«В загородной малоэтажной недвижимости — пустота», — Андрей Курбацких, ARK DEVELOPMENT

Застройщики и девелоперы Челябинской области пока не в силах удовлетворить спрос южноуральцев на жилье с комфортной городской средой, а в загородной недвижимости коттеджных поселков с готовыми домами попросту нет. Чего сегодня хочет покупатель, почему на вторичном рынке невозможно работать и можно ли дать шанс панельному домостроению «ДК» рассказал директор департамента девелопмента компании ARK DEVELOPMENT Андрей Курбацких. 

Уезжать нельзя, остаться

Для челябинцев непоследнюю роль в решении уехать из города играет место проживания. Активное население делает запрос на принципиально новую среду, а застройщики готовы подстраиваться — эмиграционных потерь не будет.

— Последние годы город застраивается в западном направлении. Если людей и машин станет больше, не возникнет транспортного коллапса? Будут ли там строиться офисные центры?

— В таких индустриальных городах, как Челябинск жилые микрорайоны развиваются с учетом розы ветров. Конечно, это порождает ежедневную маятниковую миграцию — людям нужно ездить на работу, отвозить детей в школы, где-то проводить досуг и развлекаться. Чтобы сгладить перекос, необходимо, во-первых, улучшать транспортную инфраструктуру, чтобы нарастающий поток машин мог свободно проехать в разумные сроки. Сегодня в Челябинске ситуация с трафиком еще очень далека от критической. Если посмотреть на показатели количества машиномест и широту наших дорог, то у нас полуторакратный запас в городе. Вы такие пропускные способности с трудом найдете в Екатеринбурге, Уфе. Постоянно строятся мосты, развязки, дороги. Второй момент — максимальное наполнение жилых районов объектами, создающими рабочие места, места учебы, досуга. На владельца или распорядителя крупного земельного участка (муниципалитета или частной компании) налагается дополнительная ответственность, нельзя предусматривать монофункцию, иначе это только усугубит проблемы. В рамках проекта «Терема» вдоль Новоградского тракта помимо жилых кварталов вырастет достаточное количество офисных центров, и это будет не арендный бизнес, под свои нужды их построят компании B2B-сектора.

— К слову, о развязках. На днях команда проекта «Челябинский урбанист» выступила с критикой строительства третьей очереди развязки на улице Братьев Кашириных, возле места, где должен появиться конгресс-холл. По их мнению, развязка увеличит объем вредных выбросов и уничтожит городскую среду. Что думаете по этому поводу?

 — В том месте с городской средой и так все не очень хорошо. По этой проблеме нет единственного правильного мнения. С одной стороны, мы все выступаем за урбанистические нововведения. Но одновременно с этим есть некая золотая середина, которая должна выдерживаться. В городе уже есть «гантель» — центр проживания людей и места их работы сегодня сформированы, с ежедневным трафиком придется считаться. Здесь два решения, которые необходимо применять комплексно. Это строительство новых мостов/развязок, так как в городе есть река, отсекающая жилые районы, и второе — это развитие общественного транспорта. Есть еще одно направление — создание новых точек притяжения и рабочих мест далеко за пределами центра города — в месте проживания людей. И уже достаточно много ярких объектов реализовано. Это Федеральный центр сердечно-сосудистой хирургии, новый завод «Метран», ледовая арена «Трактор» — ее ведь тоже не случайно построили именно в том месте. Что касается новой развязки, то, наверное, это правильно, транспортная сеть города с ее учетом и планировалась. Но важно обратить внимание на общественный транспорт. В свое время трамвайная сеть Челябинска признавалась одной из самых эффективных в союзе.

— Проект «Терема» компании ARK Development ориентирован, как я понимаю, на средний класс. Некоторые из них в последние годы уезжают из Челябинска, кто-то уже на чемоданах. Вы собираетесь заселить около 20 тысяч человек. Не пугает, что некому будет продавать квартиры?

— Слишком много об этом говорят, на мой взгляд. Нужно понять почему люди уезжают и дать им альтернативу. «Терема» — это возможный вариант для того, чтобы не уезжать из города в Сочи, например, а поселиться в месте с новой жилой средой. Мы смотрели на новые районы городов Норвегии, Швеции, Финляндии, когда делали проект, понимая, что подходит для российской действительности, а что нет. Так что мы не боимся разговоров об оттоке активной части общества. Динамика прироста населения в Челябинске положительная, есть рост благосостояния молодых бизнесменов. Кроме того, нам легко держать руку на пульсе из-за «Соколиной горы», где самый дорогой квадратный метр недвижимости в городе на сегодняшний день. А «Терема» будут построены на принципе десегрегации — там люди с разным достатком смогут приобрести недвижимость. И через пять лет житель, у которого будут уже другие запросы, не уезжая из поселка, сможет найти более дорогой тип недвижимости.

