Трудности перевода

Рынок элитной недвижимости в Челябинске демонстрирует удивительное постоянство — и в цене, и в качестве строительства, и в экспертных оценках. Все процессы словно законсервировались с 2008 г. Возможно, сдвинуть его с мертвого прикола помогут государственные деньги и экспаты.

Элитная недвижимость в Челябинске — понятие условное. Хотя в мировой практике, наоборот, все четко определено: есть набор требований, которым должно строго соответствовать построенное здание. С этой точки зрения, если подходить к определению элитности формально, за последние несколько лет в южноуральской столице переворота не произошло — по-настоящему элитного жилья как не было, так и нет, отмечают эксперты. С другой стороны, уровень исполнения недвижимости бизнес-класса вырос значительно, уверяет Арсен Унанян, председатель совета директоров ГК «Компаньон», что вселяет определенный оптимизм. «Конечно, прожекты, согласно которым мы в скором времени догоним по количеству и качеству недвижимости повышенной комфортности Москву и Санкт-Петербург, Казань и Екатеринбург, нереальны. Но строить на уровне с другими миллионниками — Новосибирском, Самарой, Омском — нам вполне по силам», — убежден г-н Унанян. Алексей Сахаров, заместитель директора по развитию СК «Легион», обращает внимание еще на одну проблему, поджидающую того застройщика, который все же решится построить элитную высотку. «Если соответствовать критериям элитности многоквартирного жилья по местоположению дома, по индивидуальности проекта, по перечню, наполнению, резервированию инженерных систем и  коммуникаций, по инфраструктуре и по однородности статуса жильцов, то цена такого объекта практически сравняется с московской, — говорит г-н Сахаров. — На мой взгляд, сейчас доля реальных покупателей такого жилья в Челябинске невелика».

 

