Деловой квартал / Новости / Томинский ГОК перекроит рынок загородного домостроения

Томинский ГОК перекроит рынок загородного домостроения

28.04.2014 20:00

В регионе назревает конфликт промышленников и застройщиков: проект РМК — Томинский ГОК — готовится похоронить самое перспективное для развития загородной недвижимости юго-западное направление.

  • Поделиться
  • Поделиться
  • Твитнуть

Плохая экология Челябинска всегда была одним из самых главных стимулов развития загородного рынка. Застройщики рассказывают, что 15% всех сделок по загородке происходит из‑за ухудшения здоровья челябинцев. Еще больше людей покупают жилье за чертой города превентивно.

Прирост рынка загородной недвижимости в 2013 г. к предыдущему году по данным Росреестра составил 11%. В этом году динамика будет чуть хуже: прогнозы аналитиков колеблются между 5 до 10% роста.

На север

Экология же диктует географические направления развития рынка. Согласно розе ветров до 80% всех воздушных масс в городе движутся с юго‑запада. Именно поэтому все заводы и вредные предприятия Челябинска предпочитали строить на северо‑востоке, а загородка развивается уже несколько лет в сторону северо‑запада (кременкульское направление).

Помимо благоприятных ветров развитию этого направления помогали другие факторы: короткое транспортное плечо и огромное количество людей (порядка 350 тыс.), проживающих в этой части города — в Калининском и Курчатовском районах.

Самые популярные места здесь — «Родной», «Лесной Остров», «Белые росы».

«В этом направлении находятся современные, организованные, раскрученные поселки с инфраструктурой. Многие из них в высокой стадии готовности, некоторые даже с собственными искусственными водоемами», — объясняет президент Региональной гильдии риелторов «Южный Урал» ВАЛЕНТИН КОРЫТНЫЙ.

По этим же причинам земля тут стоит дороже, чем в любом другом месте, достигая 150‑200 тыс. за сотку. Готовый дом, к примеру, в «Лесном острове», где уже живет более 100 семей, или в «Малинки Village» площадью 150‑200 кв. м, выйдет в 8‑10 млн руб.

На северо‑востоке цены значительно ниже. К примеру, в поселке «Солнечный берег» сотка без коммуникаций стоит 38 тыс. руб., а стоимость «квадрата» в таунхаусе поселка «Петрограда» — 27,5 тыс. руб.

Загородное строительство в южном направлении ведется слабо: поселков тут не больше, чем на северо‑востоке, да и стоимость «квадрата» сопоставима. Так, квадратный метр в таунхаусе, расположенном в поселке «Премьера» обойдется в 24 тыс. руб. А в «Полине», что находится чуть южнее, сотка стоит 30 тыс. руб., квадратный метр в квартирах и коттеджах от 24 до 40 тыс. руб.

Как уже было сказано, главный вектор в развитии загородного строительства последних лет — северо‑западное кременкульское направление. Оно занимает почти 70% всего рынка и доля продолжает увеличиваться. Сейчас компания «Грин Парк Девелопмент» реализует проект «Экосити» — масштабную застройку западного берега Шершневского водохранилища. Это единый комплекс поселков на территории 1080 га, в который входят «Залесье», «Женева», «Просторы», а также одноименные поселки, но уже с цифрой «2» в названии. Всего по планам застройщика в 16 поселках будут жить 100 тыс. человек. Общие поступления в проект оцениваются в 72 млрд руб.

На рынке есть только одно направление, которое может сравняться с кременкульским по стоимости земли — юго‑запад, вдоль Уфимского тракта. Оба эти направления связаны с Шерневским водохранилищем.

«Те же Шершни, только вид сбоку, — объясняет генеральный директор компании «IBC‑Недвижимость» СТАНИСЛАВ АХМЕДЗЯНОВ. — В генплане видно, что если поселки все так же будут «обнимать» водоем с запада, то на въезде в город будут жуткие пробки».

Сейчас все дороги с водохранилища сливаются в одну «двухполоску» на плотине. Люди будут вынуждены объезжать через АМЗ по Уфимскому тракту. Риелторы ждут настоящего бума застройки именно в этой стороне.