Городская среда и архитектура формируют мышление

С 2016 года в Челябинске реализуется пятилетняя программа «Формирование комфортной городской среды». На общественные пространства и дворы города в этом году направят 350 млн руб. К существующим объектам, реализованным за два года на бюджетные средства, у критиков уже накопилась масса вопросов. О желании бизнеса на свои средства воплощать в жизнь идеи урбанизма пока говорить не приходится, но скорректировать предложение застройщикам необходимо.

— Полгода назад эксперты заявляли, что в сегменте загородной недвижимости качественных проектов нет, ничего нового не строится, а на вторичном рынке только с 10-15% объектами можно работать, остальное нельзя покупать. Справедливо ли это утверждение?

— Загородная недвижимость неоднородна, и покупатели сильно различаются по ценностям, уровню достатка, запросам. Если говорить о коттеджах, то это утверждение справедливо полностью. Больших проектов с готовыми домами нет — ни новых, ни старых. В России есть много примеров реализованных поселков, где тысячи домовладений, и это не самострой. В Челябинске крупного проекта по разным обстоятельствам так и не возникло, и не потому, что спроса нет. А вторичный рынок формируется из того, что было построено людьми под себя, и этот сегмент огромен. Такие дома можно назвать продуктами кустарного производства, за редким исключением. Конечно, это вызывает огромное количество проблем при продаже на «вторичке». Планировка домов сделана не по «гайдам», она отвечает потребностям конкретного человека. То же касается качества самого строительства — захотел удешевить кровлю — сделал, и новый владелец об этом не узнает, пока она не потечет. С этим и связано затухание вторичного рынка.

— Но ведь и некустарное производство зачастую не отвечает требованиям покупателей?

— Да, и сейчас об этом думают на государственном уровне. Профессиональное сообщество знает — при участии Минстроя России, Федерального Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования и КБ «Стрелка» идет международный конкурс для установления новых стандартов по строительству жилья, сделано серьезное техническое задание. В целом за прошедшие годы отрасль хорошо справилась с «количественными» вызовами по вводу жилья. Перед новым годом несколько раз на федеральном уровне было сказано: «Давайте работать над качеством», качеством жилой среды в первую очередь. Государство убеждено, что застройщики будут использовать его итоги в новом строительстве. Сейчас много вопросов не к качеству строительства, а к созданным условиям проживания людей. Я уверен, что качественная городская среда и архитектура формирует разностороннее мышление. Это развитые страны давным-давно поняли и прошли, и, например, поэтому во многих городах Европы садики строятся строго по индивидуальному проекту. Это тема давно муссируется, надо отдать должное урбанистическим форумам…

— Три года назад вы говорили, что большая часть застройщиков не вкладывается в концепцию микрорайона, не делает так, чтобы каждый следующий проект был не похож на предыдущий. Сейчас что-то изменилось?

— Изменилось немногое, и пока эта тенденция, к сожалению, сохраняется. Только одно может подталкивать — мы сегодня живем в рыночной экономике, где спрос рождает предложение. Но иногда нужно немного изменить предложение, чтобы зародить новый спрос. Я считаю, что именно это и надо делать. Мы живем не в вакууме, можем посмотреть на опыт развития других территорий, особенно тех, где более или менее схожая ситуация с землей, когда она не стоит таких денег, что можно только 25-этажные башни строить.

Есть опыт развития, когда сохраняется и плотность, и качественная городская среда, мы своим примером стараемся это показать. И не потому что мы такие «осознанные».

Мы в первую очередь бизнесмены. В коммерческой недвижимости ведь все хотят отличаться, чтобы сдать в аренду квадратные метры. Такая же ситуация возникнет и в жилье, предпосылки к этому уже есть. Просто три года для строительной отрасли — это очень небольшой срок.

— Дайте оценку проектов коттеджных поселков Челябинска: в чем успех одного и провал другого — например, «Лесного Острова» и «Петрограда»?

Не так много заявленных коттеджных проселков можно назвать комплексным проектом. Как минимум должна быть достойная въездная группа с контролем доступа, единый стандарт по благоустройству территории: дороги, заборы, тротуары, наличие общественных зон. Проектов же, где предусмотрена единая городская среда, архитектурный стиль и есть готовые дома как базовое предложение, вообще нет или их минимум. Для коттеджных поселков первоначально важна локация. Тут «Петроград», который находится на выезде из города в восточном направлении, явно проигрывает, а в нашем бизнесе этого бывает достаточно. «Лесной остров» отличается комплексным подходом к освоению территории, поселок удачно расположен. Кроме того, авторы не забывают уделять внимание развитию своего детища.

