
Если еще год назад инвесторы обращали внимание на объекты, расположенные вблизи строящихся достопримечательностей, парков развлечений, спортивных сооружений и туристических мест, то сегодня эти факторы отошли на второй план. Драйвером спроса становится недвижимость, которая подразумевает стабильный и высокий доход в совокупности с невысокой стоимостью самого объекта.
Востребованная коммерческая недвижимость сегодня — это готовый арендный бизнес, недвижимость, в которой уже присутствует арендатор, и можно легко посчитать срок окупаемости. На задний план ушли модное расположение, удобная локация и т.д. На первом плане сейчас находится соотношение стоимости и арендного потока. Коммерческая недвижимость должна приносить деньги, и это основной параметр при выборе объекта, — убежден Никита Чернядьев.
Поскольку практически все виды аренды стали нестабильными, даже медицинские центры, аптеки, предприятия общепита могут быстро сменить локацию, если где-то найдут более выгодное предложение. Наиболее стабильны сейчас арендаторы, работающие в сегменте товаров народного потребления. При этом торговая недвижимость сильно уступает в этом плане складской и light industrial (помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве.— Прим. ред.), — уточняет Станислав Ахмедзянов.
Растущий интернет-рынок и развитие логистики стимулируют и без того повышенный спрос на складские помещения, между тем Челябинская область уже многие годы испытывает дефицит самых востребованных складских комплексов класса А.
Негативное влияние на развитие сегмента, помимо нестабильной экономической ситуации, оказывает высокая стоимость строительства складов. Так, цена аренды и продажи таких объектов выросла на 25–30%, констатирует Станислав Ахмедзянов. Поэтому мало кто из игроков рынка соглашается начинать новые проекты или реконструировать старые.
По складской недвижимости сейчас интересный момент в регионе: почти нулевая доля вакантных платежей при их дефиците не менее чем в 300 тыс. кв. м. Склады нам очень нужны, и тот, кто сейчас будет инвестировать в этот сегмент, очень скоро окажется в выигрыше. Опять же, вхождение в проекты затруднено дорогим банковским финансированием из-за высокой и постоянно растущей ставки Центробанка», — объясняет Станислав Ахмедзянов.
Такого же мнения придерживаются и другие игроки рынка недвижимости. Даже в нынешних условиях смысл вкладываться в новые проекты есть, уверен Андрей Цунин.
Проблему отсутствия складских помещений может решить приход крупного инвестора. Например, промышленник решил создать производство оборудования, которое сегодня не поставляют из-за рубежа. Инвестор покупает землю и строит под себя производство и склад. Но это в том случае, когда он действительно видит перспективы сбыта своей продукции. Мало построить, нужно, чтобы склад был заполнен. Если мы говорим про транспортные хабы, всё зависит от того, для кого это делать.Такие игроки сейчас в Челябинске появляются, но никто не хочет строить в чистом поле. Инвесторам интересны участки, где есть подъездные пути, подведены газ и электричество. Через два года, когда ключевая ставка, возможно, и будет меньше, таких объектов уже не будет», — рассуждает эксперт.
Последствия роста ключевой ставки в 2024 г. разовьются в тренд с уходом в 2025 г., полагают аналитики рынка. В текущем году девелоперам удастся реализовать немного проектов. Компании стремятся достроить то, что уже заложили. Объем ввода офисных и торговых площадей уже показывает исторический минимум и будет демонстрировать его и дальше, пока ключевая ставка не опустится на уровень хотя бы 10%.