Жить среди равных
В Челябинске существует негласная договоренность: элитные дома — те, в которых живет элита. То есть высокий статус им придает не оригинальность исполнения и качество постройки, а непосредственно сами проживающие. Поэтому, к примеру, жилые комплексы «Святогор», «Галион», «Западный луч», а также некоторые многоэтажки в Центральном, Калининском, меньше — в Курчатовском районах из категории бизнес-класса в сознании покупателей и продавцов легко переходят в более высокий. По этой же причине считается престижным проживать в поселке Тарасовка, несмотря на то, что он, собственно, представляет собой собрание домов, не объединенных ничем, кроме территориальной близости. Тем не менее, пока в Тарасовке будет жить хотя бы один представитель власти или крупного бизнеса, восприятие ее в качестве оплота элитной недвижимости Челябинска будет сохраняться.
Кстати, для рынка загородной элитной недвижимости принцип «здесь живут только самые лучшие» в определенной степени оказался спасением в кризисные годы, считает директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. «Если до кризиса в непосредственной близости к Челябинску было начато строительство как минимум 30 в той или иной степени организованных поселков, то к 2011 г. хорошо себя чувствует только те, где проживают випы — к примеру, это поселки «Западный», «Западный-2», — объясняет г-н Стукалов.
Придать объекту недвижимости необходимый глянец в Челябинске можно и с помощью создания имиджа уникального дома, со своей историей и негласными правилами проживания. «Есть дома, элитные не по параметрам, а по духу, — рассказывает Арсен Унанян. — К примеру, дом по ул. Коммуны практически на пересечении с Лесопарковой. В нем из элитных признаков только высокие потолки, огороженная территория да примерно равный социальный статус жильцов — представителей научной и культурной элиты города. Но жить в этом доме очень престижно, и объявления о продаже квартиры в этом доме вы вряд ли увидите». Объективно говоря, подобный дом при прочих равных считался бы самой обычной «вторичкой», но вот эта самая аура приближенности к богеме не просто создает ему особый шарм, но и существенно повышает ценник.
По-прежнему в качестве маркера элитной недвижимости часто используют такой критерий, как расположение объекта. Как объясняют эксперты, просто построить в центре города многоэтажку недостаточно. Нужно избежать близости к рынкам, ТЦ, промышленным и производственным объектам, что резко ограничивает застройщиков. К примеру, жилой комплекс Fenix de luxe, который сейчас возводит строительная компания «Никс» в жилом квартале, очерченном улицами Цвиллинга, Орджоникидзе, Свободы и Евтеева, по своим архитектурным решениям, по планировке инфраструктуры и прилегающей территории вполне мог бы стать первым по-настоящему элитным зданием в Челябинске. «Если бы не одно «но», — уточняет Денис Стукалов. — Комплекс расположен внутри квартала, то есть каждый раз, подходя к окну своей элитной квартиры, вы будете видеть окна окружающих вас домов старой застройки». Если бы этот ЖК был бы возведен на месте того же «Галиона» — вопросов нет, это была бы элитка, резюмирует эксперт. А Алексей Сахаров отмечает, что близкое соседство с железнодорожным вокзалом — уже достаточный повод сомневаться в элитности заявленного клубного дома.
Схожей позиции придерживается и г-н Унанян. По его мнению, объектов, которые имели хорошие шансы стать элитными, в городе за последние годы построено много. Но здесь вступает в игру определенная особенность Челябинска — слишком маленький центр города, причем, застроенный зданиями, представляющими историческую ценность. «Это придает городу уют, но в то же время мешает ему развиваться как мегаполису. Только ты чуть отдаляешься от 3–4-х центральных улиц — все, ты уже не в центре, а значит, не в престижном месте», — подчеркивает Арсен Унанян. К тому же работы по возведению точечной застройки в городе должны вестись по согласованию с городской администрацией и при ее активном участии. Но пока примеров подобного сотрудничества очень мало.
Принцип территориальности работает и для загородной недвижимости. Здесь тоже ценятся вид из окна, но большее значение имеют наличие рядом водоема, лесного или паркового массива, удаленность от магистральных дорог при сохранении хорошей транспортной доступности. Хотя в последнее время эти критерии подрастеряли свою значимость. Приобретая недвижимость за несколько десятков миллионов рублей, люди в первую очередь хотят наслаждаться всеми благами цивилизации в виде подведенных коммуникаций, нежели журчащей рядом речкой.
Пожалуй, в большей степени, чем все остальные критерии, элитную недвижимость определяет ее цена. При этом данный показатель работает в любом направлении: либо жилой объект достаточно высокого класса требует соответствующей стоимости, либо уровень жилья недотягивает, но заявленная высокая цена добавляет ему баллов в глазах неискушенного покупателя.
По утверждениям риелторов и застройщиков, рынок элитной недвижимости по-прежнему не вышел на докризисные показатели по объемам продаж, но зато ценник восстановился в полной мере. «Если он вообще изменялся, — улыбается Арсен Унанян. — Это всем известное правило: чем выше статус продукта или услуги, тем стабильнее его цена и спрос». С 2008 г. сохраняется средняя стоимость квадратного метра элитных апартаментов в городской черте — 50 тыс. руб. на рынке первичной недвижимости и 80-100 тыс. руб. за вторичку. Такой разбег цен обусловлен расходами, которые понес бывший собственник на дизайнерский ремонт, сантехнику, встраиваемую бытовую технику и прочие дорогие житейские мелочи. Динамики стоимости городской элитки, положительной или отрицательной, эксперты не ожидают.
Ценообразование на рынке частного домовладения немного сложнее. Часто, возведя собственноручно дом, владельцы сильно переоценивают его реальную стоимость. А потому объекты продаются годами. Так,  дом, представленный в рейтинге «50 объектов элитной недвижимости» на восьмом месте (см. стр. 27), в 2010 г. продавался за 60 млн руб, за год его цена упала на 15 млн, а собственник дома в поселке Увильды (6-е место рейтинга, см. стр. 27) за год снизил стоимость на 5 млн. «В самый разгар кризиса падение стоимости коттеджей достигало 15–20%, по ряду объектов и вовсе 50–60%, — рассказывает Арсен Унанян. — Так вот в тот период дома покупались гораздо активнее, чем сейчас. Возможно потому, что с учетом весомого дисконта цена становилась действительно адекватной».

