Сергей Пахомов, СК «Легион»: «Правила и условия меняются, важно видеть возможности»

О том, как строительная отрасль региона перестраивается на новые правила игры, приведет ли это к дефициту жилья и росту стоимости квадратного метра, а также о новом проекте одного из крупнейших застройщиков региона в интервью «Деловому кварталу» рассказал директор СК «Легион» Сергей Пахомов.

Что сегодня определяет погоду на рынке строительства жилья?

— Безусловно, жилье остается базовой потребностью, но рынок ощутимо меняется. Застройщики оказались зажаты в своеобразных ножницах: издержки неуклонно растут – так, за последние два года арматура подорожала в полтора раза, заметно выросла стоимость и других ресурсов, постоянно ужесточается налоговое администрирование. При этом стоимость квадратного метра остается на том же уровне в течение уже нескольких лет. А в регионах маржинальность жилищного строительства и так невысока, в том числе в Челябинской области, стабильно входящей в рейтинги по самой низкой стоимости квадратного метра. Факторов, способствующих повышению рентабельности жилищного строительства, на сегодняшний день не так много. Платежеспособный спрос снижается: даже если посмотреть официальную статистику, то реально располагаемые доходы снизились на десять процентов за последние пять лет. Это цифры в масштабах страны – локально, например, в «Ньютоне», объемы продаж и цена растут уже третий год, но мы не можем не обращать внимания на то, что происходит на рынке в целом.

В последние год-два одним из главных драйверов на рынке жилищного строительства оставалось ипотечное кредитование. Ситуация изменилась?

— Как показывает статистика, понижение ипотечной ставки даже на один процентный пункт сразу увеличивает на 4-5% число потребителей, которым кредит становится по силам. Предыдущие два года прошли под знаком дешевеющей ипотеки, и это в значительной степени определяло динамику продаж, но тренд развернулся: уже с осени прошлого года большинство банков начали плавно повышать ставки. И это, безусловно, снижает объем платежеспособного спроса на недвижимость.

Насколько болезненными для строительной отрасли оказались последние законодательные изменения?

— В ситуации, когда ты не в состоянии влиять на правила игры, остается только принять эти изменения и перестроить бизнес-процессы. Многие эксперты в связи с отменой долевого строительства предрекают временный дефицит и удорожание жилья, потому что очевидно, что финансирование через банки не будет для застройщиков бесплатным. Но это, как мне кажется, только часть рисков, и наименьшая на самом деле. Да, очевидно, плюс 5-6 процентов к стоимости строительства добавится, но главное, что в принципе появляется некая третья сторона в лице банка, у которой есть собственный бизнес, система риск-менеджмента и нет обязанности финансировать застройщиков. Так что гарантий, что размер финансирования будет тем же, что был в долевом строительстве, как и того, что банк в принципе предоставит проектное финансирование, у застройщиков нет. Понятно, что «Легион» – крупная строительная компания, которая обладает собственными средствами, положительной кредитной историей и сотрудничает с крупнейшими банками, что ставит нас в потенциально более выигрышное положение.  Главный негативный момент заключается в крайне жестком переходе на новые правила, в слишком сжатых сроках, несоизмеримых с цикличностью строительной отрасли. Правила игры меняются буквально на ходу. Весь прошлый год застройщики жили с мыслью, что новые правила вступят в силу через полтора-два года, шла большая подготовительная работа — и вдруг за две недели до конца декабря было объявлено, что уже с июля все должны перестроиться. И возникает большой вопрос: что будет с проектами, которые уже начали реализовываться по старым правилам? И второе – а банки-то готовы за столь короткий срок подхватить финансирование всей строительной отрасли в масштабах страны? Чтобы поддержать текущие темпы строительства, придется увеличить объемы кредитования строительного сектора в шестьдесят раз. Уже сейчас публично звучат экспертные прогнозы о том, что порядка 30 процентов застройщиков вынуждены будут уйти с рынка из-за несоответствия критериям предъявляемых банками. А в отдельных регионах эта доля может быть значительно выше. Так или иначе, у застройщиков нет иного выхода, кроме как подстраиваться под изменившиеся условия, и кто окажется наиболее предусмотрительным и дальновидным, тот и получит в будущем определенный карт-бланш.

