Рынок недвижимости стабилизируется

В 2006 г. основной тенденцией рынка недвижимости стало сокращение платежеспособного спроса. Лавинообразный рост цен постепенно идет на убыль. Строительная отрасль Челябинска снова начала работать после произошедшей в 2005 г. паузы.

эксперты
Владимир Бурлаков
президент НКО «Ассоциация предприятий строительной отрасли Челябинска»
Дмитрий Золин
управляющий партнер консалтинговой компании London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург)
Максим Ландихов
руководитель квартирного центра «Энергия»
Константин Морозов
директор ОАО «Квартал» (малоэтажное пригородное строительство)
Алексей Чижов
директор департамента офисной недвижимости компании Becar
Максим Яндемиров
директор челябинского агентства «Центр недвижимости «МАН»

Зачем челябинские строители выносят бизнес за пределы города
Когда остановится рост цен на недвижимость
За счет чего компании увеличивают объемы строительства
Что сдерживает развитие малоэтажного строительства

Челябинский РЦ «Амфитеатр» выставлялся на продажу дважды – в 2005 и 2006 гг. Управляющий партнер London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург), занимавшейся продажей РЦ, ДМИТРИЙ ЗОЛИН рассказывает, что первый раз объект прекратили продавать практически сразу: момент начала брокериджа совпал с началом взрывного роста цен на коммерческую и жилую недвижимость. Когда в 2006 г. ситуация с ценами стабилизировалась, о продаже «Амфитеатра» объявили снова. «Стало понятно, кто из игроков строит, а кто нет, сколько строится и по каким ценам, каков спрос и каково предложение», – комментирует г-н Золин. Минувший год принес челябин­ским строителям некоторую стабильность: прояснилась градостроительная политика городских властей, заработала система земельных аукционов. Директор челябинского агентства «Центр недвижимости «МАН» МАКСИМ ЯНДЕМИРОВ: «2006 год – год стабилизации рынка недвижимости. В Челябинске стали закладывать новые стройки, а повышение цен на квадратные метры значительно замедлилось».

Рост цен замедлился, но не остановился

В 2006 г. в жилой и коммерческой недвижимости темпы прироста цен существенно снизились. По статистике «Центра недвижимости «МАН», цена квадратного метра жилой «первички» до середины лета прирастала примерно по 5% в месяц. С июля по сентябрь увеличения не происходило вовсе. А с октября этот показатель начал прирастать лишь на 1-2% ежемесячно. В 2005 г., по словам Максима Яндемирова, цены на первичном рынке летом и в начале осени среднемесячно росли на 2-3%, зимой – на 4-6%. По данным квартирного центра «Энергия», увеличение расценок на «вторичку» в прошлом году составило 60%, в 2006-м – 40%.

Эксперты полагают, что рост цен на жилую недвижимость пошел на убыль, потому что платежеспособный спрос почти исчерпан. По словам г-на Яндемирова, в настоящее время 8 из 10 сделок заключаются с использованием ипотечной схемы, в то время как еще год-полтора назад жилье приобретали преимущественно за наличные. Руководитель квартирного центра «Энергия» МАКСИМ ЛАНДИХОВ: «Продавцы есть, а покупателей нет. Для рынка недвижимости это удивительная вещь».

По оценкам аналитиков «Энергии», предложение на вторичном рынке квартир с декабря 2005 г. по декабрь 2006 г. увеличилось: за этот период в специализированных изданиях объем строчной информации о «вторичке» прирос примерно на 25%. Объем квадратных метров на первичном рынке риелторы оценивать не берутся. По словам г-на Ландихова, в существующих условиях сделать это очень сложно. Не более десятка игроков продает новостройки в полном соответ­ствии с действующим законодательством, то есть по договорам долевого участия. В основном они оформляют договоры уступки права требования, применяют схемы с использованием векселей и закладных. «Поэтому сказать, что тот или иной объект продается, невозможно. В этом смысле сравнивать 2005 и 2006 гг. достаточно проблематично. Официальная статистика, конечно, есть. Но стоит ли ей доверять?» – говорит эксперт.

В сегменте коммерческой недвижимости, по данным игроков, рост арендных ставок в офисных центрах класса А и B сохранил динамику 2005 г., оставшись на уровне 25% в год. Темпы прироста арендной платы офисных помещений класса B снизились с 18% до 14%. Одним из основных факторов стабилизации цен на коммерческую недвижимость экс­перты также называют насыщение рынка. По данным директора департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Becar АЛЕКСЕЯ ЧИЖОВА, объем предложения в сегменте бизнес-центров Челябинска, включая действующие объекты и здания, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца текущего года, составляет порядка 407,8 тыс. кв. м (в 2005 г. – 371,7 тыс. кв. м).

Рынок торговых центров, по оценкам Дмитрия Золина, на сегодняшний момент испытывает дефицит качественных торговых площадей, и до конца 2007 г. он не будет насыщен. До 50% арендаторов нуждаются в более качественных помещениях. По словам Максима Яндемирова, стоимость аренды торговых «квадратов» по-прежнему растет. Но в этом году арендовать такие площади намного проще. Есть даже предложения на центральных улицах, чего в прошлом году практически не было.

