«Я был полон оптимизма: на раз-два всё сделаю. Ожидания не оправдались» — Олег Лакницкий

Олегу Лакницкому не впервой вытаскивать бизнес из банкротной трясины: 13 лет назад он приобрел трест «Магнитострой», одну из старейших строительных компаний в стране с девяностолетней историей, которая на тот момент накопила задолженность на 750 млн руб., и вывел ее из пике. Магнитогорская компания вынашивала планы по выходу на челябинский рынок и даже получила возможность возвести несколько домов в 52-ом микрорайоне на северо-западе. А в июле 2016 г. Олег Лакницкий взялся за подряд челябинской компании «Гринфлайт», заложив порядка 2 млрд руб. на то, чтобы достроить жилье для 4,7 тыс. дольщиков.

«Не рисковать своими деньгами? Так не бывает»

В июле 2019 г. вступают в силу законодательные новации, запрещающие строительным компаниям напрямую привлекать деньги будущих покупателей квартир в новостройках — до недавнего времени в рамках долевого участия в строительстве в стране, по разным оценкам, возводилось 80-90% жилья. Олег Лакницкий, в отличие от некоторых коллег по цеху, отмену долевки всецело одобряет: «Найти средства на строительство — задача коммерческой структуры. Нельзя вести работу на чужие деньги без гарантий», — заявил он в одном из интервью. Более того, еще до судьбоносных для строительной отрасли изменений глава треста «Магнитострой» заявлял о том, что разрабатывает трехсторонние соглашения с крупнейшими банками, чтобы покупатель, забронировав квартиру, вносил в кассу застройщика только символическую сумму, а остальные средства размещал на специальном депозите в банке. Застройщик, как предполагалось, будет возводить дома на кредитные ресурсы, а погашать обязательства — за счет продажи квартир в сданном доме. «Если компания лопнула, банк возвращает деньги дольщику — и тема закрыта», — пояснял Олег Лакницкий. По сути, именно этот принцип и лег в основу нового закона.

Что сегодня определяет ситуацию на рынке жилья в Челябинске?

— Ничего принципиально нового за прошлый год не появилось. Как было разделение на комфорт, эконом и премиум, так и сохраняется. Спрос на жилье напрямую зависит от финансового положения трудящихся. Некий спад доходов населения продолжается уже лет пять: люди лишний раз стараются сэкономить, откладывают крупные покупки, потому что не знают, что будет завтра.

Растет ли стоимость квадратного метра?

— В течение последних, по крайней мере, трех лет цена держится на одном и том же уровне. Повышение если и есть, то по отдельным новостройкам премиум-сегмента. А в эконом-классе застройщики, наоборот, устраивают распродажи, снижая цены на 5-10%. Но ни то, ни другое существенного влияния на общую картину не оказывает.

При этом издержки застройщиков за это время существенно выросли?

— Не слишком, но возросли.  И сегодня строителям приходится жертвовать прибылью, потому что если повышаешь цену квадратного метра, объем продаж тут же падает. Если финансовая подушка достаточная — есть и собственные средства, и кредитные ресурсы, — можешь себе это позволить. Нет — ориентируешься на тот объем, который планируешь продать, и выстраиваешь ценовую политику.

Запас прочности у застройщиков еще остался?

— Есть, но уже небольшой. Многие игроки из последних сил держатся на плаву, лишь бы сохранить компанию, технику, людей на перспективу.

Но это бизнес. Есть времена, когда получаешь хорошую прибыль, а есть времена, когда приходится работать фактически в ноль.

Сколько квартир в новостройках, по вашим оценкам, продавалось по схеме долевого участия в Челябинске?

— Практически все. Во всяком случае, процентов восемьдесят точно.

Переход на эскроу-счета, на ваш взгляд, правильный шаг?

— Да, абсолютно. Люди смогут уже не опасаться за сохранность своих средств: если что-то пойдет не так, они всегда смогут забрать в банке деньги, внесенные за квартиру. Это станет только проблемой строителей и банка. Обманутым дольщикам теоретически даже взяться больше неоткуда.

Многие строительные компании привыкли оперировать только средствами дольщиков, и выстроенного взаимодействия с банками не было. Не спровоцирует ли это массовый уход мелких игроков?

— На самом деле строительных компаний, которые обходились совсем без кредитных ресурсов, не так много. И именно с ними связаны те самые истории с обманутыми дольщиками. Поэтому я не думаю, что кто-то сильно пострадает. Если ты нормально просчитал бизнес-план, то с точки зрения банка не так важно, мелкий бизнес или крупный, — делай, пожалуйста. Так что у застройщиков нет иного выхода, кроме как договариваться с банками и брать кредит под свою ответственность. Ну, или менять профиль деятельности. А как иначе? Не рисковать своими деньгами? Так не бывает.

Уход от долевого строительства приведет к заметному повышению стоимости квадратного метра?

