Подписаться
Курс ЦБ на 27.11
75,58
84,95

«Вторая волна обрушит рынок недвижимости»

Экономистов смущает усиливающийся дисбаланс: фондовый рынок по итогам 2009 г. вырос примерно на 120%, а объем реальной экономики (ВВП), напротив, снизился на 8,5% (данные Минэкономразвития). Прези

Все более уверенный рост российских фондовых индексов, еще недавно воодушевлявший финансовых аналитиков, начинает пугать своими темпами. Производство только собирается расти, а фондовые рынки уже рванули вверх с докризисными скоростями. Новый виток кризиса, если он случится, будет не похож на то, что происходило в 2008-м, объясняет директор челябинского представительства Брокерского дома «ОТКРЫТИЕ» Дмитрий Белоусов.

Экономистов смущает усиливающийся дисбаланс: фондовый рынок по итогам 2009 г. вырос примерно на 120%, а объем реальной экономики (ВВП), напротив, снизился на 8,5% (данные Минэкономразвития). Президент Альфа-банка ПЕТР АВЕН на прошлой неделе в эфире «Эхо Москвы» открыто назвал ситуацию опасной: назревает новый фондовый пузырь, не обеспеченный реальным производством. Если пузырь и лопнет, то не раньше чем через полгода, считает директор челябинского представительства ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» ДМИТРИЙ БЕЛОУСОВ.
Представим, что вторая волна кризиса все же случится. С чего она начнется? Если в 2008 г. последней каплей стало обрушение рынка недвижимости в США, то что может стать причиной сейчас?
— Давайте по порядку. Что касаемо прогнозов: каждый последующий кризис не похож на предыдущий. Человек подсознательно готовится действовать так, как действовал бы вчера, если бы знал, что будет кризис. То есть спрогнозировать, как будет развиваться ситуация, очень тяжело. Почему сейчас мы видим такое надувание фондовых пузырей? Попробую объяснить издалека.
Самое страшное, что могло случиться в ходе кризиса 2008 г. — крах банковской системы. Роль банковской системы для экономики сравнивается с ролью кровеносной системы в организме, без нее ничего работать не будет. Так что банковскую систему начали спасать. Основная проблема на тот момент была в небывалом росте неплатежей, как между банками, так и со стороны заемщиков. В такой ситуации надо было повышать ликвидность банковской системы, чем правительство и занималось, накачивая банки деньгами. Параллельно шла плановая девальвация национальной валюты
Которую принято было ругать
— Я думаю, что на хорошую в сущности идею наложилась наша российская действительность. Хотели как лучше, а получилось как всегда. Банки брали деньги про запас — мало ли что Пригодится, деньги-то государственные, дешевые А если не пригодится — потом вернем. Естественно, вылилось это в повсеместную скупку банками валюты на свободные денежные средства. В результате плановая девальвация превратилась в довольно резкое ослабление рубля. А после того, как Минфин объявил, что дальше рубль ослаблять не намерен, банки были вынуждены сокращать свои валютные позиции. В итоге — в банковской системе денег достаточно, но для них нет точек приложения.
То есть деньги у банков есть, но они просто лежат мертвым грузом?
— Да. Кредиты не дают. Вкладываться не во что. В недвижимость? Ставки сейчас такие, что она лет 20 будет окупаться, а то и все 30. В валюту? Бессмысленно — рубль уже снова начал укрепляться. В такой ситуации банки ищут для вложения в первую очередь высоколиквидные и одновременно высокоемкие инструменты. В данном случае ценные бумаги оказались одной из самых интересных позиций. Вот и причина нынешнего дисбаланса между ростом индексов и реальным восстановлением экономики.
По каким признакам можно будет заранее понять, что начинается вторая волна?
— Я таких признаков не знаю. Хотя Фондовый рынок реагирует на подобные кризисные явления примерно за полгода до того, как они приходят в реальный сектор.
Минуту, а как же 2008 г.? В сентябре-октябре обрушился фондовый рынок, и не больше, чем через месяц экономика начала конвульсировать
