Сколько можно заработать на покупке квартир в Челябинске? Оценки экспертов "ДК"

Малогабаритное жилье в новостройках дорожает, 2- и 3-комнатные квартиры продают практически по себестоимости, а «хрущевки» и «сталинки» падают в цене. Такие тенденции в Челябинске отмечают игроки рынка риелтерских услуг. В какую недвижимость лучше вкладывать средства и можно ли на этом заработать? На такую тему «ДК» провел дискуссионный клуб.

Еще пару лет назад небольшие квартиры-студии площадью 25-30 кв. м можно было купить за 700-800 тыс. руб. Для челябинского рынка это был новый продукт, который позиционировался как «квартира по цене автомобиля». Рынок распробовал предложение, и спрос хотя и на малогабаритное, но отдельное жилье взлетел. Как и цены на квартиры-«клетушки».

Ценовой перекос на жилье в новостройках

Сегодня предложений ниже 1 млн руб. за студию в новостройках Челябинска практически нет. И цены на такие квартиры продолжат рост, считают в агентствах недвижимости. По словам Валентина Корытного, в ближайшие 2-3 месяца на рынке вряд ли наступит стагнация, интерес к квартирам эконом-класса просто огромный. В конце прошлого года, чтобы забронировать квартиру в будущем микрорайоне «Академ-Сити», люди занимали очередь чуть ли не с вечера — столько было желающих. «Глядя на то, что происходит у застройщиков, говорить о снижении стоимости рано, — говорит г-н Корытный. — Анонсировано несколько проектов по строительству жилья эконом-класса, которые будут реализованы в 13-14 гг.».

С тем, что спрос на малогабаритное жилье в новостройках сохранится, согласна директор АН «Инженер» Елена Калинина: «В недвижимость будут вкладывать даже в случае очень глубокого кризиса, потому что эта инвестиция понятна всем, в отличие от покупки ценных бумаг или других инструментов». Вместе с тем практически все участники дискуссии уверены: на рынке есть определенный перекос по цене. Малогабаритное жилье стремительно дорожает. На фоне этого квартиры большой площади (80-120 кв. м) в новостройках продаются практически по себестоимости.

Ситуация развивается по принципу качелей, говорит директор АН «РиэлтСтройком» Елена Крикун: «В прошлом году выдали огромное количество жилья эконом-класса, тут же сформировался рынок его потребителей. В то же время есть потребители с другими запросами, закрыть которые застройщики смогут не раньше чем через 1,5 года, потому что на проектирование и возведение жилья потребуется время. То есть происходит постоянное перемещение рынка из сегмента в сегмент». Эксперт полагает, что скоро наступит момент, когда будут востребованы и крупногабаритные квартиры, которые будут дорожать.
Сейчас же купить 3-комнатную квартиру в том же «Парковом» можно по цене на 20-30% ниже, чем предлагалось изначально, приводит цифры генеральный директор АН «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов: «При такой скидке они продают их по себестоимости». Это и понятно, объясняет директор АН «Инженер» Елена Калинина: «Застройщики (от редакции: реализует проекты «Академ-Сити» и участвует в застройке микрорайона «Парковый» компания «Гринфлайт») сами себя потопили, объявив о строительстве нового микрорайона «Академ-Сити». Микрорайон «Парковый» находится на окраине Челябинска, «Академ-Сити» строится недалеко от исторического центра города на набережной реки Миасс и позиционируется как новый центр мегаполиса. При выборе жилья покупатели скорее предпочтут последний.

Недвижимость как спасение от инфляции

Впрочем, ситуация, когда просторные квартиры в новостройках продают с существенным дисконтом, в принципе ненормальна, —  предприниматель и инвестор Максим Климентьев. Эксперта удивляют рекламные слоганы вроде «Мы продаем квартиры по цене 2011 г.»: «Я бы на их месте молчал в тряпочку. Что инвестор должен думать, увидев такое предложение? Купит он в 2013 г. такое жилье, а где гарантия, что в 2015 г. оно не будут продаваться также по ценам 2011 г.?»