Строители снова начали строить

Одной из причин нормализации роста цен на рынке недвижимости также стала стабилизация отношений между мэрией и большинством застройщиков. В 2005 г. городская администрация, по словам главы Челябинска МИХАИЛА ЮРЕВИЧА, «начала приводить строительный рынок в соответ­ствие с буквой закона». Активные действия мэрии привели к тому, что большинство городских строек оказались заморожены, число предложений сократилось примерно наполовину (подробности см. в «ДК» № 19 от 26 декабря 2005 г.). В 2006 г. многие строительные компании смогли урегулировать все спорные вопросы с городской администрацией и продолжили возведение ранее начатых объектов. «Сегодня уже можно видеть предприятия, которые стабильно и много работают, например, «Стройком», «Артель-С», «МАССИВ». По итогам года мы ожидаем увеличение объемов городского строительства», – отмечает Максим Яндемиров.

Ряду игроков пришлось выйти на рынки других городов. В 2005 г. ЗАО «Наука, техника и маркетинг в строитель­стве» (НТМ) начало осваивать Магнитогорск, а ГК «Монолит» – Екатеринбург. В 2006 г. «Монолит» также запустил стройку в Магнитогорске и вышел в Курган с амбициозным планом застройки нескольких микрорайонов. В ближайших планах руководства группы компаний Подмос­ковье, Омск и Тюмень.

Направление градостроительной политики в прошедшем году кардинально не менялось. В 2005 г. Михаил Юревич, сменивший ВЯЧЕСЛАВА ТАРАСОВА на посту мэра, объявил, что основной строительной площадкой Челябинска будет Краснопольская, а не дальняя оконечность Северо-запада, как планировалось ранее. Однако в осуществлении планов муниципалитету во многом помешал «картофельный скандал». В мае руководство Южно-Уральского научно-исследовательского института плодоовощеводства и картофелеводства (ЮУНИИПОК), ссылаясь на постановление Совета министров СССР от 1963 г., оформило право федеральной собственности на различные земельные участки в городе площадью более 1238 га, в том числе и на часть Краснопольской площадки. Законность этой регистрации тут же оспорили юристы городской администрации, и земли оказались в подвешенном состоянии. Президент НКО «Ассоциация предприятий строительной отрасли Челябинска» ВЛАДИМИР БУРЛАКОВ: «С Красным полем до сих пор идут судебные разбирательства, вопрос собственности не урегулирован. Обе стороны пытаются лоббировать свои интересы, в том числе и через Москву. Чем все закончится, сказать сложно».

В 2006 г. дала первые результаты система распределения земли под жилищную застройку на основе открытых земельных аукционов. Эта система появилась в Челябинске в октябре 2005 г. после вступления в действие нового Градостроительного кодекса, отменившего прежний порядок, при котором участки под застройку распределялись на основе постановлений главы муниципалитета. В том же месяце состоялся первый челябинский аукцион по продаже права собственности на два участка в р-не Родничка, который выиграло ОАО «Макфа», подконтрольное Михаилу Юревичу. С подачи ряда челябинских строительных компаний областная прокуратура провела проверку, по результатам которой в областной арбитражный суд был подан иск о признании результатов торгов недей­ствительными. С этого момента на протяжении практически полугода земельные аукционы в столице Южного Урала не проводили, участки под жилищное строительство не выделяли. В октябре 2006 г. мэрия восстановила проведение торгов, и до конца года состоялось шесть новых аукционов. В итоге на несколько десятков га земли были проданы права собственности и аренды. В числе покупателей известные в Челябинске строительные компании: «Стройком», ГСП «МАССИВ», «Метчелстрой», ГК «Дэфа». Оценивая количество реализованных участков, риелторы солидарны во мнении, что пока подобные объемы неспособны существенно повлиять на среднюю цену квадратного метра.

Нехватка пригодной для застройки городской земли стала причиной бума загородного малоэтажного строительства. По данным London Consulting & Management Company (проводила анализ рынка малоэтажного строительства), в 2006 г. в Челябинской области было начато проектирование и возведение пяти новых загородных поселков объемом полезной площади около 612 тыс. кв. м (в настоящее время объем всего рынка – 44,5 тыс. кв. м). Директор ОАО «Квартал» (ведет строительство малоэтажного пригородного поселка «Премьера») КОНСТАНТИН МОРОЗОВ: «Этот процесс во многом стимулировали ошибки в земельном и градостроительном законодательстве, которые были сделаны на федеральном уровне. Трудности с размещением жилых районов внутри города, с выделением земель под строительство подтолкнули к освоению окраин, то есть более дешевых и пустующих земель».

Массового спроса на загородную и пригородную недвижимость в прошлом году не наблюдалось. По словам г-на Морозова, он еще только начал формироваться. С одной стороны, покупатели в настоящее время до конца не осознают всех потребительских свойств подобного жилья. С другой – банки пока крайне редко выдают ипотечные кредиты на его приобретение.

Обобщив наиболее значимые события на рынке недвижимости, игроки предполагают, что в 2007 г. рост цен на жилые, офисные и торговые «квадраты» если не остановится, то кардинально замедлится. Максим Ландихов считает, что тому могут послужить причиной новые правила госрегулирования рынка, которые могут принять в рамках предвыборной кампании в Госдуму. Максим Яндемиров прогнозирует, что причиной станет полное насыщение платежеспособного спроса на фоне растущих объемов строительства.

Брокеридж – услуга по сдаче и продаже недвижимости.