— На самом деле, если посмотреть внимательно на котировки, видно, что фондовые индексы начало лихорадить примерно с мая 2008-го. А сейчас — да, четко просматривается назревающий пузырь. Но цены пока не собираются падать.
— То есть, получается, раз пока фондовый рынок относительно стабилен, то у нас почти гарантированно есть еще полгода спокойной жизни?
— Да.
Давайте попробуем спрогнозировать. Если все-таки состоится вторая волна, сценарий будет примерно тот же, что и у первой: от банков к крупным предприятиям, потом обслуживающая отрасль?..
—Я думаю, что в случае второй волны пойдет вниз в первую очередь рынок недвижимости.
Так он уже на дне...
— Он окончательно окажется на дне, когда квартиры в центре Челябинска начнут продавать по 200-300 тыс. руб.
Это как? Даже себестоимость строительства квартир в несколько раз выше!
— Верно. Но если случится то, о чем я говорю, себестоимость будет уже не важна. Объясню. Дело в том, что сейчас довольно большая масса кредитов накоплена как раз девелоперами. В случае резкого ухудшения ситуации банки начнут изымать и реализовывать залоги.
Но осенью 2008 — зимой 2009 банки не стали этого делать. Считается, что банкиры побоялись обрушить рынок, в этом случае они бы вообще почти ничего не получили.
— Значит, ситуация была не такой уж катастрофической. Грубо говоря, банки могли потерпеть и терпели. Что мы имеем на текущий момент? Подъема потребления недвижимости нет. В коммерческом сегменте — потому что рентабельность низкая, в жилой — потому что отсутствует обеспеченный спрос. Поставьте себя на место девелопера. У вас есть объект недвижимости, на который взят кредит, и вы хотите его продать. Вам нужно либо сбавлять цену, либо продолжать платить приличные проценты банку. Разумеется, и то, и другое — зло. Вам придется выбирать из двух зол меньшее.
Теперь о том, что это значит для банка. Ну, обанкротил он девелопера, забрал себе его недвижимость. Что дальше? Во-первых, им надо будет управлять, например, сдавать. Учитывая, что для банка это непрофильное направление, управление скорее всего окажется неэффективным. Но главное, что банкам под непрофильный актив нужно увеличивать резервирование.
Сейчас объем изъятой недвижимости относительно небольшой. Но если стагнация продолжится, то количество объектов недвижимости, оказавшихся у банков, будет увеличиваться. Может сложиться ситуация, что объем резервирования под эти объекты окажется настолько велик, что денег банкам просто не хватит. А тут у Центробанка разговор короткий: не хватает денег на резервирование — отдавай лицензию. Поэтому рано или поздно эта недвижимость попадет на рынок. И тогда уже будет абсолютно неважно, какой была себестоимость при строительстве. Банкам будет важно получить хоть сколько-нибудь денег здесь и сейчас.
А когда банки начнут продавать недвижимость ниже себестоимости, начнут банкротиться даже те девелоперы, которые успешно справились с закредитованностью — деньги на строительство потрачены, а дороже рынка-то не продать. Вот вам первый из сценариев.
Первый — значит, не единственный?
— Разумеется, сценариев не один и не два, а гораздо больше.

Самое читаемое
  • Москва отказалась от поставок трамваев УКВЗ — сорван контракт на 11 миллиардовМосква отказалась от поставок трамваев УКВЗ — сорван контракт на 11 миллиардов
  • «Завод гибнет от рук неумелых хозяев»: рабочие ЧТЗ просят губернатора спасти предприятие«Завод гибнет от рук неумелых хозяев»: рабочие ЧТЗ просят губернатора спасти предприятие
  • Как сделать производство «умным» — и зарабатывать больше, чем сейчас?Как сделать производство «умным» — и зарабатывать больше, чем сейчас?
  • Алексей Текслер не исключил ужесточения антиковидных запретов перед Новым ГодомАлексей Текслер не исключил ужесточения антиковидных запретов перед Новым Годом
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.