— Нет, процентов на пять-семь максимум до конца года. Это пока слабо прогнозируемый момент. Это связано и с переходом на финансирование через эскроу-счета, и с повышением ставки НДС, и с дорожающими стройматериалами и ГСМ — всё это и сложится примерно в эти цифры.   

Не секрет, что банки – достаточно консервативные, зарегулированные структуры. Готовы ли они, на ваш взгляд, в короткие сроки подхватить финансирование всей строительной отрасли?

— Пока нормальное взаимодействие удается выстроить только со Сбербанком. Там работают молодые люди, которые готовы быстро всё решать. Так что, надеюсь, не сегодня завтра подпишем пакет документов по первым двум домам — в Магнитогорске и Челябинске. На очереди — еще два дома. А вот с остальными банками пока идет со скрипом. Запрашивают пакет документов, а дальше не двигается ни в какую: просто плюешь, разворачиваешься и уходишь. Аккредитацию на самом деле получили семьдесят банков — но когда начинаешь задавать прямые вопросы, откровенно признаются, что и программы как таковой еще нет, и разрабатывать ее, вникать во все нюансы нет желания. Так что это просто надувание щек.

«Я был полон оптимизма, но ожидания совершенно не оправдались»

На вопрос, было ли вхождение в компанию «Гринфлайт» риском, Олег Лакницкий в одном из интервью откровенно ответил: «Сначала нет. Сейчас да. Это не тот проект, который сможет окупить себя за два года, это плановая долгая работа по четко утвержденному бюджету». По его словам, разруливать финансовые проблемы компании, оказавшейся на грани банкротства и оставившей без обещанных квартир более 4 тысяч семей, его никто не приглашал: «Прочитал в интернете, что «Гринфлайт» завалился на бок, и решил предложить свои услуги по попытке исправить эту ситуацию. Позвонил в банк, попросил о встрече с управляющим, нарисовал, как я это вижу. Они согласились на мое предложение. Может, нашелся бы другой. Не думаю, что эту ситуацию правительство области спустило бы на тормозах. Ни одна власть не дала бы такому количеству дольщиков остаться без ничего. Не было бы Лакницкого, был бы Петров». Стоит отметить, что Олег Лакницкий сам выходил разговаривать с митингующими обманутыми дольщиками «Гринфлайта». «Поначалу негатива было очень много, я его огребал лопатой. Причем не простой, штыковой, а совковой», — признавался он.

Какие были ожидания, опасения, связанные с вхождением в «Гринфлайт», и оправдались ли они?

— Мы пришли в июле 2016 года — за это время уже трижды изменился закон.  Так что рисовали один бизнес-план, а потом пришлось его неоднократно пересматривать. В нашем государстве тяжело строить нормальный бизнес, потому что ситуация меняется на ходу: сегодня так, завтра – эдак, а как послезавтра — неизвестно. Но так или иначе, из 4752 обманутых дольщиков «Гринфлайта» на сегодняшний день уже четыре тысячи получили «зеленки», в скором времени еще заселим часть людей. Проблемные вопросы пока остаются по квартирам примерно пятисот человек. Не так давно вышел указ, предусматривающий поддержку строительных компаний, которые решают проблемы с обманутыми дольщиками — в частности, предоставление земельных участков под строительство. Сейчас ведутся расчеты, переговоры, проводятся экспертизы. Думаю, что в течение двух-трех месяцев всё это решим и приступим к строительным работам — и к декабрю все дольщики «Гринфлайта» получат квартиры. Как крайний вариант — последние два дома будут сданы в 2020 году. И мы, наконец, закроем эту историю.

Много негатива с дольщиками хапнули?

— (Усмехается).  Ну, если оглянуться назад, удалось же в конечном счете найти общий язык и прийти к компромиссу. Значит, получилось донести до людей простую вещь: бунтовать-то можно сколько угодно, был бы толк. При этом есть люди, которые даже если бы и вовремя получили квартиры, все равно остались чем-нибудь да недовольны. Просто они обижены жизнью, потому что манна с неба прямо в рот не падает. А нормальные, здравые люди отнеслись с пониманием. И спасибо сказали.

Когда я в первый раз встречался с дольщиками вплотную, что только ни кричали! Признаюсь, было поначалу желание поставить самых отъявленных крикунов в последнюю очередь. А потом задумался: неужели из-за одного барана триста человек будут страдать? Так что построил дом, сдал. Есть еще вопросы? Нет? До свиданья!

Да, были ситуации, когда приходилось сдвигаться по срокам, еще что-то пересматривать. Но взять тот же «Речелстрой» — там только полторы тысячи обманутых дольщиков, и ведь до сих пор не рассчитались, хотя нормальный инвестор, к счастью, нашелся и зашел на стройплощадку. Те же самые три года дольщикам придется квартир ждать. Просто деньги же из воздуха не возьмутся, это надо четко понимать.

Давайте начистоту: если можно было переиграть, стали бы ввязываться в эту историю?