«На юго‑западе хорошая экология. Удобно добираться до центра по 4-полосной трассе с разделительной полосой. Красивые места и вкусная вода,» — рассуждает директор РК «ХочуДом» МАРАТ ХУСНУЛЛИН. По его словам, это самое перспективное направление из всех возможных. Северо‑запад и юго‑запад объединяет похожая цена и, как следствие, целевая аудитория. «В этих направлениях покупают недвижимость бизнесмены, в других районах больше востребован эконом‑класс», — утверждает г‑н Хуснуллин.

Возможности юго‑запада уже оценили застройщики. Компания «Западный берег Девелопмент» приступила к разработке еще одного масштабного проекта — загородного района с рабочим названием «Самый Лучший Пригород» на 70 тыс. человек. Компания планируют объединить 5 существующих деревень в одно поселение с единой инфраструктурой. Находиться оно будет недалеко от поселка Саргазы к югу от Шерневского водохранилища. Рядом, к слову, вот‑вот заработает первый в регионе индустриальный парк «Малая Сосновка», о котором «ДК» неоднократно писал. Резиденты парка — потенциальные клиенты нового района, считает генеральный директор компании «Западный берег Девелопмент» АНДРЕЙ БОДРЯГИН. Он рассказывает, что застройку будут вести сразу несколько компаний в течение 10 лет. Уже есть предварительные соглашения с девелоперами из Екатеринбурга. Инвестиции в проект оцениваются в 60 млрд руб.

Эта амбициозная агломерация смогла бы конкурировать со всем поселками на севере и северо‑западе, если бы совсем рядом, в 10 км к юго‑западу от Шершневского водохранилища «Русская медная компания» не задумала в определенном смысле куда более грандиозный проект — Томинский ГОК.

Здесь будет ад

РМК объявила о строительстве Томинского Горно‑обогатительного комбината по добыче медно‑порфировых руды в 2012 г. Содержание металлов здесь самое низкое в России, поэтому рудник будет громадным: карьер 380 м глубиной, шириной — 1,8 км и длиной в 2 км. Из всего этого РМК планирует извлечь 331 млн т руды, что в свою очередь даст 1,5 млн т меди, 31 т золота и 71 т серебра.

Руду будут разрабатывать открытым способом, т.е. предполагается множество буровзрывных работ. Отвалы будут находиться к северо‑востоку от самого карьера, а хвостохранилище (токсичные и радиоактивные отходы производства в виде небольших озер) к юго‑западу. Площадь последнего составит 760 га.

Эта новость не на шутку перепугала жителей не только Томинского поселения, но и Челябинска, которые, мягко говоря, устали от вредных производств. Экологи, а также неравнодушные челябинцы собирают подписи за отмену проекта и проводят пикеты. Пока решение о строительстве окончательно не принято, сейчас РМК занимается уточненными расчетами воздействия на окружающую среду и работой с населением. Но мало кто сомневается, что ГОК построят. Кроме этого, РМК уже анонсировала строительство нового завода по переработке меди.

Все опасности от ГОКа можно разделить на 4 категории: загрязнение воздуха, воды, почвы и сейсмические колебания. Зона влияния каждого из них разная и их пока сложно определить.

Одна из главных проблем подобных производств — это металлы, присутствующие в отходах руды. Они переходят в активное состояние и в этот момент, как пишут челябинские экологи в блоге, посвященном ГОКу, «повышается их способность поражать организмы и людей, вызывая гибель и тяжелые заболевания». Металлы, попадая в водоем, переносятся по пищевым цепям, передаются от одних организмов к другим, накапливаются в осадках, водорослях и т.д.

«Большие риски от загрязнения подземных и наземных вод. Комбинату в год нужно будет 8 млн «кубов» воды. Куда он будет сбрасывать стоки, на самом комбинате еще не знают. А рядом единственный питьевой источник для 1,5 млн — Шершни, — комментирует председатель общественного фонда «За природу» АНДРЕЙ ТАЛЕВЛИН — Риски загрязнения питьевой воды серьезные».

Кроме этого, экологи боятся аэрозольного разноса пыли от взрывов и испарений с хвостохранилищ. Напомним, преимущественные ветры в Челябинске — юго‑западные. То есть пыль, насколько ее хватит, будет направляться в сторону Челябинска и будущих объектов загородного жилья. По проектным данным, выбросы пыли предприятием Томинского ГОКа от проведения взрывов составят 16 т. в год.

И конечно, жители поселков и близлежащих городов, боятся, что будет потрясывать. Вице‑президент РМК ЮРИЙ КОРОЛЬ пообещал, что количество единовременно закладываемой взрывчатки при работах на месторождении не будет превышать 13 т и взрывы в Челябинске слышны не будут.

