Управляющий «Аркаим Плаза» Дмитрий Агапкин: «Чувствуешь, что здесь пахнет деньгами»

Бизнес-центр «Аркаим Плаза» возник в 2005 г. Изначально инвестор — челябинский бизнесмен Василий Курбацких — хотел построить на улице Труда целый новый квартал: в него должны были войти офисные здания, банк, ресторан, книжный магазин и даже гостиница. В конечном проекте остался только бизнес-центр (БЦ), но зато первый в городе, который позиционировал себя как «офисник» класса А. «На тот момент мы только теоретически представляли, что такое класс А. Потому что такие были только в Москве или за границей — приходилось смотреть, учиться», — рассказывает Дмитрий Агапкин. Сама же управляющая компания возникла чуть позже. Г-н Агапкин показывает фотографию, на которой изображено недостроенное здание на уровне 5-6 этажа. «Вот на этом этапе мы появились. В те времена необходимость в управляющей компании наступала тогда, когда уже было чем управлять». 

 

Но сейчас все по-другому. Когда должна появиться УК, чтобы в проекте можно было предусмотреть все виды офисов, в том числе с расширенными возможностями? 

— На этапе задумки. Как правило, инвестор четко знает, что он хочет построить: БЦ класса Б-плюс или класса А-премиум и сколько за это хочет получить. Так было далеко не всегда. Эти изменения рынка происходят вот-вот, и они еще довольно робкие. В прошлом году, например, к нам обратился инвестор: «У вас есть опыт, подскажите мне, как сделать техзадание, как правильно позиционировать БЦ на начальном этапе. У меня есть земля, хочу построить офисный центр». У него была идея «офисника» на проспекте Ленина. Но когда мы все обсудили, оказалось, он не очень правильно понимал этот бизнес. Позиционирование поменялось. Сейчас я даже не знаю, что в итоге с этим проектом. По крайней мере, он еще не строится.

 

Вы провели оценку? Почему инвестор поменял свои планы? 

— Когда инвестор задумывает проект, он как бы примеряет пиджак: надел — ему удобно и хорошо. Но УК говорит: тебе удобно — хорошо, но давай посмотрим, будет ли этот пиджак привлекательным и удобным для всех остальных и, самое главное, если ты вдруг соберешься продавать его, будет ли новому владельцу так же удобно и хорошо, как тебе? Будет ли он востребован? Я утрирую, но в этом и заключается роль управляющей компании. Точнее, одна из ролей. Потому что мы знаем изнутри как работает офисный центр и что нужно тем, кто арендует там площадь и тем кто обслуживает его. 

 

Продумывает ли УК на этапе проектирования возможность размещения в БЦ так называемых инновационных офисов? 

— Для чего строится офисное здание? Чтобы компания-арендатор заехала и чувствовала себя как дома, чтобы все ее устроило. Так вот, для каждого региона эти критерии у потребителей разные. Москва — это не просто город, это страна в стране, и у нее более прозападные критерии делового общения и, как следствие, выбора офисов. Поэтому там больше офисов типа опенспейс. Большинство компаний, которые работают в Москве — это именно компании с западным участием или ориентированные на запад, а на западе так принято. И еще это, конечно, рационально: в такой офис можно посадить больше людей, а надо помнить, что офисы в столице достаточно дорогие. 

 

Про Москву понятно, а что востребовано в Челябинске?

— Если брать Челябинск, да и вообще, любой город за пределами третьего транспортного кольца, как выражаются москвичи — здесь немного другой подход. Те компании, которые строили или строят «московские» БЦ, испытывают проблемы с заселением. Потому что в Челябинске просят совсем другое. Не хочется никого обижать, но обычно запрос происходит так: нам нужен офис 30 квадратных метров из 3 кабинетов. Зачем? Понимаете, у нас бухгалтер, директор, три менеджера. Опенспейс — это хорошо, но его выбирают либо федеральные, либо компании с иностранным участием. Исходя из этого, уже идет нарезка здания, рассчитывается шаг колонн. Это самое начало — даже не этап строительства, а этап проектирования. Вот для этого, в том числе, нужна УК — она знает, какие в этом регионе будут востребованы ячейки. И как в одном здании все это собрать. Трансформировать большие ячейки (36, 72 или 100 «квадратов») или сразу запланировать то, что требует рынок — много ячеек по 20 метров, которые потом можно легко нарезать на мелкие кабинеты.

 

Получается, если сейчас строить новый БЦ в Челябинске, то лучше сразу предусмотреть множество мелких ячеек?

— Не совсем так. Если строить новый БЦ, то нужно понимать, для кого и для чего он нужен. Какие компании там будут работать. Какому классу будет соответствовать. Грубо говоря, если мы хотим сделать автомобиль, то мы начинаем задавать вопрос: а сколько людей будет ездить на нем и как — сидя или стоя, каков будет уровень комфорта. Получается, нам нужна либо «Газель», либо «Мерседес» Е-класса. И то, и другое ездит, но по-разному: они перевозят разных людей, с разными целями, с разным уровнем комфорта. Тоже самое и бизнес-центр: если вы хотите класс А, то компании, которые заходят в него требуют уже другие офисы: от 60 до 200 кв. м. Естественно, комнатушки по 20 метров им не нужны. 