 

Скромный потенциал элитной застройки
Даже при самом благоприятном раскладе доля элитной недвижимости в городе не превысит 2%, считает Алексей Сахаров. «У челябинского рынка недвижимости потребность в жилье уровня luxury минимальна. Те люди, которые могут себе позволить внушительные траты, уже давно имеют достойное жилье и здесь, и в Москве, и за границей». «Пока я не вижу предпосылок к появлению каких-то выдающихся объектов, — сетует Денис Стукалов. — Возможно, в ближайшее время появятся 1–2 высотки этажей на 20, но вряд ли они будут существенно превосходить по классу уже имеющиеся здания».  
Достаточно сдержанными темпами продолжат развиваться строительные технологии. В частности, Арсен Унанян считает, что потребитель уже «наелся» панельными домами, и эта пресыщенность даст новый толчок монолитно-каркасному строительству и другим современным технологиям. А вот Алексей Сахаров соглашается с коллегой, но с некоторыми оговорками: «Жилье, построенное по такой технологии, дороже панельного за счет индивидуального проектирования и большего количества производственных процессов во время строительства. Зато в квартире со свободной планировкой жить намного комфортнее. Поэтому сейчас предпочтения покупателей на рынке постепенно меняются, а критерием востребованности на рынке пока является платежеспособный спрос на качество».
Труднее будет восстанавливаться сегмент коттеджной застройки. После того, как в 2008 г. около 80% строящихся поселков было заморожено, далеко не все строители нашли в себе силы вернуться к начатым проектам. Помимо денег и финансовой подушки, застройщики потеряли самое важное — доверие потребителя. Теперь им приходится надеяться на серьезную помощь государства в виде субсидий и гарантий. К тому же, в Челябинске до сих пор нет примера благо-
устроенного малоэтажного поселка, возведенного с нуля, отмечает Денис Стукалов. «Пока застройщики не докажут, что готовы выполнять свои обещания и претворять в жизнь нарисованную на рекламных буклетах красоту, вала продаж в этом секторе ждать не стоит», — убежден эксперт.
Свои надежды на оживление рынка элитки эксперты связывают, в том числе, и с увеличением количества представительств иностранных компаний в Челябинске, а также понемногу возрождающейся традицией привлекать на ключевые топовые позиции управленцев-экспатов. Как полагает Денис Стукалов, у компании, разместившей свой филиал в южноуральской столице, по сути, три варианта: гостиница, долгосрочная аренда или же покупка жилья не ниже бизнес-класса. «Возможно, иностранцы — как раз те самые покупатели, которых иные квартиры и коттеджи ждут годами, — улыбается г-н Стукалов. — Тем более что рынок аренды недвижимости такого уровня в Челябинске находится на начальной ступени развития, и дефицит таких квартир ощущается».

 

Что можно купить по цене коттеджа в Челябинске (Коттедж в Тарасовке — 123 млн руб. млн руб.)

Вилла в Кастильончелло, Тоскана, Италия —  115 млн руб.
Загородный дом в Гобхеме, Англия — 93 млн руб.
Замок в Пршибрам,  Среднечешский край, Чехия — 80 млн руб.
Апартаменты в Монте-Карло, Монако — 72 млн руб.
Апартаменты в Антибах, Лазурный берег (Франция) — 14, 5 млн руб.
Вилла, Вена, Австрия — 123 млн руб.
Вилла, Кипр — 102,5 млн руб.
Отель, Халкидики, Греция — 123 млн руб.