Кроме того, г-н Климентьев не считает недвижимость инвестиционным активом, который в любой момент можно продать и, обогнав инфляцию, получить выгоду: «Человек должен понимать, какой доход можно будет получить и какие при этом будут расходы — налоги, коммунальные платежи, стоимость охраны, ремонта». С этим согласен и генеральный директор АН «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов. Он считает, что от так называемой инвестиционной покупки квартиры можно ожидать двух эффектов: «Первый эффект зависит от роста рыночных цен, который еле покрывает инфляцию (за прошлый год цены на квартиры выросли на 15-20%). Второй связан с окупаемостью инвестиций от сдачи жилья в аренду. По нашим оценкам, на сегодняшний день срок окупаемости составляет 15,5 лет. Ипотечный платеж сравним со стоимостью аренды квартиры, и говорить об инвестициях — сложно. Это скорее сохранение денег».

Хранить деньги лучше в депозитах, настаивает Максим Климентьев: «Банки предлагают депозиты под 12% годовых. Вклады до 700 тыс. руб. застрахованы. При этом никакой головной боли для инвестора». Эксперт также считает, что цены на жилье в местах массовой застройки сильно завышены: «Судя по состоянию нашей экономики, цены должны падать и квартира-студия должна стоить около $30 тыс.». Впрочем, г-н Климентьев сомневается, что такой спад произойдет, и говорит, что вкладывать в недвижимость нужно, но учитывая все моменты: доходность, ликвидность, временной горизонт.

Эту мысль продолжает Валентин Корытный. Эксперт приводит свои расчеты по вложению средств в квартиры-студии: «Сегодня официальная инфляция 8,7%, неофициальная — около 10%. Если же ты купил квартиру-студию в «Парковом» в январе 2013 г. на этапе котлована — за 1 млн руб., то в декабре этого же года ты ее продашь за 1,3 млн руб. Доходность 20-25% с учетом инфляции».

Если же инфляция будет расти (а по мнению Максима Климентьева, обесценивание рубля российской экономике необходимо, чтобы задышали экспортеры углеводородов и металла), то недвижимость смогла бы в полной мере стать гарантом сохранения средств: «Как только растет инфляция, все сразу думают, куда нести деньги. Недвижимость в этом случае точно будет расти в цене. Значит, деньги можно будет сохранить», — объясняет Елена Крикун. Во что точно не стоит инвестировать, так это в квартиры на вторичном рынке. Цены на них сейчас падают, говорят эксперты. Что же касается разных проектов массовой застройки, то между ними идет конкуренция, говорит Елена Крикун: «Для покупателей массовая застройка — это борьба технологий, борьба инфраструктуры. Люди покупают не просто квартиры, а нечто большее — то, что является неотъемлемой частью жилья: красивый вид из окон, благоустроенные площадки и т. д. Поэтому если это нормальный строительный комплекс, то и цена на квартиры в нем будет выше».

Квадратные метры в ценных бумагах

Вместе с тем, недавно на челябинском рынке появился совершенно новый инструмент сохранения средств — инвестиции в недвижимость через ценные бумаги. Его создатели предлагают доходность до 18,6% годовых: «Мы аккумулируем денежные средства, получаем лучшие условия покупки у застройщиков и выкупаем некую долю в строящемся фонде. После ввода недвижимости в эксплуатацию, получения «зеленок», стоимость недвижимости растет, но не на всю стоимость объекта, а на вложенные средства», — поясняет механизм инвестирования Максим Климентьев.

Инвесторам предлагается вкладывать суммы от 100 тыс. руб. и получать проценты ежеквартально. Но, скорее всего, уже скоро это предложения по инвестированию будет закрыто, говорит г-н Климентьев: «Это мы решаем с партнером. В один момент он просто может сказать мне, что у него больше нет таких «сладких» объектов».

Курортные апартаменты с доходом в 10%

Доходность в 10% годовых от вложенных средств обещают авторы проекта «Тургояк-Сити». На берегу озера возводят корпуса с номерами для временного размещения людей на отдыхе. Цена номера в 42 кв. м — от 4 млн руб. (с ремонтом и мебелью). Купив такие апартаменты, инвестор сможет в любое время приезжать сюда на отдых с семьей. Все остальное время управляющая компания будет сдавать площадь другим посетителям курортного озера.

По словам коммерческого директора национального парка спорта и туризма «Тургояк» Антона Чиркова, никаких рисков для инвесторов нет, и то, что объекты строятся в природоохранной зоне, законно: «У нас договор аренды природоохранной территории на 50 лет, право продления договора будет передано собственникам. Строим объекты на месте, где раньше стояли старые советские корпуса. Поэтому с юридическими вопросами все в порядке. К тому же у нас не жилое, а коммерческое строительство». Схожий проект реализуется на горнолыжном курорте, который находится неподалеку от озера Тургояк.

Все предложения по недвижимости на realty.dk.ru.