Опасения вызывают и рекультивация земель. «Ее просто не будет, — уверен общественник ВАСИЛИЙ МОСКОВЕЦ. — Пример Коркинского разреза перед глазами».

Напомним, до сих пор продолжается переселение жителей поселка Роза — зоны оползней Коркинского разреза. Примечательно, что технический директор Томинского ГОКа Виктор Барон был последним директором разреза в Коркино.

В целом же серная кислота (используется для выщелачивания руды), пыль, взрывы и грязная вода — совсем не то, что обычно пишут в рекламных буклетах загородных поселков. Если Томинский ГОК построят — самое перспективное направление загородки просто вымрет, считают риелторы. По выражению Марата Хуснуллина «здесь будет ад».

«Юго‑запад станет табу для покупки. О какой престижности можно будет говорить, когда ГОК ежедневно будет выбрасывать в воздух различные химические элементы?» — считает эксперт.

С ним соглашается руководитель департамента коммерческой и загородной недвижимости АН «Компаньон» МАКСИМ ФРИДМАН: «Все объекты вблизи ГОКа потеряют свою цену». Риэлторы уже замечают падение цены в этих районах, но пока незначительное — решение о строительстве еще не принято. К примеру, участок старой нарезки в поселке Саргазы площадью 10 соток в прошлом году продавался за 1 млн руб., в этом уже за 800 тыс. руб. Впрочем, Валентин Корытный утверждает, что пока резких скачков цены нет.

«Застройщики никогда сразу не снижают цену, держат ее в надежде все‑таки продать. Корреляция произойдет, но чуть позже. Новые цифры можно будет увидеть уже через 6 месяцев», — считает Марат Хусунуллин.

Генеральный директор «ЮжУралСтройИзыскания» ЮРИЙ ЧЕРКАСОВ, побывавший в Томино, рассказывает, что участки земли продают, но их никто не покупает:

«Сильно подешевела недвижимость в самом Томино, так и в близлежащем Калинино. Но ее не берут. И в Шумаках, что в Коркинском районе, тоже все подешевело. И в поселке Первомайский уже сложно что‑то продать».

Пока все опрошенные риелторы говорят о проблемах только на юго‑западном направлении, что тоже не совсем корректно. Но оценивать другие районы, пока нет объективных данных о влиянии на окружающую среду, точнее пока ГОК не заработает, нельзя.

Вполне возможно, что северное и северо‑западное направление теперь окажется дважды экологически чистым, утверждает руководитель проекта «Лесной остров» БОРИС ВАЛЕЕВ, но тут же добавляет:

«Если опасность от данного предприятия такая, как ее описывают некоторые экологи, думаю нужно менять место жительства и работы».

Эксперт считает, что застройщики должны тщательно изучить зону негативного влияния ГОКа и постараться не строить в этой зоне дорогое жилье. По мнению Марата Хуснуллина, ситуация гораздо жестче и у застройщиков всего два варианта: либо выводить деньги из проектов сейчас с минимальными потерями и точно не начинать новых, либо объединить свои усилия для организации законного сопротивления этому промышленному предприятию.

«Не думаю, что застройщики способны как‑то изменить ситуацию или подстроиться под нее — слишком уж большие масштабы возможных негативных последствий. Было бы разумно областным властям, специалистам и менеджерам РМК наладить диалог с населением и с бизнесом», — считает Андрей Бодрягин.

У этого противостояния гораздо больше возможных участников, чем можно себе представить. Сейчас юго‑запад — это практически единственное направление, откуда в Челябинск поступает свежий ветер, а Шершневское водохранилище — единственный источник питьевой воды города. Если зона негативного влияния ГОКа будет чуть больше, чем то, на что рассчитывают руководство предприятия, то проблемы с загородной недвижимостью будут самыми меньшими из всех возможных. 

Автор: Дмитрий Горшенин
Публикации по теме
Подпишитесь на рассылку лучших материалов DK.RU
Добавить комментарий
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
НОВОСТИ РОССИИ
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Уведомление об успешной регистрации будет отправлено на указанный email
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Нажимая кнопку «Зарегистрироваться»,
Вы соглашаетесь с условиями пользовательского соглашения
Вы можете войти через форму авторизации
Мы не будем отправлять вам спам. При желании подписку легко отменить.
Следите за нашими новостями: