Подписаться
Деловой квартал / Новости / Заморозить нельзя достроить. Что происходит на рынке недвижимости Челябинска
Заморозить нельзя достроить. Что происходит на рынке недвижимости Челябинска
Автор фото: Роман Игнатьев. Источник: https://vk.com/album3454175_210320009

Заморозить нельзя достроить. Что происходит на рынке недвижимости Челябинска

Самое читаемое
  • Дмитрий Потапенко: «Власть душит себя, Путин уже не может принимать никаких решений» Дмитрий Потапенко: «Власть душит себя, Путин уже не может принимать никаких решений»
  • «Думал, идиотизмом меня не удивишь». Владелец DNS попал на штраф из-за магазина на Урале «Думал, идиотизмом меня не удивишь». Владелец DNS попал на штраф из-за магазина на Урале
  • Депутаты Госдумы: «Нельзя, чтобы небольшая группа людей могла повлиять на решение власти» Депутаты Госдумы: «Нельзя, чтобы небольшая группа людей могла повлиять на решение власти»
  • В Екатеринбурге демонтируют забор на месте строительства храма св. Екатерины В Екатеринбурге демонтируют забор на месте строительства храма св. Екатерины
  • Должен миллионы. Счета компаний Сергея Нетиевского арестованы Должен миллионы. Счета компаний Сергея Нетиевского арестованы
20:06   20.07.2017

Рынок недвижимости продолжает стагнировать. Вместе с тем стройка окончательно не остановилась: ряд компаний продолжает реализовывать проекты, большинство из которых — панельное жилье.

В Челябинской области за первое полугодие было введено в эксплуатацию 533 тыс. кв. м — на 11,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но эти цифры вовсе не значат, что строительная отрасль региона вышла из кризиса и началось активное строительство. Цены на недвижимость (как на вторичное жилье, так и на новостройки) продолжают падать — за этот год, по данным сервиса Domofond.ru, падение составило около 5%. Впрочем, это усредненная цифра: ситуация сильно меняется в зависимости от района, метража и пр.

«За первую половину года цены на вторичном рынке жилья снизились сильнее, чем на новостройки. Судя по всему, продавцы на «вторичке» вынуждены двигаться в цене, так как у покупателя сейчас большой выбор квартир в новостройках эконом-класса», — рассказывает руководитель пресс-службы сайта N1.RU Анастасия Гринёва.

При планомерно падающей цене продажи растет себестоимость возведения жилья. Сегодня средняя фактическая стоимость строительства в регионе равна 31,2 тыс. руб. за квадратный метр, а год назад цифра была чуть ниже — 30,4 тыс. за квадрат. По словам гендиректора СК «Феникс-Гран» Петра Ищенко, практически все строительные компании работают на грани рентабельности, не рассчитывая на долгосрочную прибыль. «В приоритетах — быстро построить, чтобы максимально быстро реализовать и погасить кредит», — поясняет г-н Ищенко. 

Небольшие строительные организации при этом чувствуют себя увереннее на рынке, чем крупные игроки. Как рассказал «ДК» гендиректор «УралНИИстромпроект» Василий Важенин, в последнее время у компании изменился пул заказчиков.

«Крупные строительные компании испытывают финансовые трудности из-за старых обязательств и объектов, которые они возводят. Речи о новых проектах не ведется. Мы работаем с новыми застройщиками, о которых никто никогда не слышал. У них нет долгов, есть деньги, и они успешно начинают новые проекты», — говорит г-н Важенин. 

Сейчас на рынке недвижимости в лучшем положении находятся те, кто строит на свои собственные средства, либо с минимальным привлечением кредитных ресурсов. Многие компании изменили стратегию поведения на рынке, и теперь возводят жилье небольшими объемами — один-два объекта в год. Как рассказал в интервью «ДК» директор ООО «Гринфлайт» Олег Лакницкий, крупные и авторитетные компании «застряли» почти на финальной стадии работы, имея кредиты. Но, несмотря на существенное снижение темпов строительства, предложение все равно превышает спрос. Рынок по-прежнему находится в застое, констатируют риелторы. 

«Мы попали в застой: нет ни роста, ни падения уже шесть-семь месяцев. Цены остаются примерно на том же уровне, количество сделок на рынке что в июне, что в феврале примерно одинаковое, — рассказывает директор ЦН «Форум» Игорь Чернядьев. — По ощущениям, мы скоро сравняемся по стоимости квадратного метра с Курганом: у них 37 тыс., у нас 41 тыс. руб. Дошло до того, что iPhone стоит дороже, чем квадратный метр в Челябинске».

Однозначно положительно на продажу жилья влияет продолжающееся снижение ипотечной ставки. Кредиты по-прежнему остаются драйвером рынка. По данным Центробанка, летом этого года ставка впервые за пять лет достигла исторического минимума — 11,45%. На 1 июля 2017 г. в регионе было выдано 11,1 тыс. ипотечных кредитов, в прошлом году было выдано чуть меньше — 10,5 тыс. Положительный тренд прослеживается по всей стране. 

