В России может быть введено добровольное страхование договоров долевого строительства

В ходе совместной встречи с руководством Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации, эксперты Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» - президент Александр Калинин, председатель Комитета по строительству ООО МСП «ОПОРА РОССИИ» Николай Циганов и председатель Комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли Челябинского регионального Совета Опоры России Андрей Бодрягин - озвучили ряд предложений, направленных на вывод строительной отрасли из затяжного кризиса. Г-н Бодрягин рассказал DK.RU подробности законодательных инициатив.

1. Изменение принципов обеспечения долевого строительства

Недавно мы все наблюдали череду неприятных событий с приостановкой лицензий страховых компаний. Помимо очевидных и далеко идущих последствий, это заставляет задуматься о действенности инструментов страхования строительных проектов. С одной стороны, при отсутствии институтов перестрахования, представляется маловероятным, что страховщики смогут обеспечить риски при одновременном банкротстве нескольких проектов в их портфелях – здесь речь может идти на миллиарды рублей. С другой стороны, стоимость страхования повышает себестоимость жилья до 5%.

Мы видим как минимум два способа решения этой ситуации.

Первый. Введение депозитарно-гарантийной системы как единственно установленной на законодательном уровне при реализации жилищных проектов по 214-ФЗ. Сегодня большинство застройщиков прибегают к финансированию с помощью заемных средств в банках. В случае если средства дольщиков будут аккумулироваться на счетах именно банка-кредитора, то создание фондирования из средств этих дольщиков будет надежным обеспечением по кредитам, выдаваемым в адрес строительных компаний. Тогда уже банк будет гарантом реализации проектов, так как он одновременно будет заинтересован в своевременном возврате заемных средств со стороны застройщиков и привлечении средств дольщиков на свои счета. В этом случае удорожание по кредитам может составить 10% , но не будет происходить удорожание строительства за счет страхования.

Второй. Необходимо дать возможность на законодательном уровне самим дольщикам страховать ответственность 3-го лица (строительной компании) от неисполнения обязательств застройщика при реализации жилищных проектов по 214-ФЗ. Этот принцип будет похож на страхование владельцев автомобилей, находящихся в залоге у банков, по КАСКО. В случае краха застройщика страховая компания выплатит неустойку либо дольщику, либо банку, если на покупку жилья был взят ипотечный кредит.

По нашему мнению, такая система обеспечения договоров долевого участия является более простой и понятной для участников рынка: прежде всего, для самих потенциальных дольщиков. По предварительным оценкам, стоимость страхового полиса может составить до 3% от суммы договора долевого строительства. Но эти затраты гарантируют спокойный возврат внесенных средств в случае нарушения обязательств компанией-застройщиком.

Еще один плюс заключается в том, что к оценке реального положения строительной фирмы подключатся участники рынка страхования, профессионально работающие с потенциальными рисками. Таким образом, отказ оформлять страховые полисы по договорам долевого строительства с конкретной компанией-застройщиком станет четким сигналом о повышенном риске таких договоров. Это послужит очищению рынка жилищного строительства.

Главное – не допустить появления новых обманутых дольщиков и при этом не остановить такой важный инвестиционный механизм, как привлечение средств по договорам долевого строительства. Важность этой задачи особенно возрастает в условиях наблюдаемой отрицательной динамики на рынке жилищного строительства.

2. Изменение порядка внесения платы за аренду земельных участков, выделяемых под строительство жилья, в пользу платежей уже после реализации построенного жилья.

В настоящее время земельные участки, определенные под застройку градпланированием,  предоставляются в основном на аукционах на праве аренды с обязательной превентивной оплатой арендных платежей за первый год и далее ежегодно. Платежи за право аренды «вперед» серьёзно выкачивают средства из кармана застройщиков, и в итоге большинству из них просто не потянуть такие затраты. Для Челябинска есть прецеденты, когда право арены стоило более 1 млрд. руб. Такие платежи может выдержать бюджет только очень крупных компаний. Кроме того, так как все строительные компании пользуются заемными деньгами, цена конечного квадратного метра неизбежно вырастает из-за стоимости использования денег.

Мы предложили ввести альтернативный принцип взаимодействия бизнеса и власти: муниципальная или федеральная земля должна передаваться застройщикам с отсрочкой платежа до момента реализации застройщиками построенных объектов.

В результате увеличивается число участников тендера, ведь в них смогут принимать участие множество мелких компаний. Как следствие вырастет и стоимостиь аукциона. Это покроет потери муниципалитета от предоставленной отсрочки получения платежей. Второй плюс - Значительные средства будут направлены именно на строительство, а не «замораживаться» в земле, что ускорит срок реализации строительных проектов.

3. Задачи по стимулированию загородного индивидуального строительства в крупных городах

С ростом доходов населения в крупных городах происходит естественное стремление к увеличению обеспеченности жильем на душу населения. Поэтому, если наша страна хочет активнее развивать сферу жилищного строительства, то нужно стимулировать к приобретению жилья не только сегмент эконом класса, но и средний класс.

Но опыт развитых стран показывает, что города, состоящие в массе из многоквартирных домов, не могут превзойти показатель 35 кв.м. на человека (сейчас средняя обеспеченность жильем в странах с душевым ВВП ≥ России превышает 55 кв.м). Причина проста. При обеспеченности свыше этого значения средняя семья должна покупать квартиры с площадью более 120 кв.м. А это уже сопоставимо со стоимостью загородного дома. Именно поэтому необходимо массово строить загородное жилье.

Но здесь, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, есть очевидные пробелы. Если в городе при освоении участков комплексной застройки девелоперы могут рассчитывать как минимум на подсоединение к сетям по установленным тарифам, а часто и на строительство социальных учреждений за бюджетный счет, то за городом застройщик остается один на один с нерешаемыми проблемами. При отсутствии системной поддержки со стороны государства – а это выделение сформированных участков, строительство инженерной и социальной инфраструктуры – загородное строительство как бизнес рассматривают единицы строительных компаний. Итог такой ситуации для Челябинска – доля ввода ИЖС (комплексная застройка строительными компаниями, не частными лицами) в общем ежегодном объеме сдаваемого жилья не превышает 1%. Очевидно, что в этом случае бюджет города и ВРП региона теряют весомый источник доходов, а население не получает качественное жилье.

Эти инициативы, направленные на совершенствование инструментов страхования строительных проектов и защиты экономических интересов граждан, были озвучены на встрече представителей общественной организации с министром строительства и ЖКХ Михаилом Менем и включены в итоговый протокол совещания. Мы будем следить за ситуацией и надеяться, что она измениться к лучшему.