Рынок жилья замер на низком старте

Челябинский рынок жилья прошел ценовое дно, дальше цены будут только расти. Застройщики и риелторы спорят лишь о том, когда начнется подъем и насколько резким он окажется.

Повышенный спрос на жилую недвижимость может выплеснуться уже этой весной, полагают в риелторской компании «Служба недвижимости». Объя­снение простое: еще в конце 2009 г. люди почувствовали определенную экономическую стабильность, при этом цена квадратного метра перестала резко падать, ажи­отажного повышения тоже нет — значит, как раз наступило время для принятия решений о покупке. «В среднем человек размышляет три месяца: сначала он смотрит квартиры, потом сравнивает, — поясняет директор по развитию РК «Служба недвижимости» ДЕНИС СТУКАЛОВ. — К нам пошли звонки еще в ноябре-декабре. В январе начались просмотры. В феврале люди будут сравнивать, и, следовательно, можно ожидать, что к весне количество сделок увеличится. Потом появятся последователи и «опоздавшие», которые будут вскакивать в последний вагон, когда цены пойдут вверх».

Застройщики пытаются управлять спросом
Застройщики прогнозируют повышение спроса в ближайшие месяцы. В строительной компании «Легион» поясняют, что оживление рынка они ощутили уже в декабре прошлого года, когда количество сделок догнало докризисные показатели. «Судя по информации коллег-конкурентов, в декабре продажи шли довольно активно практически у всех, кто предлагал жилье в сданных либо строящихся домах с высокой степенью готовности», — делится финансовый директор строительной компании «Легион» ИВАН КЛУШИН. Следующая волна оживления придет скорее осенью, а не весной, считает Клушин — на рынке сохраняются привычные сезонные колебания.
О скором повышении спроса говорит и тот факт, что челябинские застройщики начали придерживать предложение, обращает внимание Стукалов. По его словам, сейчас в большинстве случаев строительные компании предлагают лишь по 1-2 квартиры в доме. «С октября по февраль наша база данных уменьшилась на 40 домов — это очень резкое снижение! — замечает эксперт. — Как видно, застройщики ожидают скорого роста цен и сокращают предложение, потому что не хотят продавать сейчас по низкой цене».
Пока дефицита на челябинском рынке первички нет, но предпосылки к нему уже имеются. Как подчеркивает руководитель квартирного центра «Энергия» МАКСИМ ЛАНДИХОВ, очень многие застройщики закончили свои дома в 2009 г. и больше ничего не строят, потому что экономическая ситуация по-прежнему нестабильна, и люди просто не рискуют вкладывать деньги в строительство: «Уже как минимум полгода у проектных организаций нет заказов. Возможно, будут закладывать новые площадки только самые крупные компании. Но если в этом году никто ничего не заложит, то в 2011 г. первички практически не будет».
Впрочем, 2010 г. пройдет относительно спокойно, соглашаются друг с другом риелторы и застройщики. По словам заместителя директора СК «Магистр» КОНСТАНТИНА ФРЕЙМАНА, возникновение дефицита на рынке жилой недвижимости в этом году возможно только в результате серьезного стимулирования спроса, но оно маловероятно. Фрейман считает, что, скорее всего, застройщики будут подгонять предложение под спрос: «Есть много замороженных объектов строительства, которые не требуют долгого цикла завершения, и по мере спроса они будут достраиваться, таким образом рынок получит столько жилья, сколько способен поглотить».
Соответственно, стоимость квартир в 2010 г. будет расти, но неторопливо, уверены эксперты. По словам Максима Ландихова, если не случится новых потрясений на мировых рынках, то цена будет расти на 1-2% в месяц до лета, затем возможна стагнация и возобновление роста осенью. Иван Клушин считает, что стоимость жилья, скорее всего, возрастет ближе к октябрю, и прирост будет незначительный: в пределах 1-1,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Впрочем, при наличии двух стимулирующих факторов (доступность ипотечных кредитов и рост доходов потенциальных покупателей) ценовая планка к концу года может повыситься и на 10-12%, полагает Константин Фрейман.
Первым оживет массовый сегмент
Большинство из тех, кто планировал покупку жилья на собственные средства, этот шаг уже сделали в прошлом году, указывает Константин Фрейман. Как подчеркивает эксперт, резонно было вкладывать накопленные средства в недвижимость, когда цена метра упала на 30%. К тому же на рынке появилось много проблемных квартир, которые шли с хорошим дисконтом относительно рыночной цены. Именно такие покупатели с деньгами, по оценке Фреймана, делали до 75% рынка в 2009 г. Сейчас структура спроса может стать зеркально противоположной: «Есть довольно большая прослойка людей, за счет которой можно строить планы на 2010 г. Это те, кто не имеет достаточных собственных средств на покупку жилья, но не сильно просел в доходах и готов кредитоваться. По моим оценкам, в этом году до 60% сделок придется уже на долю этих покупателей». Правда, пока этот платежеспособный спрос весьма условен: все будет зависеть от того, вернутся ли ставки по ипотеке и критерии отбора заемщиков на приемлемый (докризисный) уровень, подчеркивает Константин Фрейман.