Хватит строить «горбулки»

Весной 2017 г. ЮУ ЖКСИ анонсировала строительство панельных коттеджей в своем поселке «Белый хутор» в 15 км от Челябинска. Это может стать первым крупным проектом в сегменте загородной недвижимости. Пока же рынок пуст, а падение цен на недвижимость можно снивелировать новым качественным предложением.

— В последнее время растет тренд на экопоселения с домами из натуральных материалов, поселки для вегетарианцев. Дойдет ли он до Челябинска?

— По статистике, такие виды поселков появляются как дополнение к существующему предложению. Должен быть забит ассортиментный ряд: бутик-поселки, поселки с готовыми домами, земельные участки, участками с подрядом, юниты по цене квартиры. У нас по загородной малоэтажной недвижимости настолько — не побоюсь этого слова — пустой сегмент. То есть все делают примерно похожий продукт, просто кто-то лучше, а кто-то хуже. Поэтому до того, пока мы не заполним все эти стандартные вещи, ни о каких поселках для вегетарианцев не может идти речи.

— Почему так медленно развивается отрасль?

Исторически сильнейшие застройщики были изначально именно строителями. А поселки, которые сейчас реализуются, часто делали тогда еще начинающие ленд-девелоперы. Им были не так важны те окончательные ощущения, которые человек получит. В малоэтажке, например, если участок без подряда, то от момента покупки участка до момента въезда очень много всего может произойти.

Вот когда придут на рынок системные застройщики , конкуренция повысится, будет этот сегмент существенно развиваться.

Если говорить, что будет сильнее подниматься — многоэтажное многоквартирное домостроение или загородное, то, конечно, второе. Люди тянутся к изменениям, экологичному месту проживания для себя и для своих детей. Это мировая тенденция.

— Но пока, получается, некому в Челябинске воплотить мечты горожан о собственном доме?

— Уже какое-то количество людей согласились на проекты в стиле «я построю себе сам» или купили объект на вторичном рынке. Те, кто в сухом остатке находятся, хотят прийти на готовое. Не землю покупать, не стройку, которая вокруг тебя 10 лет будет идти. Спрос на готовую среду есть. Достаточно большой срок существования этого рынка создал ситуацию, что отложенный спрос на так называемый «дом с хорошими соседями» существует. И есть достаточно компаний с компетенциями в ленд-девелопменте и в строительстве для того, чтобы это сделать. Надо просто пройти весь этот непростой путь от оформления земельного участка до передачи ключей.

— Можно ли за городом в таком случае строить панельное жилье? И нужно ли?

— Можно хоть где его строить. Эти продукты сегодня есть, и они покупаются. Но как я уже сказал, люди переезжают за город и надеются получить нечто новое, в том числе от городской среды. Вопрос не в панели. В северной Европе очень много панельных проектов, это считается одной из базовых технологий, так как строительный сезон такой же короткий. Надо понимать, что панель — это просто конструктив здания, один из 40 факторов проекта. У нас так произошло, что термин «панельное жилье» стал тождественным определенному уровню частных пространств, подъездов, дворовых территорий, городской среды, архитектурного разнообразия.

Здесь стоит говорить о том, сколько усилий — не денег, а именно усилий — девелопер вкладывает в то, насколько продуманный проект, представляет ли он, как там будут жить люди.

В Европе же нет такого стереотипа, что панельный проект — это обязательно десять этажей. В основном, это пять-семь этажей с высокой плотностью. И плотность не является негативным фактором. Это значит, что у вашего ребенка будет много друзей, у вас будет много праздников, будут работать кафе, магазины. Городская среда формируется не только тем, что брусчатка лежит, а входы в магазины — с уровня тротуара. Это и сами люди. Часто застройщики оправдывают строительство панельных высоток тем, что иначе якобы не окупить участок, не подвести сети, потому что низкая плотность будет. Это не так. В России много проектов, где высокая плотность, достаточная для того, чтобы проект был экономически выгодным при застройке ниже десяти этажей. Дома выше семи этажей считаются не сомасштабными человеку, он их воспринимает давящими на себя, они отталкивают. И действующие в России нормы приводят к тому, что при строительстве высоток приходится раздвигать далеко друг от друга дома, и формируются большие пустынные пространства. Человек себя чувствует неуютно.

— В целом цены на недвижимость в Челябинске все еще падают?

— Надо смотреть, что это за недвижимость. На сегодняшний день рынок почти полностью сформирован из одинакового продукта. Это какое-то невероятное количество «белого хлеба», скажем, горбулок. Их очень много в Челябинске, и производство продолжается  — в принципе, их же берут люди, их же «едят». Эта тенденция шла до недавних времен, и вот к чему привела — цены падают. На эти вещи в массовом сегменте влияет доступность ипотеки, это да. В целом же, ситуация на рынке недвижимости нормальная, рабочая. А если бы все производили разный хлеб, всем бы полегче стало — даже тем, у кого горбулки.

Автор: Полина Худякова