Какие шаги предпринимает в сложившейся ситуации СК «Легион»?

— Прежде всего, важно отметить, что во время перемен мы вступаем с достаточно раскрученными и хорошо продающимся проектами «Ньютон» и «Башня Свободы», которые сейчас генерируют основную массу выручки компании. Востребованность проектов позволила нашей компании увеличить цену квадратного метра на 10-15% за последние два года во многом вопреки общерыночной динамике цены.

Уже в середине прошлого года, понимая остроту рыночных тенденций, мы решили действовать на упреждение и начали искать внутренние резервы, сокращать текущие расходы, чтобы быть готовыми к потенциальным изменениям. При этом мы не снижаем темпы строительства на ближайшие годы, а в 2019 даже планируем достичь рекордного для компании показателя, преодолев планку в 100 000 кв.м.

С 2017 года мы занимаемся разработкой нового вида индустриального домостроения и до конца этого года мы представим принципиально новый для региона тип дома. Пока еще не могу рассказывать о проекте как о полностью свершившемся факте, но рыночный потенциал очевиден в силу более коротких сроков строительства, чем при возведении классических монолитно-каркасных домов. А это напрямую влияет на сокращение необходимого лимита кредитования и улучшает маржинальность продукта в целом.

Условия игры изменялись и прежде, но если раньше удавалось проскочить просадку за год-полтора и она была обусловлена прежде всего снижением спроса со стороны потребителей, то сейчас меняется сам принцип функционирования строительной отрасли, и это новая реальность. И ты либо смиряешься с потерей маржинальности, либо предпринимаешь усилия, чтобы сохранить прибыль, а следовательно, динамику своего развития. И расширение продуктовой линейки — один из возможных вариантов. Это некий внутренний реинжиринг, после которого компания становится только сильнее. Как в спорте, где есть разные этапы: набор мышечной массы, предсоревновательная подготовка, сушка — из каждого из этих этапов спортсмен выходит немного другим, и это, по идее, некий цикличный процесс. Сейчас в строительной сфере фокус именно на рисках и маржинальности.

Расскажите буквально пару слов о новом продукте?

— Еще год назад мы вошли в кооперационные отношения с одним из челябинских производителей ЖБИ и в тесном сотрудничестве разрабатываем новый продукт — это будет дом, который по техническим характеристикам будет отличаться только материалом стен, но по потребительским свойствам будет соответствовать привычным проектам «Легиона». Сегодня ведь люди не кирпичи покупают, это вообще дело пятое. Важна комфортная среда, европейская продуманность. Происходит постепенное расширение обжитого пространства, которое человек воспринимает как естественное продолжение своей квартиры — сначала это был только подъезд, потом — двор, а сегодня люди мыслят уже масштабами микрорайона. И рыночная востребованность проекта «Ньютон» это подтверждает.

Выпуск облигационного займа принес ожидаемый результат?

— Надо сказать, что выпуск бумаг был связан не столько с необходимостью привлечения средств, сколько с созданием истории публичных размещений. Сама процедура размещения достаточно специфична, и главной целью было прощупать рынок — насколько в принципе интересны облигации региональной строительной компании. Оказалось, интерес есть, причем значительный. Мы планировали в течение месяца-двух устроить своеобразное роадшоу для профессиональных инвесторов, но этого даже не потребовалось, все разобрали и так. Привлеченный в рамках облигационного займа объем средств в масштабах бизнеса компании особой погоды не делает, это был эксперимент. История подобного рода размещений пока не позволяет рассчитывать на то, что это позволит полностью заместить деньги дольщиков, но составить определенную альтернативу банковскому финансированию через эскроу-счета — почему бы и нет? Так что, можно сказать, это была тактическая задача со стратегическим прицелом.

В беседе с вами мне кажется, что у вас почти все задачи именно такие?

— Да, это идеальная ситуация, к которой надо стремиться, когда ты предпринимаешь те или иные шаги: не убегая от чего-то, решая какую-то проблему, а ориентируясь на те возможности, которые видишь в сегодняшнем и завтрашнем дне. Правила и условия меняются, важно видеть возможности.

 

ООО СЗ «СК Легион»

г. Челябинск, ул. Аношкина, д. 12.

Тел.: 8 (351) 281-30-80

Сайт: legion74.ru