«Вложили деньги в квадратные метры? Теперь вам все равно, сколько стоит нефть и доллар»

Инвестиции в недвижимость в привычном понимании — это приобретение квадратных метров. Но что делать, если здесь и сейчас нет нескольких миллионов рублей, чтобы купить квартиру? В этой ситуации помочь защитить капитал и получить доход могут помочь фонды недвижимости. Об этом рассказал Давид Джанибекян, директор по работе с клиентами УК «Альфа-Капитал» в Челябинске.

Давид Джанибекян, директор по работе с клиентами УК «Альфа-Капитал» в Челябинске:

— Если вы вложили деньги  в квадратные метры, то по большому счету вам все равно, какая цена у нефти и что происходит с курсами валют. Главное, чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили. Однако даже наличие в собственности нескольких объектов недвижимости не гарантирует быструю окупаемость. Поэтому более интересная альтернатива — вложиться в фонд недвижимости.

Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах.  Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», то сразу предусмотрели, чтобы наш пайщик смог, начиная с осени, получать постоянные выплаты. Причем, для этого можно вложить небольшую сумму: от 305 тысяч рублей.

Как работает фонд недвижимости? Объект приобретается управляющей компанией за счет средств фонда. Он становится в общей долевой собственности всех пайщиков фонда.  А инвесторам продаются ценные бумаги фонда — паи. Выгода в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или купить еще. Причем, не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах, когда наш фонд достигнет определенных размеров, то мы обязательно выведем его бумаги на биржу, чтобы нашим клиентам было удобно.

Плюс таких инвестиций заключается в том, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. Например, по закону, управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость. В отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков — средства лежат на отдельно банковском счете.

Ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9-11 % годовых. Но это только прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а значит, и ставки арендной платы, могут сильно меняться. Тем более, что большинство фондов недвижимости — это проекты сроком на 10 лет и больше, а за такой долгий срок может случиться все что угодно.

Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, здесь рискуют больше. Потому что в кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды.

Поэтому в качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ритейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты. Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1000-2000 кв. метров), которые арендует сеть «Пятерочка».

Несмотря на кризисы и эпидемии, продукты питания и лекарства всегда будут востребованы. Тем более, что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда должна оправдать себя.