«Темпы роста ипотечного кредитования в годовом исчислении составили 11% — рынок развивается в мощном растущем тренде, который объясняется, прежде всего, значительным снижением ставок по ипотечным кредитам и улучшением основных макроэкономических параметров, — поясняют в Агентстве ипотечного жилищного кредитования. — С начала 2017 г. средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам снизились на 1,2–1,5%».

Ипотечные программы, госпрограммы по развитию строительной отрасли и разработка собственных финансовых продуктов существенно помогают застройщикам. Как отмечает заместитель управляющего АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина, на продажи в ЖК «Вишневая горка» в июле положительно повлияла программа «Жилье для российской семьи». Строительные компании активно сотрудничают с банками — для клиентов есть «Ипотечные каникулы», ипотека без первоначального взноса на строящихся объектах и другие продукты. Ряд застройщиков предлагает trade-in — зачет старой квартиры при покупке новой.

«Со своей стороны мы максимально стараемся создать все условия для того, чтобы клиент мог приобрести квартиру», — отмечает Анна Шипина. 

Маленькая, но уютная

Застройщики и риелторы отмечают, что в последнее время изменились предпочтения потребителей. Спрос постепенно смещается с малогабаритных квартир-студий на однокомнатные квартиры. «Мы ведем аналитику по «комнатности» и квадратным метрам. Студии мы стали продавать меньше, у нас больше “однушек”», — говорит гендиректор АН «Этажи» Лилия Крутько.

Кроме того, по словам начальника агентства недвижимости ЮУ КЖСИ Вероники Новоселецкой, сейчас не такая большая разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой. Поэтому челябинцы пользуются возможностью улучшить свои жилищные условия.

«Мы заметили большую миграцию: люди переезжают из однокомнатной в двухкомнатную, из нее — в трехкомнатную», — подтверждает Лилия Крутько. 

Неизменным на рынке жилья в Челябинске остается одно — большое количество панельного жилья. Эксперты сходятся во мнении, что городу вряд ли удастся в ближайшем будущем уйти от панельного домостроения: это дешево и быстро.

«Застройщики постоянно лавируют между себестоимостью строительства и стоимостью продажи. Компании не видят смысла строить монолитно-каркасное жилье, если у нас в Челябинске и Миассе есть заводы КПД, благодаря которым себестоимость строительства — 30–31 тыс. за квадрат», — говорит директор IBC-Недвижимость Станислав Ахмедзянов.

«Все будут продолжать строить то, что им выгодно», — констатирует гендиректор АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный

Строить скромные планы

Риелторы и застройщики неохотно дают прогнозы по рынку недвижимости. Многие сходятся во мнении, что ждать улучшения ситуации до 2018 г. точно не стоит. Несмотря на низкие цены на жилье и хорошие ставки по ипотеке, люди не стремятся покупать жилье в нужных рынку объемах, потому что они не уверены в завтрашнем дне, считает Вероника Новоселецкая. 

«Плюс ко всему — у нас достаточно мало инвесторов. В те же «полуторки» и маленькие студии люди сегодня вкладывают намного меньше денег, потому что понимают, что заработать на этом как раньше уже невозможно, — рассуждает г-жа Новоселецкая. — Следовательно, жилье приобретается в основном для себя, а значит, большая часть покупателей рассчитывает на ипотечное кредитование. Получается замкнутый круг: чтобы оформить ипотеку, нужно быть уверенным в том, что твой доход завтра будет не меньше, чем сегодня. Но, к сожалению, у людей этой уверенности нет, хотя сегодня мы видим очень хорошие ставки по ипотеке и вполне доступные цены на жилье».

Многое на строительном рынке города будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране. Если доходы населения будут продолжать падать, то и речи о выходе из кризиса быть не может.

«Я думаю, и роста цен на жилье ждать не стоит. Есть три причины. Во-первых, покупательская способность населения не растет, и не собирается, — анализирует гендиректор АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. — Во-вторых, город перенасыщен панельным жильем. В-третьих, с рынка ушли инвесторы — им неинтересен годовой доход меньше, чем 15%».

Затянувшийся кризис сильно изменил планы застройщиков — в ближайшем будущем Челябинску не стоит ждать глобальных строек. Игроки рынка отмечают, что большие проекты пока городу не нужны — предложение до сих пор превышает спрос. Поэтому компании публикуют скромные планы на 2018 г. «В данный момент по Челябинской области выдано разрешений на строительство всего на 800 тыс. кв. м. Застройщики понимают, что это очень низкая цифра для области, и она наглядно говорит о том, что нас ожидает в ближайшем будущем», — говорит Анна Шипина. 

Сокращение объемов ввода сыграет на руку — спрос на жилье может сравняться с предложением, цены на жилье начнут расти, и на рынок придут инвесторы. Но застройщики такой перспективой не очарованы — многие до этого момента вынуждены будут уйти с рынка.

Автор: Наталья Горюнова, Михаил Бычков

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.