ЮРИЙ ФЕДОРОВ: «Ни один здравомыслящий строитель себестоимость строительства не раскроет!»
Какова на сегодняшний день реальная себестоимость жилого квадратного метра в Челябинске? По словам топ-менеджера одной из челябинских строительных компаний, «себестоимость на монтаже» составляет 22
Какова на сегодняшний день реальная себестоимость жилого квадратного метра в Челябинске? По словам топ-менеджера одной из челябинских строительных компаний, «себестоимость на монтаже» составляет 22 тыс. руб Стоимость выкупного жилья на последнем аукционе Минобороны находилась на уровне 28,5 тыс. за кв. м.
— Прекратите вы это «себестоимость на монтаже»!.. Это лукавство! Ни один здравомыслящий строитель вам свою себестоимость не раскроет. А если и назовет цифру, то слукавит. Отделочные материалы ведь можно покупать и за откаты, можно ставить золотые унитазы, увеличивая тем самым себестоимость в три раза Покупателя это, по большому счету, интересовать не должно. Можно говорить лишь о справедливой цене на жилье...
— Государство поступает абсолютно правильно (с точки зрения узкого слоя населения: военных, учителей, врачей) — пользуется той ситуацией, в которой находятся строители. Если строителям нужны деньги, они продают. Либо компании теряют на конкретном доме, либо теряют бизнес. Поэтому продавать будут. Никуда они не денутся. Но если говорить о государственном стимулировании спроса и поддержке тем самым строительной отрасли как локомотива экономики, то данные аукционы не способ.
— От места строительства зависит рыночная цена недвижимости. Например, сегодня в центре города люди готовы покупать квартиры по 55-60 тыс. руб. за кв. м. А в Чурилово — не готовы даже по 30 тыс.
Я как профессиональный строитель заявляю, что себестоимость строительства в целом везде одинаковая (если нет дополнительных обременений). Конечно, в пригородах земля чуть-чуть дешевле, но за счет накладных расходов (материалы везти дальше, рабочим нужно выплачивать командировочные) меньшая стоимость земли нивелируется. В любом случае, все вопросы про себестоимость сегодня не актуальны. Речь нужно вести о том, как запустить строительную отрасль, как сделать так, чтобы строительные компании снова начали возводить жилье, а люди стали его покупать. Посмотрите: по данным Федеральной службы государственной статистики, темпы ввода в эксплуатацию многоквартирных домов упали со 150 тыс. кв. м. в январе-марте прошлого года до 50 тыс. кв. м. в январе-марте текущего года. Дальше будет еще хуже. Спроса нет — люди не покупают недвижимость.
— Нужно спрос реанимировать. Эту задачу можно решать тремя методами. Первый — на уровне государства. Второй — на уровне инвесторов. Третий — на уровне потребителей.
Государство помогало и продолжает помогать строителям, но эта помощь не может стать решающей для вытягивания ситуации в строительстве. Инвестиционный спрос стремится к нулю, потому что инвесторы сейчас решают собственные финансовые проблемы. Вывод: наиболее результативным будет восстановление потребительского спроса.
Нужно понять, что на сегодняшний день рынок недвижимости — это рынок покупателя, хотя год назад он был рынком продавца. Примерно до середины 2008 г. девелоперы указывали покупателю, на каких условиях он может купить недвижимость. Сегодня у покупателя ограниченное количество рублей и он сам диктует, что хочет. Однако готовые квартиры застройщики продавать дешево не спешат, потому что они уже заплатили деньги за строительные риски, землю и стройматериалы по докризисным ценам. Кроме того, физлица не готовы нести деньги в стройку, потому что боятся, что застройщик не достроит дом.
Решение — схема, которая разработана и утверждена высшим руководством Сбербанка. Она позволяет человеку внести деньги в стройку через специальный накопительный счет в Сбербанке. Основные ее преимущества в том, что компания строит за счет кредитных средств Сбербанка, а покупатель не несет риск недостроя. Если он видит, что застройщик не выполняет условия предварительного договора купли-продажи, в любой момент может свои деньги забрать. Покупатель получает квартиру по низкой цене: за счет того, что деньги вложены на этапе строительства и цена квадратного метра фиксируется.
Возражают, дескать, денег у населения нет. А я смею уверить, что есть! По официальным данным ЦБ РФ, в Челябинской области на депозитах 123 млрд руб. В Екатеринбурге — 250 млрд руб. Всего по России — 6 трлн руб. Причем больше половины — это депозиты со сроком от года до трех.
— Необходимо, чтобы либо власть, либо партия власти провели среди населения разъяснительную работу, то есть популяризовали схему. Она утверждена экспертным управлением управделами президента еще в 2007 г. Ей не пользовались, потому что квартиры и без того покупали.
— Я считаю, что уже во втором квартале текущего года. Что касается нашего предприятия, то первый пилотный проект строительства по этой схеме совместно со Сбербанком мы запускаем этим летом.
— В послании президента было написано, что квартиру может купить каждый десятый. Если предположить, что 1% населения области готов купить — это 35 тыс. человек. Если учесть, что 22,5 кв. м. — это норма жилплощади на человека, то заработавшая схема позволит построить и продать как минимум 750 тыс. кв. м. жилья, что составляет более 30% от всего жилья, введенного в регионе в 2008 г.
Если же говорить о влиянии на темпы ввода жилья, то при самом оптимистичном сценарии 2009 г. уйдет на раскрутку, а в 2010-м объемы восстановятся. Но, сами понимаете — идеально ничего не работает, поэтому на восстановление темпов строительства скорее всего уйдет около трех лет.