И обратная сторона, когда инвестор рассчитывает на минимальные вложения и быструю окупаемость. Презентабельные холлы и вертолетные площадки тут не нужны. Тогда мы позиционируем его как класс B-минус. Кто туда идет? Те, кому нужны минимальные расходы на содержание офиса и куча кабинетиков. Это «газель», которую изначально инвестор и планировал. 

 

Класс «А» сейчас востребован в городе? 

— Если уйти от международной классификации и споров, что такое класс А, а взять чистый рынок, то таких предложений практически не осталось. Класс А декларировал «Аркаим Плаза», «Челябинск-СИТИ», «ВИПР», «Видгоф» и т.д. Можно долго спорить, кто соответствует или не соответствует классу А. Но если смотреть по заполненности бизнес-центров, то почти все эти игроки говорят о том, что офисы либо заселены, либо близки к полному заселению (на уровне 85-90%). Это говорит о том, что Челябинск переварит еще не один БЦ класса А. 

 

Продать метры и время

Чтобы попасть в кабинет Дмитрия Агапкина — практически верхнюю точку в «Аркаим Плазе» — надо доехать на лифте до 6 этажа, пройти коридор и потом подняться 4 этажа пешком. Раньше было гораздо проще — лифт доходил до 9 этажа. Он и сейчас туда поднимается, но с недавнего времени три этажа — с 7 по 9 — заняла «Первая грузовая компания». Организация выставила кордоны, заблокировав проход на лестничную площадку для всех, у кого нет специального пропуска. 

 

Зачем нужны эти кордоны? 

— У «Первой грузовой» есть свои корпоративные требования. В основном это связано с безопасностью, плюс они оформили коридоры в своих корпоративных рамках, что создаёт особое настроение. Это было их требование, и мы пошли на это. 

 

Но теперь добираться до вашего рабочего места стало не очень удобно. 

— Что поделать. Тут как в магазине — покупатель всегда прав. Для нас арендатор — это святое. Мы все понимаем, что это люди, которые платят нам деньги.

 

Много ли вы позволяете компаниям? Насколько каждый из ваших арендаторов может улучшить свой офис?

— Любое улучшение офиса — это общее увеличение капитализации здания. Соответственно, любой собственник только рад, что стоимость здания растет. Если компания вкладывается в улучшение офиса, то это говорит о нескольких вещах: компания пришла надолго, ей здесь нравится и в будущем она позиционирует себя с этим бизнес-центром . А это стабильность арендных платежей. Плохих примеров, чтобы сделали что-то плохое, я не припомню. Обычно это правильная нарезка, перенос стен, кабинетов, новые прозрачные стены, более дорогие материалы. 

 

Часто к вам обращаются с такими просьбами? 

— На этапе застройки или запуска БЦ практически каждый что-то хотел. Сейчас уже это все позади и всевозможные улучшения продуманы, сделаны. Все оптимизировано и настроено под спрос челябинских или федеральных компаний, которые работают у нас на рынке. Чаще всего просили изменить планировочные решения, второе — это изменение материалов — мягкий ковровый пол или дорогой ламинат, а уже после — прозрачные перегородки. Такого, как в Москве — заходишь в офис «Яндекса», а он весь оранжевого цвета — я не встречал. Максимум, на что идут компании — это брендирование: вывешивают флаги, вымпелы, прочую корпоративную символику. Ограничиваются обычно тем, что директор говорит «я хочу вот так» и ему делают так. Но вызывающих, запоминающихся офисов нет. Есть качественные, современные, по-деловому аскетичные офисы: заходишь и чувствуешь, что здесь пахнет деньгами. Но вот чего-то такого экстремально-креативного нет. 

 

Масштабных перемен в офисах не было? 

— Кардинальных и грубых решений не было. Кому мы разрешаем почти все, так это точкам питания. Кофейня и ресторан. Вот там они пусть самовыражаются, как хотят, конечно, с нашим разрешением и консультацией. Это определенные изюминки БЦ — многие к нам приезжают, чтобы просто пообедать. У нас в кофейне достойная кухня и кондитерская, тебя окружают люди такого же класса. 

 

Меняют весь офис или «модернизируют» какие-то отдельные его части?

— В основном, кабинеты первых лиц компании. Перестраивают зоны отдыха, предпочитают качественные материалы, интерьеры, шторы. Они много времени проводят на работе и обустраивают кабинет так, чтобы им было комфортно. Есть компании, ориентированные на потребителя. Такие переделывают, грубо говоря, территорию общего пользования. Офисная часть — аскетичная, а вывеска, ресепшн, переговорные зоны сделаны максимально удобно и красиво. Человек, который пришел за не очень дешевой услугой в такой офис видит, что его принимают достойно. 

