Завышенный кадастр душит бизнесменов

Ранее, волна возмущения, вызванная неадекватностью кадастровой оценки, прокатилась по другим регионам России. В ряде регионов, в том числе Свердловской области, результаты такой актуализации под давлением региональных законодателей были отменены и пересмотрены.

Как правило, налогоплательщики узнают об изменении налогооблагаемой базы для начисления земельного налога только в начале года, следующего за отчетным, когда данные сданных налоговых деклараций не сходятся с данными налоговых органов. Часть предпринимателей, в основном представителей крупного бизнеса, узнали результаты заранее, выяснив, что государственная оценка кадастровой стоимости обернулась многократным ростом выплат по земельному налогу и аренде. В ряде случаев платежи выросли в десятки и даже в сотни раз. Особенно болезненно переоценка ударила по предприятиям, которые владеют земельными наделами в небольших городах и населенных пунктах.

Например, для верхнеуфалейского ООО «Уралмрамора» налог вырос в 56 раз, а для энергетической компании ОАО «Фортум» — в 74 раза. Есть и более знаковые примеры.

Разговоры о том, что в результате переоценки кадастровая стоимость стала реалистичнее и приблизилась к рыночной, не выдерживают никакой критики, и массовые обращения в арбитражный суд с исками об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, тому подтверждение. Не редкость случаи, когда кадастровая стоимость земли под предприятием оказалась завышена по сравнению с рыночной в 10-ки раз, а стало быть, пропорционально должен переплачиваться земельный налог. Суды уже вынесли первые решения, защитив права собственников, но решения суда не панацея, оно вступает в силу не задним числом, да и подготовка к суду с наймом оценщика, юриста, проведением экспертизы СРО достаточно дорогое удовольствие. Все это не способствует предпринимательской активности в области, где и без такого роста местных налогов высокая доля убыточных предприятий - 39,1% (на январь2012г.).

Рассматривая причины завышения стоимости земли, стоит отметить, что наполняемость бюджетов муниципальных образований сегодня во многом определяется именно величиной земельного налога (он формирует весомую часть доходов, примерно 40%). В результате для муниципалитета завышение налогооблагаемой базы - самый простой способ увеличения бюджета. В теории, для государственной кадастровой оценки, оценочная организация выбирается на конкурсной основе, ее эксперты самостоятельно определяют удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого кадастрового квартала с учетом ряда показателей. На деле результаты независимой оценки согласовывают представители муниципалитетов.

На многократный рост кадастровой стоимости земли повлиял и другой фактор. Из-за предоставления оценочной организации неактуальных данных и ряда пробелов в законодательстве отдельные земельные участки были отнесены к ненадлежащим видам разрешенного использования. Назначение вида разрешенного использования менялось без уведомления собственника земли. Инспектор Росреестра определял вид на основании функционального назначения земли, исходя из старых данных о вводе в эксплуатацию имеющихся строений (а это могло быть и 20 и 30 и 40 лет назад).

Таким образом, наличие вариативных возможностей при определении ВРИЗУ создает множество сложностей для землепользователей. В результате присвоения несоответствующего вида разрешенного использования кадастровая стоимость соседних участков может отличаться в 3-6 раз. Присвоение же соответствующего вида по заявлению предпринимателя забюрокрачено и превращено в труднопреодолимый квест. Судебное оспаривание таких казусов так же ставит предпринимателей в тупик, связанный с отсутствием утвержденных карт территориального планирования.

Еще одна причина удорожания пользования землей — коэффициенты, регулирующие стоимость аренды. Вряд ли можно согласиться с практикой использования муниципальными органами нескольких кратных поправочных коэффициентов при установлении арендной платы. Разбег таких коэффициентов от 0,1 до 20. Применить то или иное значение чиновники муниципалитетов могут на основании, так называемого, экономического обоснования. Это предусмотрено региональным законодательством. По сути, коэффициенты повторно индексируют факторы территориальности и инфраструктурные особенности, уже учтенные при государственной кадастровой оценке земли, а так же основываются на мнении чиновников о высочайшей доходности бизнеса.

Изменить ситуацию со скачком кадастровой стоимости и реальной платежеспособностью не сложно, многие решения очевидны и должны быть реализованы незамедлительно, ведь у разорившихся предприятий второго рождения может и не быть.