— Нет. Однозначно. Потому что ожидания совершенно не оправдались. Я был полон оптимизма: думал, сейчас возьмусь и на раз-два все сделаю. А объем — просто огромный. И затраты исчисляются не одним миллиардом. А еще висит кредит на миллиард рублей. Большинство дольщиков свои квартиры уже получили, а проценты по кредиту капают и капают — двести миллионов каждый год. И эти деньги нужно как-то заработать. Так что это кажется только, что все так просто.

А профит-то вообще есть?

— Команда приобрела просто колоссальный, грандиозный опыт. Это, пожалуй, единственный плюс. И финансово, и морально мы подготовились к тому, чтобы вывести компанию на совершенно другой уровень.

Не слишком ли высокая плата за опыт?

— Вырваться из середнячков сразу в передовики — тут уж каждый сам решает: переплатил ты или нет. Это же можно оценить только спустя несколько лет — стоила ли игра свеч.

Чувствовали противодействие, неприязнь со стороны челябинских игроков?

— Честно скажу: ни разу не сталкивался со случаями, когда руководители других строительных фирм негативно высказывались в мой адрес или шептались за спиной. По крайней мере, мне об этом неизвестно.

Вот в Свердловске — да, мы это противостояние сразу ощутили. А Челябинская область все-таки единая, и никто не вправе сказать: Челябинск — только мой. Или Магнитогорск. Вся область — наша. Хотите — идите в Магнитку. Стройте! Кто вам скажет слово поперек?

Сейчас, когда строительство микрорайона «Академ Riverside» планомерно движется к завершению, какие планы вынашивает компания? И будут ли новые проекты столь же масштабными?

— Объемы, конечно, упадут, потому что их будет определять уже не необходимость рассчитаться с дольщиками, а чистая экономика. Но одно могу сказать: уходить с челябинского рынка точно не собираемся. В планах — несколько точечных застроек: в районе улиц Блюхера и Курчатова и на улице Братьев Кашириных. Будем строить современные, комфортные дома с подземными паркингами, отвечающие требованиям миллионника.

То есть квартальную застройку не планируете?

— Дай бог закончить нижнюю часть «Академ Riverside». Единственное, хочется все-таки спроектировать большую красивую школу, на три тысячи мест, с бассейном. В России ничего подобного нет. Сейчас ведем переговоры. Попробуем протолкнуть. Если же окажется, что это никому не нужно — построим две стандартные школы на полторы тысячи мест каждая, и все. Хотелось бы, конечно, сразу строить микрорайон с детскими садами, школами. И Виталий Мутко (заместитель председателя правительства по вопросам строительства и регионального развития — прим. ред.), когда приезжал в Челябинск, отметил, что инфраструктура должна соответствовать объемам строительства жилья. А она, к сожалению, пока опаздывает — не выделяются средства, еще что-то мешает. Вот и получается: сначала дома настроим, а потом задумываемся о школах и детских садах. А это должно идти параллельно.

Конечно, если бы я зашел на рынок с чистой землей, то, наверное, и садик мог бы построить за свой счет. И даже школу. Но так как в приоритете всегда было закрыть в первую очередь проблемы дольщиков, то мы все ресурсы вывели на то, чтобы обеспечить максимальные объемы строительства. А сейчас уже зашла речь о школе. Да, это не завтра, это 2022 год. Как раз будет завершаться строительство пятого микрорайона, и откроется эта шикарная школа. А детские сады мы начинаем строить уже в этом году — в четвертом и в третьем микрорайонах, планируем и в пятом.

Эти социальные обязательства всегда были у застройщика?

— Нет. Всё ведь зависит от стоимости земли. У «Гринфлайта» этих обязательств не было. Как не было и самого механизма выкупа детских садов и школ. Эта схема разработана только в последние года три. На строительстве садика или школы застройщик в любом случае не заработает — в теории городская администрация выкупает по себестоимости. Но зато появляется возможность накрутить стоимость квадратного метра.

С учетом полученного опыта нет ли желания поучаствовать в масштабных стройках к ШОСу?

— Нет. Есть один объект — комплекс на улице Свободы, 4 — прямо напротив будущего конгресс-холла, на набережной, по которому есть обязательства запустить к саммиту. Это апартаменты жилого типа — одно-, двух-, трехкомнатные. С консьержем, с бесплатным фитнес-клубом для жителей, маленькой прачечной, рестораном, подземной парковкой. Хороший дом, словом, за который не стыдно.

А что планируете строить в Екатеринбурге?

— Пока особенно грандиозных планов нет. Школу строим. И пытаемся прощупать почву для жилищного строительства. В Нижнем Тагиле у треста есть завод ЖБИ, так что обеспечен полный цикл — мы уже стали одним из ведущих застройщиков в городе.

Можно сказать, что трест пошел по уже обкатанной стратегии: закрепляетесь в небольшом городе, а затем штурмуете областной центр?

— Почему бы и нет? Сложилось так, что местный завод продавался по хорошей цене, все находилось в упадке — вот мы и зашли. Поднимать что-то с нуля — это интересней, чем на переполненном рынке локтями толкаться.