Первыми на рынке, еще в сентябре 2009 г., начали оживать полуторки. Они, как отмечают в КЦ «Энергия», выросли в цене значительнее, чем двушки и трешки. «Люди вкладывают деньги в однокомнатные квартиры, потому что это более ликвидное жилье — его легче продать или сдать в аренду», — поясняет Ландихов. По данным СК «Легион», прежде всего, раскупаются небольшие по площади квартиры: одно- и двухкомнатные, как в панельных, так и в кирпичных домах.
Но, несмотря на то, что кризис сильно «подровнял» цены на квадратный метр жилья разного класса, спрос будет возвращаться прежде всего на квартиры эконом-сегмента, единодушно сходятся эксперты. «Это жилье по цене до 30 тыс. руб. за метр и ходовыми площадями: 1-комнатные — до 45 кв. м, 2-комнатные — до 60 кв. м, 3-комнатные — до 100 кв. м», — конкретизирует Клушин. Покупатель все чаще руководствуется не абстрактной ценой квадратного метра, а общей стоимостью своего будущего дома. Квартиры, метраж которых превышает стандартный на 25-30%, в кризис сильно просели, сегодня их весьма сложно продать, комментирует Константин Фрейман. «Если человек покупает квартиру повышенной комфортности в новом сданном доме, ему нужно учитывать, что затраты на 1 кв. м ремонта могут составить от 10 до 30 тыс. руб.: стяжка пола и потолка, выравнивание и грунтовка стен, ламинат или паркет на пол, освещение, проводка и т.д. Те, кто не экономит на ремонте и готов ждать его исполнения, будут рассматривать первичное жилье в черновой отделке. Кто не захочет делать свой ремонт, будет рассматривать варианты на вторичном рынке с готовым ремонтом — но такие квартиры стоят дороже», — рассуждает Денис Стукалов.
Сейчас большая часть сделок по жилью регистрируется в сегменте серийных квартир стоимостью до 2,3 млн руб (данные РК «Служба недвижимости»). В СК «Легион» прогнозируют, что в будущем спрос сместится в сегмент квартир в новых домах, а вот для хрущевок и брежневок черная полоса будет долгой: «Рынок жилья еще долгое время будет рынком потребителя. У покупателей есть возможность выбора, а это способствует формированию хорошего вкуса и тщательной оценки жилья», — подчеркивает Клушин. «В любом сегменте пользоваться вниманием покупателей будут, прежде всего, наиболее удачные проекты в части внутренней планировки и отделки, — поддерживает коллегу Константин Фрейман. — Последнее время все начали считать деньги: чем благоустроеннее квартира, тем меньше средств и времени потребуется вложить в ее обустройство уже после покупки». Что касается рынка строящегося жилья, то он еще пару лет будет существовать в очень усеченном виде, считают в «Легионе»: квартиры будут покупаться только у компаний с безупречной репутацией, только в очень привлекательных объектах и только на стадии строительства, близкой к сдаче дома.
Если эконом-жилью эксперты предрекают покупательский интерес, то оживления в сегменте жилья повышенной комфортности никто не ждет. «В Челябинске дорогие квартиры могут купить лишь около 3% населения. Жилье площадью 150 кв. м и выше сейчас практически не продается. Многие начинают понимать, что купив квартиру, они получают постоянно растущие расходы на коммунальное обслуживание и налоги», — подмечает Максим Ландихов. По мнению Константина Фреймана, в этом сегменте возможны сделки с большим дисконтом на проблемные квартиры — те, которые абсолютно чисты с юридической точки зрения, но их владельцам по какой-то причине срочно нужны деньги: «Сделок по полновесной цене будет очень немного, и тяжелее всего будут продаваться премиум-квартиры, расположенные не в центре города».

Вторичка дороже нового жилья на 10%

74,4 кв. м средняя площадь предложения на первичном рынке

31,6 тыс. руб. за кв. м средняя цена предложения на первичном рынке

55,2 кв. м средняя площадь предложения на вторичном рынке

33,9 тыс. руб. за кв. м средняя цена предложения на вторичном рынке

Источник: квартирный центр «Энергия».

Мэр предвидит дефицит жилья
В 2010 г. в Челябинске планируется построить 350 тыс. кв. м жилой недвижимости. По мнению мэра г. Челябинска Михаила Юревича, этого совершенно недостаточно для обеспечения существующего спроса на жилье. «Безусловно, для миллионного города 350 тыс. кв. м жилья недостаточно. Напомню, в 2009 г. было сдано почти вдвое больше — 530 тыс. кв. м. Снижение предложения на рынке жилья неминуемо приведет к росту цен на недвижимость, чего нельзя допускать», — цитирует слова челябинского мэра ИА «Доступ». Чтобы хоть немного снизить темпы намечающейся ценовой гонки, г-н Юревич предложил разработать и подготовить к продаже новые земельные участки и постараться сделать все возможное для снижения стартовой цены на них.