 

Ваши коллеги рассказывали, что некоторые директора уже требуют джакузи в свой кабинет.

— Я такого не встречал. Обычно это большие телевизоры, мягкие диваны. Но если надо, мы можем сделать и джакузи. 

 

Допустим, приходит компания — перекрасила стены в бордовый, застелила пол коврами и уезжает раньше срока. Тогда как?

— Все улучшения переходит в собственность владельца бизнес-центра. Это прописано в договоре. Если эти улучшения более-менее стандартные, то следующий арендатор приходит и их принимает. Если что-то делается кардинально, то, согласно договору, арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было принято. Поэтому все эти переломы, бордовые оттенки — все это восстанавливается за счет арендатора. Но на нашем опыте таких изменений из разряда «чересчур» не было. Все оставляли в том виде и арендатора нового все устраивало. Как правило, это достаточно высокого качества материалы, те же ковровые покрытия, то есть новый арендатор приходил и видел — почему бы и нет. Двери некоторые меняли на деревянные. Такое всем нравится.

 

Повышается ли арендная плата, если арендатор заезжает в улучшенный офис?

— Нет. Арендная политика в БЦ должна быть одинакова для всех. Либо она должна быть прозрачна: эти офисы по такой цене, а эти по такой-то. Это два пути: каждая из УК выбирает свой. Надо максимально быть честным с арендатором.

 

Как совместить в одном здании компании, которым нужен большой трафик посетителей с теми, кто, наоборот, предпочитает работать без лишнего шума и суеты? 

— Всех собрать в одно место, чтобы они дополняли друг друга — это большое искусство и удача. Всем понятно, что сегодня первыми в БЦ заходят банки. Они выбирают самую заметную, первую линию: легкодоступные помещения с возможностью повесить свою вывеску. Банки генерируют поток клиентов, которые приходят за банковским обслуживанием, а это люди, как правило, достаточно состоятельные. Есть организации, которые «сидят» на таких потоках. Это страховые, консалтинговые компании, турагентства и пр. Им следует предлагать офисы рядом. Вообще эти потоки нужно правильно понимать. Допустим, садить компании, работающие на ОСАГО, нужно на первые этажи, чтобы толпы посетителей не спешили на самый верхний, самый крайний кабинет. Тут баланс очень важен. Если посадить страховую с ежедневным трафиком в 100-200 посетителей рядом с «тихой» фирмой, то мы потеряем обе эти компании. Поэтому очень важно понимать — кого можно заселять, а кого нет. 

 

То есть отказать тоже можете, даже если у вас есть место? 

— Конечно. Самый яркий пример — сейчас очень много просится кофейных операторов. В «Аркаиме» есть две точки питания: в обеих варят кофе. Несколько вендинговых компаний звонят, мол, давайте мы на каждом этаже поставим по кофейному автомату. Для меня, как для руководителя УК, это дополнительный доход. Но, во-первых, я понимаю, что я выбьюсь из общего стиля бизнес-центра, из понимания что допустимо, а что нет, а во-вторых, я своим арендаторам, которые тот же продукт производят, может быть чуть дороже, но качественнее, создам конкуренцию. Опять же пластиковые стаканчики появятся. Сначала на подоконниках, потом на полу. Кофейные автоматы — это не наш уровень. 

 

Вы сказали, что банки могут сделать вывеску только на первой линии. Но совсем недавно я у вас видел огромную вывеску на торце здания на уровне 7-8 этажа.

— У нас есть концепция рекламных площадей фасада. Основное правило здесь — не уйти в китч. Если БЦ позиционируется как класс А, то все должно быть строго и денежно. Исходя из этого, мы определяем, сколько вывесок может висеть и где. Если вы обратите внимание, на первом этаже по всему фасаду есть полоса, на которой находятся все вывески. Примерно одного качества, состоящие из одного слова. Есть небольшие отклонения, как например у МТС-банка, но у них такой корпоративный стиль, они настояли. Все остальное очень выдержанно. Что касается верхних этажей, то их занимает крупная федеральная компания (вышеупомянутая «Первая грузовая компания» — прим. авт.) — маленькой вывеской тут не обойдешься. Нужна была большая надпись, которая бы олицетворяла мощь организации. Мы с архитектором этого здания посмотрели, где это можно реализовать и выбрали это место. В принципе, получилось не аляписто, достойно. 

 

Плата за вывеску не входит в арендную стоимость? 

— Конечно. Бизнес-центр — это инструмент зарабатывания денег, как и многие другие. Только мы продаем квадратные метры и время. Любой метр должен приносить доход. 

 

Получается любой желающий может сделать такую? 

— Желающих больше, чем у нас возможностей. Фасад здания всегда должен оставаться строгим, стильным. Вы можете увидеть в некоторых БЦ чистый фасад и — раз! — на 8 этаже появляется какая-то вывеска. Это нонсенс. Она не принесет ничего хорошего ни арендатору, ни центру.